Москва, ул. Кожевническая 14 стр.1 (495) 933-50-52
Статьи

Обмен квартир в Москве или что нужно знать об альтернативной сделке?

20.02.2014
Обмен квартир в Москве или что нужно знать об альтернативной сделке?

Обмен квартир в Москве может быть как альтернативным, так и прямым. Если недвижимость приватизирована, то в обоих вариантах будет присутствовать элемент купли-продажи.

"Альтернативный" словарик

Термин «альтернативная сделка» - антоним понятия «свободная продажа», которая проводится с жильем без зарегистрированных в нем лиц. То есть, альтернативная сделка, наоборот, проводится с объектами, имеющими зарегистрированных граждан, которые хотят приобрести новое жилье. Обычно подобная операция осуществляется с целью получить финансовый доход.

"Альтернатива подобрана!" – говорят при нахождении продавцом нового жилья. "Легкая альтернатива" или "реальная альтернатива" означает, что продавец имеет адекватные требования к понравившемуся объекту, аналогов которому на рынке имеется предостаточно.

"Легкая альтернатива" – это, например, реализация однокомнатного жилья в Щелково с покупкой в том же районе двухкомнатной квартиры по соответствующей цене с доплатой.

"Сложная альтернатива" или "Нереальная альтернатива" - говорят в том случае, когда, скажем, продается двухкомнатная "хрущевка" в Щелково и покупается трехкомнатная квартира в том же районе, но без доплаты. Другими словами, даже при незначительных требованиях к трехкомнатному жилью, доплачивать все равно придется. Даже небольшая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на последнем или первом этаже, всегда будет иметь большую стоимость, чем двухкомнатная "брежневка" или "хрущевка".

Обмен квартир в Москве

Суть альтернативной сделки

Дело в том, что для обеих сторон финансовые риски снижаются при одновременном проведении продажи и покупки жилья. Например, можно сначала продать жилье, а потом, добавив нужную сумму, купить другое, однако колебания цен на рынке таковы, что между продажей и покупкой (а на это нужно определенное время) возможен скачок цен, что повлияет на планы сторон, осуществляющих обмен квартир. Это актуально для граждан, решивших самостоятельно, отказываясь от помощи специалистов, осуществлять подобные действия. В общем, квалифицированная оценка жилого помещения, в данном случае, находится во главе угла: она поможет определить, насколько проведение сделки вероятно, и предсказать сумму необходимых доплат.

Схема сделки, по которой проводится обмен квартир, выглядит примерно так:

  1. Поиск покупателя. Заключение договора, внесение аванса покупателем. 
  2. Поиск новой недвижимости. Заключение договора, внесение аванса продавцу.
  3. Сбор документов. Зачастую этим занимается агентство.
  4. Юридическая экспертиза документов. Осуществляется риэлторскими компаниями.
  5. Организация сделки. Обеспечение безопасности: расчет финансов для банковских ячеек, и их закладка в банковские ячейки.
  6. Заключение сделки. Подписание договоров купли-продажи. Направление бумаг на госрегистрацию.
  7. Завершение операции. Изъятие финансов из банковских ячеек. Подписание акта приема-передачи недвижимости.

В общем, сначала недвижимость выставляется на продажу. Когда объявляется покупатель, то на рынке подбирается подходящий вариант для продавца. Полученными при продаже финансами, производится оплата за новое жилье. Хотя это несложная схема, однако, она подразумевает еще и третьего участника, "чистого покупателя", располагающего финансами для покупки. Без нее дальнейший процесс невозможен.

Прямой и альтернативный обмен

Прямой обмен квартир подразумевает, что стороны взаимодействуют лишь друг с другом и рассчитываются через взаимозачеты. Однако при видимой простоте, здесь нет элемента свободного выбора недвижимости на рынке. Особенно это заметно при размене одной жилплощади на несколько. При альтернативном размене могут быть разные собственники нескольких объектов, при прямом - лишь один.

Обмен квартир в Москве

Необходимый пакет документов

Для осуществления данной операции потребуются следующие бумаги:

  1. Паспорта участников сделки; 
  2. Правоустанавливающие документы; 
  3. Кадастровый паспорт; 
  4. Выписка из домовой книги; 
  5. Копия финансового лицевого счета; 
  6. Справка об оценочной стоимости жилого помещения; 
  7. Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Нужна при участии несовершеннолетних граждан; 
  8. Свидетельства о браке или же свидетельство о расторжении брака, а также письменное согласие мужа или жены (или бывшего мужа и бывшей жены) на заключение договора, если недвижимость приобретена в браке.

Приватизированные и неприватизированные объекты недвижимости

Размен приватизированных жилых объектов может быть как альтернативным, так и прямым. Право собственности переходит через договоры купли-продажи. Схема проведения подобного размена почти идентична обычной купле-продаже.

Размен неприватизированных объектов возможен лишь по прямой схеме. При необходимости альтернативного размена муниципального жилья его нужно будет приватизировать. При прямом размене нужно подобрать подходящий вариант, затем участники операции заполняют бланки заявлений о размене в районном бюро обмена и начинают подготавливать необходимый пакет документов. С документами и заявлением, нужно обратиться в бюро обмена, где инспектор передаст их на рассмотрение жилищной комиссии. Там решат, возможен ли 
обмен квартир. При положительном ответе все совершеннолетние участники сделки могут получить обменные ордера.

Автор: Николай Беляков 
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"


Вернуться к списку статей

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

 
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Отправить Отменить
Защита от автоматических сообщений
 

Бесплатная консультация профессиональных риэлторов «Капитал-Недвижимость»
по телефону: +7 495 933-50-52 (Заказать обратный звонок)