«A какая разница?» - спросит непосвящённый читатель, - «Квартирка – то моя, хочу - продам, хочу – нет!». Что касается вашего желания срочно продавать квартиру в Москве или вовсе ее не продавать, тут правда Ваша, а вот насчёт срока проживания… Вы обращали внимание, что некоторые объявления о продаже недвижимости идут с дополнением: «меньше трёх лет в собственности»? К чему бы это?
А к тому, что Вам, как продавцу, который желает срочно продать квартиру в Москве, предстоит заплатить подоходный налог с продажи, если Вы прожили в этой квартире меньше, чем 3 года. Есть такая статья за номером 220 в Налоговом кодексе РФ. В ней, если перевести её на человеческий язык, говорится, что при любой сделке с недвижимостью (будь то собственный дом, квартира, комната в коммуналке, дача, или участок земли), доходы от продажи должны быть задекларированы и уплачены. Кем? Конечно, продавцом, - он получает доход! Статья 220 предусматривает одно-единственное, но существенное исключение: если жильё было в собственности больше трёх лет, государство полностью освобождает продавца от уплаты этого разорительного налога.
Причём неважно, как квартира попала ему в руки, приватизировал он её, купил, или ему она досталось по дарственной. Здесь играет роль только дата регистрации хозяином права собственности в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость), - это точка отсчёта времени.
Сколько нужно отдать?
Как высчитывается сумма налога? Очень просто. От полученной суммы, указанной в договоре купли-продажи, отнимается ровно миллион. Это, так называемый, имущественный вычет для недвижимости. А с оставшейся части, государство возьмёт свои законные 13%.
Разберём на примере. Квартира продана за 5,7 млн. рублей. Отнимая имущественный вычет, имеем: 5,7 млн. – 1 млн. = 4,7 млн. Итог: 4 700 000 × 13% = 611 000 рублей.
Вот эту сумму и нужно будет отдать. Не многовато ли? Действительно, московские риэлторы уже не раз обращались с просьбой о том, чтобы поднять порог суммы имущественного вычета до 3 000 000 рублей. Но, поскольку закон распространяется на территорию всей необъятной России, то, скорее всего, цифра в 1 миллион останется неизменной.
Платить или не платить?
Когда есть налоги, есть и люди, не желающие их платить, или жаждущие хоть как-нибудь их уменьшить. Конечно, законопослушный гражданин лучше выждет три года (раньше этот срок вообще был равен пяти годам!), и только потом выставит жильё на продажу. Но что делать, если время не ждёт? Вам просто необходимо срочно продать квартиру в Москве, а срок проживания в ней небольшой.
Тогда лучше заплатить налог и спать спокойно. А чтобы вас не мучили сомнения, давайте поглядим, как продавцы недвижимости пытаются обойти закон, и что из этого выходит.
На рынке хорошо известен незаконный способ «оптимизации». В договоре купли-продажи указывается сумма чуть меньше миллиона (где-то 990 тысяч), а в банковской ячейке продавца ждут реальные деньги, в получении которых он даёт расписку покупателю. Чаще всего – это бумажка, написанная от руки. Вряд ли какой нотариус рискнёт заверить документ, написанный с целью спрятать реальный доход от налоговой службы.
К этой увлекательной игре на рынке, бывает, подключаются даже профессиональные участники: риэлторы и банки, дающие кредит на покупку жилья. Но учтите, если сделка оспаривается, то продавцу вернут квартиру, а покупателю деньги. Незаверенная расписка – это незаверенная расписка. В этом случае покупатель рискует своими деньгами, а такой расклад ему вряд ли понравится.
Идём дальше: по закону, человек который купил недвижимость, может вывести из-под налогообложения 2 миллиона рублей, т.е. сэкономить целых 260 тысяч. Когда покупатель приходит с этим в налоговую службу, у него требуют документы, где чёрным по белому записаны расходы по приобретению квартиры. Налоговики – народ ушлый, и потянув за ниточку, они размотают весь клубок. Кроме этого, налоговикам известен этот вариант игры, и они усилили контроль за теми, кто продаёт свою жилплощадь за «990 тыс. руб.».
Если доходы не превышают расходы
Но что делать бедному продавцу, которому надо срочно продать квартиру в Москве, если он сам два года назад выложил круглую сумму на покупку этой самой квартиры, а потом ещё сделал в ней сногсшибательный ремонт? В этом случае, в декларации указывается сумма, потраченная на приобретение жилья (предыдущий договор купли-продажи), и сумма, затраченная на ремонт. При этом, нужны документальные подтверждения о ремонтных работах.
Тогда, доход от продажи будет уменьшен на эти две значимые величины, и налог возьмут только с разницы. Но, теперь, льгота с одним «лимоном» (имущественный вычет) применяться уже не будет.
Автор: Ирина Алай
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"
