Покупка квартиры по ДДУ в новостройках Москвы и Подмосковья

Покупка квартиры по ДДУ (Договору Долевого Участия) в любой из новостроек Москвы или Подмосковья требует недюжинных финансовых затрат. Для тех, кто не представляет себе жизни вне столицы нашей Родины, покупка новостройки в Москве становится почти реально досягаемой целью, особенно, если начать вкладывать деньги ещё на стадии котлована.

Каждый человек старается обезопасить не только своё будущее, но даже будущее своих детей. При этом, люди часто вкладывают деньги в то, чего ещё нет. Но тут возрастают риски: обманут, не достроят, затянут и т.д. Поэтому, прежде всего, наводим справки о застройщике – строительной организации, которая будет заниматься непосредственно возведением здания. Если компания серьёзная, работает на этом поприще много лет и построила множество объектов, где уже люди живут-поживают, да добра наживают, то можно облегчённо вздохнуть, расслабиться и… вложить деньги.

Возможные варианты оформления покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке на стадии строительства может быть оформлена несколькими способами, поэтому строительные организации могут предложить потенциальным покупателям следующие схемы:

1. Заключение договора долевого участия (ДДУ);
2. Заключение договора предварительной купли-продажи (ПКП);
3. Приобретение векселя, которым можно впоследствии расплатиться за жилплощадь;
4. Вступление в жилищный кооператив;
5. Приобретение жилищных сертификатов (облигаций), рассчитанных по номиналу стоимости квадратного метра;
6. Цессия - переуступка права требования.

Следовательно, ваши взаимоотношения со строительной компанией нужно будет оформить на бумаге в виде двухстороннего контракта. ДДУ или любой другой договор со строительной компанией, составляется таким образом, чтобы было ясно, кто о чём договаривается, и что будет, если условия договорённости будут нарушены.

Однако, язык деловых бумаг настолько же непонятен рядовым гражданам, как и почерк врача. Чтобы разобраться, что стоит за тем или иным специфическим пунктом, нужен либо квалифицированный юрист по недвижимости, либо опытный риэлтор, заключивший уже не один десяток договоров по покупке столичных новостроек.

Покупка квартиры по ДДУ (Договору Долевого Участия)

Покупка квартиры по ДДУ, - это самая распространённая схема приобретения строящегося жилья, а заодно и самая защищённая законодательством. Но, чтобы ДДУ был признан действительным, он должен, как можно полнее, отражать следующую информацию:

1. Преамбула договора содержит название строительной организации, с указанием полных реквизитов компании (организационно-правовая форма + название + ИНН + ОГРН + адрес и т.д.), а также, каким документом определены полномочия того лица, которое подписывает контракт от имени фирмы;
2. Указывается точный строительный адрес здания, эскизный проект (характеристика) дома, ссылки на правовые документы и регламентирующее право компании на строительство здания.
3. Приводится полное описание покупаемой квартиры (общая и жилая площадь + планировка + отделка + комплектация), а также её расположение в здании с нанесением на поэтажный план.
4. Указывается размер долевого взноса (исходя из стоимости 1 кв. метра жилплощади), сроки его внесения, порядок индексации, допустимая задержка платежей и штрафные санкции по этому поводу (пени).
5. Определяются основания и условия изменения величины долевого взноса из-за возможного удорожания строительства.
6. Расписывается порядок, на какие цели строительная компания тратит деньги дольщика (кто подрядчик, какие контракты заключались).
7. Также прописывается механизм и условия расторжения ДДУ. Компания может досрочно расторгнуть ДДУ по причине длительной задержки платежей со стороны дольщика, а дольщик имеет право досрочно расторгнуть договорённость по причине невыполнения фирмой взятых обязательств по срокам или качеству строительства. 

ДДУ просто обязан содержать очень интересные для дольщика пункты:

• порядок переуступки прав на квартиру по договору другому лицу;
• сроки ввода здания в эксплуатацию и подключение коммуникаций;
• порядок приёмки жилплощади дольщиком и устранения обнаруженных дефектов, а также размер неустойки для фирмы за несоответствие ожидаемому качеству;
• гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан безвозмездно устранить все дефекты и недоделки;
• порядок и сроки оформления права собственности на квартиру в ГУ ФРС;
• ответственность сторон при неисполнении договорных обязательств.

Если грамотно расписать все пункты, из которых состоит ДДУ, то дольщик получает дополнительную гарантию, что его средства будут защищены. Но без квалифицированной юридической помощи здесь редко, кто обходится. Лучше, если Ваше дело, начиная с проверки надёжности фирмы-застройщика, и заканчивая получением на руки долгожданного свидетельства права собственности на квартиру, будет находиться под контролем надежного агентства недвижимости. Тогда Вы сможете убедиться, что риэлторы не зря едят свой хлеб с маслом.

Покупка квартиры в новостройке через договор ПКП

Как отмечают сами юристы, покупка квартиры в новостройке через договор ПКП, - это довольно скользкая схема. Предварительный договор купли-продажи (ПКП) может подписывать только собственник жилья (не относится к застройщику), а ПКП не подлежит оплате. Пока квартиры не существует, невозможно идентифицировать сам предмет купли-продажи, а следовательно, по предварительному договору невозможно зарегистрировать право собственности на жильё. Даже суд будет не в силах Вам помочь, пока застройщик не оформит право собственности сначала на себя, а потом уже – «сумеет» продать квартиру в новостройке Вам.

В крайнем случае, в ПКП должны быть описаны все этапы строительства, включая сроки и обязанности застройщика + штрафные санкции, если он вовремя не оформит на Вас жилплощадь.

Покупка квартиры в новостройке через вексель

Покупка квартиры в новостройке через вексель, - это, по сути, долговое обязательство. Фирма-застройщик выпускает их ограниченным «тиражом», на определённую сумму, и продаёт участникам строительства. При этом заключается договор ПКП, где векселя служат залогом.

По мере завершения строительного процесса, хозяин векселей может за них выкупить квартиру (договор ПКП заменяется настоящим), или погасить векселя у фирмы с обещанными процентами. Объём, номинал и доходность векселей объявляются в начале выпуска и не могут быть изменены. Оплата покупки квартиры в новостройке через вексель легко признается судом, а также их обладатель может потребовать досрочного погашения долга.

В условиях стремительного роста цен, Вексель - не особо привлекательный способ капиталовложений, но в условиях спокойного рынка ему вполне можно доверять.

Участие в жилищно-кооперативном строительстве

«Кооперативная квартира» уже давно никому не режет слух. Вам предлагается вступить в кооперативное сообщество, которое для Вас покупает квартиру в строящемся доме, на основании внесённого Вами паевого взноса. У кооператива имеется устав, где прописаны все условия договора, который Вам предстоит подписать.

Жилищные сертификаты

Государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство, выдаваемое всего единожды, дающее право его обладателю приобрести жильё за счёт средств федерального бюджета (льготная категория). Жилищные сертификаты выдаются увольняющимся в запас военным, «чернобыльцам», людям, пострадавшим от стихийных бедствий, переселенцам из районов крайнего севера и т.д.

Для участника программы открывается банковский счёт, и в течение 9-ти месяцев человек должен успеть подобрать недвижимость. Он может приобрести жильё на вторичном рынке, а может купить квартиру в новостройке. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на момент выдачи сертификата и никаким изменениям не подлежит.

Переуступка права требования

Покупка квартиры в новостройке через переуступку права требования возможна в том случае, когда кредитор (цедент) уступает своё право на получение квартиры другому лицу (цессионарию) по сделке (ст. 382 - 390 ГК РФ). Под цессией понимается замена кредитора в обязательстве. Обычно при этом, согласие должника (застройщика) не требуется. Цессионарий приобретает все права на тех же условиях, которые имел первый кредитор на момент заключения цессии.

Покупка новостройки в Москве и Подмосковье имеет множество «подводных» камней, о которые так легко споткнуться. Если Вы очень осторожный и дотошный человек, всегда читающий самый мелкий шрифт в документах и требующий разъяснений по каждому пункту, то Вы наверняка найдёте брод. Если же, для возни с бумагами у Вас нет ни времени, ни желания, агентство «Капитал-Недвижимость» всегда к Вашим услугам. Это – наша работа, и мы делаем её со знаком качества.

Ирина Алай 
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"