Если в своё время вы не проследили юридическую историю своей квартиры, проигнорировав сопровождение сделок с недвижимостью и оформив документы самостоятельно, вы – потенциальная жертва рейдеров.
Термин «рейдер» имеет негативную окраску только в русском языке. В родном английском рейдерами (в переводе – налётчиками) называют атакующую сторону в процессах поглощений или слияний предприятий. История рейдерства начинается с появлением акций, именно акции сделали возможным, без получения согласия со стороны её руководства, поглотить ту или иную кампанию. В последние годы рейдерские захваты коснулись обычных граждан, владельцев домов и квартир. В роли акций здесь выступают доли, принадлежащие разным собственникам. Бороться своими силами с рейдерами трудно, так как они, как бы парадоксально это ни звучало, действуют в рамках закона и используют законодательство как инструмент захвата чужого жилья.
Схемы рейдерского захвата жилья
Нередко бывает так, что недвижимое имущество принадлежит нескольким собственникам, при этом доли не обязательно должны быть равными. В случае, если дольщику принадлежит какая-нибудь сотая от площади квартиры, он, скорее всего, поспешит продать её. Тут-то на сцене появляются рейдеры, выкупая эти квадратные сантиметры. Второй владелец может и не знать об этом.
Итак, представьте на минутку, что средь бела дня к Вам в квартиру врываются незнакомые люди и утверждают, что намерены жить с Вами, так как приобрели долю Вашей недвижимости. И вот на Вашем диване сидят ребята крепкого телосложения и с невозмутимым видом смотрят Ваш телевизор. Абсурдная картина? К сожалению, для многих это жестокая реальность.
Вряд ли кто-либо станет пускать на порог и уж тем более на диван посторонних людей. В этом случае квартирные захватчики начинают устраивать хозяину неприятные сюрпризы: мажут дверь мазутной смесью, могут выбить стекло или залить замок краской. Даже самый терпеливый человек при повторном появлении таких хулиганов вызовет полицию… и сделает тем самым роковую ошибку. Дело в том, что сотрудники полиции, посмотрев на документы рейдеров, просто заведут их в квартиру и обяжут Вас пускать новоиспеченных хозяев к себе домой. К тому же преступники обычно снимают всё происходящее на камеру, так как уверены в своей правоте, а видеоматериалы могут помочь им в суде. От столь неприятных ситуаций обезопасит сопровождение сделок с недвижимостью, при котором в обязательном порядке проверяются все собственники недвижимого имущества. Но что делать, если процесс захвата собственности уже запущен?
Итог: в Вашей спальне прописалась группа малоприятных людей. Можно ли с этим смириться? Как правило, рейдеры создают невыносимые условия жилья, не нарушая при этом закона. Полиция не станет разбираться с вылитыми на ковёр помоями или с негигиеничным справлением нужды в туалетной комнате. Рейдеры начнут выводить хозяина квартиры из себя и провоцировать на конфликт. Если на них поднять руку, снятые рейдерами видеоматериалы станут поводом для возбуждения уголовного дела по факту побоев. Вам предложат «единственный» выход из ситуации – продажу квартиры, при этом половину вырученных денег придётся отдать захватчикам.
В некоторых случаях мошенники сами применяют силу, отбирая документы на квартиру или заставляя подписать акт передачи права собственности. Жертвами такой схемы чаще всего становятся пожилые люди или матери-одиночки, не способные постоять за себя.
Сопровождение сделок с недвижимостью исключает рейдерский захват
Обезопасить себя и своих близких от подобного развития событий при покупке квартиры можно, если обратиться к квалифицированным юристам. Экономить на оформлении сделки ни в коем случае нельзя. Рейдерством занимаются люди с юридическим образованием, поэтому одолеть их сможет только более опытный юрист.
Если мошенники уже стучатся в Вашу дверь, ни в коем случае не открывайте им. В этом случае они смогут заселиться только через суд, а если их доля ничтожно мала, судейское решение будет в Вашу пользу. В случае если размер доли пропорционален хотя бы одной комнате, суд может не признать Вашу правоту и встать на сторону рейдеров.
Сделку рейдеров по покупке доли Вашей собственности можно опротестовать. В Гражданском кодексе Российской Федерации прописан приоритет собственников при покупке доли жилья. Если Вас не уведомили о сделке, и Вы не находились в отъезде, решение суда будет в Вашу пользу.
Не поддавайтесь на провокации преступников, это сыграет им на руку. Если Вам начинают угрожать, берите на вооружение их методы – снимите всё на камеру и смело пишите заявление в полицию.
Если выкупленная доля квартиры ничтожна, обратитесь к статье 252 Гражданского кодекса. Суд может обязать выплатить рейдеров денежную компенсацию, если их доля не может быть физически выделена.
В любом случае, любая сделка с недвижимостью должна контролироваться компетентными лицами во избежание столкновения с квартирными аферистами. Сопровождение сделок с недвижимостью поможет оформить договор так, чтобы третьи лица не смогли воспользоваться уязвимостями действующего законодательства.
Анна Голубина
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
