Многие задаются в наше время вопросом, как быстро продать квартиру в Москве, и, порой, в получении желаемого, даже просматривают варианты всякого рода заговоров и молитв. Однако решение задачи может быть совсем в другом. Пожалуй, самое волнительное в процессе продажи недвижимости – это её оценка. Грамотно установленная стоимость – это половина успеха, а также результат скорой сделки, удовлетворяющей обе стороны. Главное – знание рынка недвижимости, диапазон цен и стоимость квадратных метров. Если Вам не требуется официальный отчёт об оценке, который необходим в вопросах ипотечного кредитования, то наш гость, специалист в области оценки недвижимости готов научить Вас, как самостоятельно рассчитать стоимость своего жилья.
Здравствуйте, Анатолий, скажите, пожалуйста, с чего нужно начинать расчёт?
Здравствуйте. Во-первых, давайте определимся, что именно мы продаём. Предлагаю самый распространённый вариант – нам нужно быстро продать квартиру в Москве. Пусть она будет однокомнатная. Допустим, средняя цена за квадратный метр составляет 170 000 рублей. Наши 40 квадратов – это 6 800 000. Теперь плюсуем! Поехали!
Итак, начнём с района, в котором расположен дом. Естественно, если он находится в Центральном округе Москвы, то цена будет намного выше, чем, предположим, в Юго-Восточном. Удалённость от метро, развитая инфраструктура, наличие рядом торговых центров, школ и садиков – всё это берётся в расчёт. Я советую узнать номера ближайших учебных заведений, наличие спортклубов, салонов красоты, поликлиник. Обо всём этом Вам придётся рассказать потенциальным покупателям. Ведь если отсутствие в шаговой доступности метро снизит цену примерно на 100 000рублей, то развитая инфраструктура, пусть не полностью, но окупит эту сумму…
Предположим, что наша квартира находится в десяти минутах ходьбы от метро Ясенево. Также рядом школа, частный детский садик и магазины. Прибавляем ещё 200 000. Естественно, если бы мы рассматривали квартиру в центре, то прибавляли бы на порядок больше.
Да, но дом, расположенный в Центральном округе, находится в одном из самых загрязнённых районов столицы. Учитывается ли это при оценке?
Естественно, если Ваша квартира находится в Ясенево или Митино, экологически чистых районах, то это отличный козырь против центральных Арбата или Тверского. Но центр есть центр, и для многих, к сожалению, престиж дороже собственного здоровья.
А что касается самого дома, какой дом более привлекателен?
Естественно, учитывается год постройки, материал наружных стен и перекрытия, общее состояние дома и подъезда, этажность. Так, к примеру, дом, находящийся в Марьинском парке будет намного привлекательнее, чем в центре из-за года постройки дома и улучшенной планировки. НО! В Москве есть немало ветхих строений, которые годны разве что под снос. В таком доме убогая однушка может стоить дороже просторной квартиры в новострое. А всё потому, что скоро эти старые дома снесут, а хозяевам квартир предложат альтернативу в новостройках Москвы. Так что не спешите расставаться с квартирой, а помните: дорожает не она, а земля, на которой расположен дом!
Допустим, наша жилплощадь находится в относительно новом доме на девятом этаже двадцати двух этажного дома. Кстати, первый и последний этажи – это минус. В нашем случае – плюс 100 000.
Перейдём к самой квартире. Насколько она дороже, если ремонт уже произведён?
Ну, здесь нужно учитывать уровень того самого ремонта. Если он сделан «чисто символически», дабы привлечь клиента, это сразу заметно – недорогой кафель и дешёвые обои практически не повлияют на стоимость жилплощади. Многие предпочтут переделать всё на свой вкус и кошелёк. Чего не скажешь о хорошем, дизайнерском ремонте. Но и здесь, если Вы разорились, и сделали всё в стиле Хай тек, то не ждите от любителей Поп Арта восхищённых возгласов. Лучше остановиться на нейтральных, спокойных тонах. Главное, чтобы всё было аккуратно, светло и уютно. Тогда к цене квартиры без сомнения можно прибавить от 200 000 рублей и выше. Ведь ремонт – это не только затраты на стройматериалы, но и большое количество личного времени. А, как известно, время – деньги.
Итак, наша воображаемая застеклённая лоджия, новая сантехника, приятный дизайн и бытовая техника приносят нам ещё 250 000 рублей!
Какие ещё незначительные нюансы могут увеличить стоимость квартиры?
Таковых, на самом деле, много. Рассказывая о месте расположения дома, не забывайте о безопасности района. Если похвастаться нечем, лучше просто отметить хорошее освещение. Также большинство обращают внимание на вид из окна, наличие лоджии или балкона, кладовки. Автовладельцев интересуют парковочные места, семейных – соседи, модниц – гардеробные.
Допустим, у нас всё это в наличии, и детская площадка также имеется. Кроме этого, немаловажным вопросом является наличие всех сопутствующих документов. Представим, что наша однушка чиста в юридическом плане и свободна в физическом! Не скромничаем и прибавляем ещё 200 000. Чтобы быстро продать квартиру в Москве, поправка на торг должна быть не большой. Давайте допустим 150 000 рублей. Итак, наша воображаемая однушка в Ясенево стоит 7 700 000. Это вполне реальная цена. Но удовлетворит ли она покупателей – вот вопрос. Всё станет ясно после первого посещения потенциальных покупателей. Желаю удачи!
Автор: Лилия Храмцова
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"
