Структура и особенности ДДУ
Финансирование долевого строительства сопряжено с рисками. Чтобы исключить шанс мошенничества, Президент РФ внес постановление в конце 2017 года. Оно гласит, что долевое строительство будет полностью изолировано от финансирования простых граждан. Продажа квартиры в недостроенном здании невозможна.
На текущий момент долевое строительство характеризуется следующими аспектами:
1. Гражданин имеет полное право выбора. Он самостоятельно определяет как подрядчика, так и здание, в котором планирует приобретать жилье.
2. Обязательна процедура заключения договора и его дальнейшая регистрация в Росреестре.
3. Гражданин не обязывается использовать определенный источник финансирования. Позволительно вкладывать как собственные деньги, так и кредитные.
4. Заключение договора не ограничивается сроками. Стать дольщиком возможно на любом этапе строительства. Деньги, которые человек вложит в будущее жилье, могут быть использованы застройщиком на любые цели: личные, деловые, некие активы.
Важно! Средства, вложенные на строительство, не осуществляли фактическую покупку квартиры в доме. Дольщик лишь получал право потребовать количество квадратных метров, пропорциональных финансированию.
Площадь будущего жилья указывалась в договоре. Время, отведенное застройщику под проект, четко определялось техническим заданием. Даже при строгих рамках, указанных документацией, затягивание сроков при сооружении здания – не редкость. Никто не давал гарантии, что подрядчик будет привлечен к ответственности, даже если не укладывается в план.
Такие перспективы не устраивали как правительство, так и граждан, что привело, практически, к полному запрету ДДУ к 2019 году. Судебное разбирательство тоже не гарантировало возмещения ущерба. Если подрядная организация объявляется банкротом, единственный способ гражданину получить свои деньги обратно – это продажа объекта. Разбирательство продлится немалый срок. Если объект строительства не имеет даже фундамента, продажа затянется на долгие годы.
Частичный или полный запрет ДДУ
Физическое лицо, участвующее в долевом строительстве, не получает никаких гарантий на возвращение своих средств. Государство не имеет возможности удовлетворить требования дольщика, поскольку регулировка этого типа отношений осуществляется гражданским законодательством. Поэтому меры, предложенные Президентом, не были отвергнуты.Преобразования в долевом строительстве подразумевают исключение из финансирования частных средств. Строительство обеспечивается за счет банковских инструментов. Заключение ДДУ осуществляется в несколько этапов:
1. Ущерб возмещают страховые компании и компенсанционные фонды. Относится к тем договорам, которые были оформлены ранее 20 октября 2017 года.
2. 20 октября 2017 года – дата образования фонда защиты дольщиков. Организация осуществляет страховые выплаты до 10 миллионов рублей.
3. Подрядчик перед началом строительства обязуется состоять на банковском обслуживании. Новый объект – открытие нового целевого счета.
4. Расход средств дольщиков контролирует банк. Нецелевое растрачивание денег застройщиком исключено.
5. Надзор за растратой средств осуществляется через Центробанк РФ. При нарушении финансовых операций банк может отозвать лицензию.
Основные изменения в ДДУ в 2019 году
2019 год сохранит нововведения, произошедшие в 2018 году. Последующие изменения в законе ДДУ постановят более жесткие рамки для долевого строительства:• чтобы получить разрешение на строительство многоэтажного здания, потребуется пройти ряд процедур: основать банковский целевой счет, обязательны страховка ответственности и регистрация юридического лица;
• компания не может строить несколько объектов единовременно. Исключение – комплексная застройка, когда организация отстраивает целый квартал или район;
• средства дольщика при заключении договора отправляются на эскроу-счет;
• застройщик не имеет возможности использовать средства дольщиков. Доступ к средствам открывается после ввода здания в эксплуатацию;
• на случай мошенничества или банкротства подрядной организации Фонд производит страхование ссуд дольщиков.
Эти факторы привели фактически к полному запрету ДДУ. Процесс строительства объекта усложнился из-за отсутствия части финансирования. Грамотный застройщик мог применять долевые средства для приобретения материала и найма рабочих, теперь же такой возможности нет. Большинство подрядных организаций являлись недобросовестными и теряли интерес к объекту после получения денег.
Выгода кардинально сократилась не только для честных застройщиков, но и для граждан, желающих приобрести жилье. Подрядной организации придется использовать собственные средства, а значит, для них не будет стимула предоставлять скидки на квартиры. Стоимость квадратного метра в таком здании будет равна цене метра в готовом доме.
