Хотя проверка юридической чистоты продаваемого жилья интересует в первую очередь покупателя, продавцу тоже нужно иметь представление, что от него потребуется. Во всех агентствах недвижимости предлагаются такого рода услуги, поэтому можно обратиться к помощи профессионального риэлтора. Если Вы собираетесь срочно продать квартиру, такая помощь будет просто необходима, т.к. для риэлтора не составит труда быстро проанализировать Ваши документы.
Всю информацию об истинной истории квартиры содержат домовая книга и ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней).
Домовая книга
В ЖЭКе или РЭУ по месту жительства, хозяин квартиры может взять расширенную выписку из домовой книги, или доверить эту операцию своему риэлтору. В отличие от сокращенной выписки, в расширенной будут записаны все жильцы, кто когда-либо проживал в квартире, и те, кто её приватизировал. Необходимо тщательно проверить новые адреса выписанных ранее жильцов. Если имеется человек, временно выписанный в места лишения свободы, или на лечение в психиатрическую больницу, то квартиру продать вряд ли удастся.
Кроме этого, нужно вычислить всех жильцов, кто участвовал в приватизации, и тех, кто написал отказ от неё в Департамент муниципального жилья. Нужно учесть наличие несовершеннолетних детей, они тоже участвуют в приватизации того жилья, в котором живут. Если, во время приватизации, кто-либо из жильцов отсутствовал (находился в длительной командировке, местах лишения свободы), он сохраняет за собой право на приватизацию и может, при случае, его востребовать. Это тоже может притормозить продажу квартиры.
Росрегистрация
ЕГРП хранит всю информацию о правах на данную квартиру, а также обо всех ограничениях и обременениях. Здесь берётся расширенная выписка из реестра. В ней указаны все права, которые имелись когда-либо на данную жилплощадь, их изменения, переход или прекращение. Такая выписка может содержать большое количество разнообразных нюансов, поэтому, чтобы срочно продать квартиру, риэлтор должен тщательно в них разобраться.
- Выясняется, есть ли какие-либо обременения на квартиру (залог банка, ипотека, арест имущества, рента и т.д.). Если да, то потребуется работа, направленная на снятие этих ограничений для нового собственника.
- Устанавливается, каким образом квартира перешла к нынешнему владельцу (покупка, наследство, дарение, договор ренты).
Если с договорами купли-продажи всё более-менее понятно, то при анализе документов наследования собственности, нужно быть очень внимательным. В течение трёх лет могут появиться люди, претендующие на свою долю наследства, с доказательствами своих прав. В этом случае, все сделки, совершённые в это время с жилплощадью, будут признаны недействительными. Кроме того, свою долю должны получить дети, не достигшие совершеннолетия и престарелые родители того, кто сделал завещание, даже, если в самом завещании о них не будет ни слова. Поэтому, продать унаследованное жильё будет сложнее, если прошло меньше, чем три года с момента принятия наследства.
ПНД и НД
Даже, когда хозяин недвижимости имеет все полномочия, при сделке может понадобиться доказательство его дееспособности. Такие справки берутся в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах. Они выдаются на руки только тому, кто делает запрос на самого себя. Данная процедура может обидеть человека, но надо учесть, что мошенники пользуются тем, что продавцами недвижимости могут выступать старики, или люди, злоупотребляющие спиртным.
Однако, если продавец имеет водительские права, без данных справок можно обойтись. Риск того, что водитель состоит на учете в вышеперечисленных заведениях, минимален.
Что ещё?
Если Вы делали перепланировку, она обязательно должна быть узаконена. Покупатель имеет право потребовать план БТИ, и сравнить его с реальностью. Также, он может потребовать счета за электроэнергию, газ, квартплату, телефон, чтобы не было задолженностей.
Если Вы хотите срочно продать квартиру в Москве, и нужна проверка на её юридическую чистоту, выбирайте агентство «Капитал-Недвижимость». Его риэлторы отличаются быстротой и надёжностью работы.
Удачной и скорой продажи!
Автор: Ирина Алай
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"
