При совершении сделок с недвижимостью, покупке, продаже или обмене квартиры в Москве нужно понимать свой правовой статус. В агентстве, куда вы обратитесь за консультацией или помощью, вам зададут вопрос: "Приватизировано ли ваше жилье?". От этого будут зависеть ваши права на него и процедура совершения самой сделки.
Если хотя бы одно жилье, участвующее в такой сделке, как обмен квартир, является государственным, то речь пойдет о размене муниципальной недвижимости, в которой жильцы проживают согласно договору найма. Если же такового с проживающими заключено не было, но жилое помещение предоставлено до 2005 года, то они, скорее всего, проживают там на основании ордера. При этом, отсутствие соглашения, оформленного должным образом, никак не означает, что жильцы не имеют прав проживания. Просто на момент предоставления жилплощади такие соглашения либо вообще не заключались, либо процедура их заключения еще не была разработана в массовом порядке.
Кто собственник муниципальной квартиры?
В данном случае, владельцем является либо Российская Федерация, либо город, предоставляющий квартиру на условиях, изложенных в законодательстве РФ, городских законах и подзаконных актах. Заключаемый с нанимателем договор найма разработан на основании этих законов. В нем ясно прописаны требования, согласно которым предоставляется объект, а также обязанности и права владельца и квартиросъемщика.
Жилплощадь съемщику предоставляет город согласно договорам коммерческого и социального найма. По ним наниматели получают различные права. К примеру, может предоставляться право выкупа. Однако есть множество причин, согласно которым граждане либо не могут приватизировать квартиру, либо просто не хотят этого делать.
По каким причинам приватизация невозможна?
Причины могут быть разными. Нельзя приватизировать жилой объект, если уже было использовано право на бесплатную приватизацию. Согласно законам это возможно лишь единожды. Также нельзя или очень проблематично это сделать при распаде семьи и разделе имущества, когда кто-то из супругов считает приватизацию невыгодной для себя.
Никто никого не может заставить приватизировать жилой объект насильно. Некоторые граждане просто не хотят становиться владельцами. Некоторые не спешат воспользоваться имеющимся у них правом приватизации, так как боятся последствий, вытекающих из права собственности. Граждане с небольшим достатком опасаются, что налог на имущество станет выше их платежных возможностей, что, в свою очередь, тяжело отразится на семейном бюджете. Другие стараются избежать утраты или конфискации за долги, из-за тяжелых жизненных ситуаций, семейных конфликтов и прочих причин. Некоторая часть квартиросъемщиков надеется, что в будущем предоставится возможность улучшить условия проживания с помощью социальных программ или переселения.
Обмен квартир и его оформление. Шаг за шагом
В данном случае, когда дело касается муниципального жилья, обмен квартир оформляется договором обмена. Он содержит подробное описание размениваемых объектов, и подтверждает факт передачи прав на наем от одного участника сделки к другому. Также указывается причина, по которой данная сделка совершается и решение комиссии по жилищным вопросам. Помимо этого, там должно быть указано обязательство участников заключить договор и зарегистрироваться по месту проживания. После регистрации этого соглашения нужно в течение десяти дней заключить договор найма по новому адресу.
Правовая основа
Правовой основой для размена муниципального Московского жилья является временное положение о размене недвижимости в Москве. Оно было введено в действие через распоряжение департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы с июня 2005 года. Это положение - единственный документ, регламентирующий размен недвижимости в Москве. Он основывается на жилищном кодексе Российской Федерации и других законах, касающихся прав граждан нашей страны в жилищной сфере.
Также там весьма четко прописана процедура размена муниципальных объектов на частную собственность. Обмен квартир между квартиросъемщиком и собственником означает передачу прав собственности и найма друг другу. Наниматель становится собственником согласно договору отчуждения, а собственник - нанимателем по договорам найма и обмена.
По любым вопросам в данной сфере вы можете обратиться за консультацией в агентство "Капитал-Недвижимость". Наши квалифицированные специалисты окажут вам помощь даже в самых трудных операциях с жильем.
Автор: Николай Беляков
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"
