Существуют налоги на транспорт, на землю, на имущество и многие другие. Особое внимание стоит уделить налогу на доход физического лица, который сокращенно звучит как НДФЛ. Ведь под это понятие попадает не только официальная заработная плата, но и все остальные типы получения финансовой выгоды физическим лицом. То есть все денежные средства, которые можно получить из любых источников, в том числе и с продажи имущества. Особый интерес государство в лице федеральной налоговой службы имеет к сделкам купли-продажи такого типа имущества как жилая недвижимость. Ведь всем известно, что в этой сфере крутятся достаточно солидные суммы, и некоторые граждане умудряются достаточно успешно жить за счет сделок с собственными объектами недвижимости. Естественно, государство требует уплату налогов в обязательном порядке с продавцов недвижимости.
Что нужно знать о налогах перед продажей квартиры?
Далеко не все продают квартиры с целью получения определенной финансовой выгоды. Многие просто хотят улучшить жилищные условия для себя и своей семьи. Но, тем не менее, если продаётся жилья, обязаны все граждане. В некоторых ситуациях этого налога вполне реально можно избежать. Притом абсолютно законным путем.Основная информация по данному вопросу следующая:
1) Налоги уплачиваются в том случае, если недвижимость в собственности находится меньше трех лет;
2) Существуют законные способы уменьшения размера налога путем налогового вычета;
3) Сумма вычета может быть не более 260 000 рублей.
Правовые аспекты налогообложения в сфере недвижимости
Первое, что стоит затронуть при рассмотрении этого вопроса, это сроки, установленные налоговым законодательством РФ. В 2015 году были изменены официальные сроки уплаты налогов и освобождения от них. Значит, если квартиры была приобретена в 2015 году, то срок освобождения от налогов составляет уе не три года, а пять лет. Официальную информацию о сроках, налогах и других финансовых нюансах при продаже квартиры нужно смотреть в НК РФ, в частности в статьях 217-230. При этом Налоговый Кодекс должен быть «свежим», то есть со всеми последними правками. Это очень важно, так как законодательство меняется достаточно быстро, а получить штраф за несоблюдение сроков – не очень приятно.Второе: граждане освобождаются от налога при продаже жилья уже через три года, если получили право собственности на квартиру:
1) путем приватизации;
2) в результате процедуры дарения;
3) иным путём не через покупку.
Третий аспект заключается в том, что кто всё-таки по закону обязан платить этот налог? Часто встречается в наши дни определенное мошенничество при сделках с недвижимостью, которое выражается в том, что продавец пытается переложить обязательства по уплате налогов на продавца при помощи разных схем. По закону платить налог обязан именно продавец, так как именно он получает финансовую выгоду в размере стоимости квартиры, которая считается официальным доходом. А с любого дохода налоговый резидент РФ обязан уплатить соответствующий налог.
Что влияет на размер налога?
Основную роль при уплате и расчете налога при продаже играют два элемента.Первый заключается в сроке, на протяжении которого жильё находилось в собственности. Он строго ограничивается тремя годами, т.е. если квартира куплена до 2015 года, и она находится в собственности более трёх лет, то платить налог нет нужды. Если же квартира приобретена после 2015 года, то данный срок составляет пять лет. Если же квартира была подарена или приватизирована, т.е. приобретена не посредством покупки, данный срок остаётся равен трём годам. При этом если квартира была подарена близким родственникам или была унаследована, налог уплачивать не нужно.
Второй момент касается стоимости квартиры. Конечно же, существуют серые схемы, при которых все квартиры официально продают за миллион рублей, а настоящую стоимость проводят мимо документов. Делается это потому, что уплачивается налог лишь с той суммы, которая превышает один миллион рублей. Но кадастровая стоимость объекта, полученная из документа об оценки квартиры органами БТИ, может не допустить такую сделку. Так как если кадастровая стоимость квартиры сильно разнится с той, что указана в документах, сразу же возникнет подозрение в том, что делается это для уклонения от уплаты налогов государству.
Также стоит учитывать и тот факт, что налог платится не со всей стоимости квартиры, а лишь с разницы между суммой покупки и суммой продажи. То есть сначала вычитается из той суммы, за которую квартиру продают, ту сумму, за которую купили квартиру. И именно с этой разницы необходимо оплатить налог.
Как правильно рассчитать срок нахождения квартиры в собственности?
Право собственности наступает только тогда, когда оно проходит процедуру государственной регистрации. То есть смотреть всегда надо на дату выдачи свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества.Почему это так важно? Дело в том, что существуют разные законные обстоятельства, которые не дают возможности владельцу квартиры получить право собственности на эту квартиру в день покупки.
1) Многие сейчас покупают не готовую квартиру, а квартиру на стадии строительства по договору долевого участия. Со дня покупки, то есть даты подписания договора, до дня, когда можно будет оформить свидетельство о праве собственности, может пройти не один год;
2) Также многие покупают квартиры в ипотеку или рассрочку, когда квартиру изначально оформляют на банк или застройщика, а владелец квартиры получает свидетельство о праве собственности лишь тогда, когда полностью выплатит сумму финансовых средств, равную стоимости квартиры. Это может растянуться на десяток лет и более.
3) Если речь идет о покупке уже готовой квартиры на вторичном рынке, оплата за которую будет происходить в один платеж, то тоже не всё так просто. Подготовка к сделке и сама нотариальная сделка могут занимать не один месяц. Также Росреестр часто затягивает выдачу свидетельства. Есть прецеденты, когда выдача свидетельства затягивалась на один месяц.
Исходя из всего вышесказанного, важно правильно определять дату, когда возникло право собственности на жильё. Именно от той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, стоит отсчитывать три года, если вы хотите продать квартиру, но при этом не платить никакие налоги.
Налогообложение при продаже наследственной квартиры или налоги при продаже подаренной квартиры
Официальный наследник вправе распоряжаться имуществом, полученным по наследству, так как он посчитает нужным. То есть продать квартиру, полученную в наследство, можно сразу после того, как у наследника появилось на руках свидетельство о собственности.Ждать три года или платить налоги в такой ситуации не нужно. Достаточно при сделке подкрепить документы, подтверждающие причину получения квартиры, то есть факт вступления в наследство.
То же самое касается квартир, полученных в результате процедуры дарения. Если дарственная оформляется между двумя близкими родственниками, то никаких налогов платить не нужно, а квартиру можно продавать сразу после того, как получены все документы о собственности. Если дарственный договор заключен между дальними родственниками или лицами, не имеющими родственных связей, то необходимо заплатить НДФЛ тому, кто получил в дар квартиру. Соответственно, при продаже квартиры уже не нужно выплачивать никаких налогов, даже если жильё находится в праве собственности меньше трех лет.
