На сегодняшний день многие жители нашей страны покупают квартиру в ипотеку. Ипотека - это главная возможность для решения квартирного вопроса. Банки постоянно уменьшают кредитные ставки и сумму первого взноса, помогая покупателям.
Как указано на "Дом.РФ", летом выдача ипотеки на квартиры в новых домах достигла своего максимума, составила больше 40 тысяч кредитов на жилье. Однако, ипотека влечет за собой ряд обязательств. Можно ли продать ипотечную квартиру?
Этот вопрос волнует многих. Нельзя осуществить продажу квартиры без участия самого банка. Пока задолженность погашена не полностью, проводить действия с недвижимостью нужно только с его согласия. Необходимо уведомить банк о будущей продаже и дождаться ответа.
Как правильно получить согласие от банка
Одобрение необходимо получить перед началом продажи. Продавцу необходимо подать заявление, указывая причину. Банк определяет сумму остатка и начинает тщательно контролировать сделку.
С кредитором обязательно обговаривается стоимость квартиры, сроки и другие обстоятельства сделки, а только потом - с покупателем.
Когда кредитор доволен условиями, отказа не будет, ведь кредитное учреждение в первую очередь хочет вернуть собственные вложения. На будущий ответ оказывают влияние такие факторы, как:
- состояние;
- это проценты по кредиту.
Для получения разрешения, важно выбрать вариант для погашения долга:
- выплатить кредит ранее установленного срока самостоятельно;
- выплатить долг из полученных средств за продажу;
- и многие другие, про которые можно узнать у наших специалистов.
В том случае, если банк не дает согласия
Иногда банк не соглашается на продажу. Несмотря на это, идею не стоит откладывать.
Можно искать покупателя, способного передать задаток в размере нужной суммы. Владелец внесет денежные средства и закроет долг. Начинается классическая продажа жилья.
Трудности заключаются в том, чтобы найти покупателя. Далеко не каждый готов купить жилье за наличные средства, согласиться на конкретную сумму залога.
Решение банка будет зависеть от следующих моментов:
- каким образом будет погашен долг (самостоятельно, новым владельцем и т.д.);
- от срока выплаты кредитных процентов;
- состояния жилья.
Основные способы реализации ипотечной недвижимости
Первый и наиболее популярный способ - это продажа квартиры при досрочном погашении долга. Часто берется задаток, погашается ипотека, а только потом начинается процесс продажи. Банк соглашается на продажу жилья в ипотеке и оформление документации об остатке долга. Интересы сторон прописываются в договоре купли-продажи.
Юристы отмечают, что задаток выполняет как платежную функцию, так и функцию по обеспечению. Если вдруг продавец отказывается заключать договор, он должен возвратить задаток, увеличенный в два раза.
Второй вариант - это погасить оставшийся долг во время проведения сделки. Он требует участия самого банка. Юристы утверждают, что банковский сотрудник обязан предоставить справку, в которой указан размер долга.
Проведение продажи самим банком - это третий вариант реализовать ипотечную недвижимость. Проводится он в том случае, когда заемщик набирает большие долги. Для осуществления сделки требуется согласие сторон.
Четвертый вариант - продажа квартиры с ипотечной задолженностью. В такой ситуации продавец находит покупателя, способного купить недвижимость с ипотечными условиями. Специалисты отмечают, что для покупателя порядок действий простой: оформляется заявка, происходит получение согласия и выбор объекта.
Порядок действий для продажи
Многие владельцы приобретенных в ипотеку квартир со временем задумываются о продаже жилья. Как же проходит этот процесс?
Он стоит из следующих этапов:
- Обращение в банк, где была оформлена ипотека, для получения разрешения на реализацию квартиры.
- Выставление жилья на продажу.
- Предоставление подробных сведений об объекте для потенциальных покупателей.
- Если сделка предполагает досрочное погашение ипотеки покупателем, то ему вместе с продавцом следует обратиться в банк и составить трехсторонний договор. Затем средства помещаются в ячейки и после передаются владельцу и банку. Если же продажа осуществляется с долгом, то осуществляется перезаключение ипотечного договора.
- При досрочном погашении с жилья снимают обременение. В ином случае осуществляется его перерегистрация.
- Составляется договор купли-продажи.
- Происходит регистрация прав собственности.
Как отыскать покупателя
Продажа ипотечной квартиры - достаточно сложный процесс, поэтому стоимость объекта обычно снижают на 20%. А если вы хотите реализовать его как можно быстрее, то понадобится уменьшить сумму еще сильнее.
Покупкой таких квартир часто занимаются риелторы, способные сразу погасить ипотеку. Затем они перепродают его по более высокой стоимости. Также ипотечную квартиру могут приобрести люди, заинтересованные в конкретном районе.
Существует множество различных предложений, связанных с продажей и покупкой квартир с ипотечной задолженностью, которые можно найти с помощью наших специалистов. Наши эксперты смогут выбрать для вас самый лучший вариант.
Сотрудники нашей компании хорошо разбираются в том, как осуществляются сделки, а также отлично ориентируются на рынке. Выгодные предложения и наилучшее обслуживание Вам будут полностью обеспечены.
В целом все этапы и особенности поиска покупателя для ипотечной недвижимости практически такие же, как для обычного жилья.
Не все знают, как продать ипотечную квартиру без рисков. Поэтому рекомендуем- учитывать при поиске покупателя следующие моменты:
- если вы продаете квартиру без погашения ипотечного долга, то будущий владелец должен вызвать доверие у сотрудников банка, например, иметь хороший доход;
- у него должны быть средства для задатка, если вы планируете продать объект с одновременным погашением долга.
Стоит ли продавать?
Для продавца реализация ипотечной квартиры не несет особой выгоды. Дело в том, что сумма, которую он получит при продаже, практически всегда будет ниже, чем оставшийся долг по ипотеке. По этой причине о продаже такой недвижимости люди в основном задумываются только в том случае, если у них отсутствует возможность платить банку самостоятельно.
Кроме того, при продаже объекта, которым вы владели менее 3 или 5 лет, придется заплатить НДФЛ. Размер налога можно снизить, если учесть средства потраченные на приобретение квартиры (при этом учитываются и проценты). По этой причине НДФЛ при реализации ипотечной квартиры обычно не уплачивается - вне зависимости от того, как долго вы ею владели. Расходы при такой сделке несет исключительно покупатель.
В то же время у покупки имеются определенные плюсы. В первую очередь это связано с низким риском мошенничества. Перечислением большей части средств занимается банк, а не физическое лицо. Кроме того, сотрудники финансовой организации контролируют сделку, а также следят за ее юридической чистотой, так как сами являются заинтересованной стороной.
Главный минус приобретения ипотечной квартиры - длительность процесса. Если вы решите продать квартиру как можно быстрее, то возникнут проблемы из-за наличия обременения. Даже подготовка документов может занимать достаточно долгий срок, который нередко достигает нескольких недель.
Ситуация осложняется еще и тем, что банк перечисляет средства бывшему владельцу не сразу. Как правило, менеджеры делают это только после того, как в Росреестре будет завершена перерегистрация квартиры на нового хозяина.
