Юридическое сопровождение сделок в Европе такая же распространенная вещь как и у нас. Граждане Евросоюза беспрепятственно покупают и продают недвижимость, как жилую, так и коммерческую. Основные принципы оформления сделок схожи с российскими, но есть и свои особенности в каждом отдельном государстве. В любом случае, европейцы могут выбирать – заниматься этим самостоятельно либо прибегнуть к помощи посредников. Данная статья в частности будет полезна тем, кто хочет приобрести жильё в странах Западной Европы и плохо знаком с языком и правами на западном рынке недвижимости.
Куда обратиться в первую очередь
Агентства недвижимости крайне популярны на Западе, с их участием происходит треть всех сделок с недвижимым имуществом. Спектр риэлторских услуг при сопровождении несколько отличается, и связано это в первую очередь с местными законами. Клиент предоставляет риэлтору всю информацию о выбранном объекте, договаривается об условиях операции (будь то покупка недвижимости, ее продажа, аренда и т.п.), риэлтор отвечает за правильность и своевременность оформления пакета документов, консультирует по любым возникающим вопросам. Заверять договор купли-продажи агенты недвижимости не имеют права, это может сделать только нотариус. Риэлторы также не могут проводить оценку имущества, только в сотрудничестве с банками и прочими кредитными организациями.
Агентства недвижимости в странах ЕС могут работать только при наличии соответствующей лицензии; во Франции они должны быть членами Национальной федерации по недвижимому имуществу (FNAIM), состоять в Национальном синдикате профессиональных риэлторов (SNPI). В Великобритании существует Ассоциация агентов недвижимости (NAEA), членом которой могут стать некоторые частные лица, также популярна Независимая организация риэлторов (INEA).
Право на юридическое сопровождение сделок не полностью принадлежит риэлтору. Передачей собственности может заниматься только нотариус, который не заинтересован в том или ином исходе сделки. Нотариус же отвечает за исполнение законодательства при оформлении договора, за регистрацию нового собственника в земельном кадастре. В некоторых европейских странах, к примеру, во Франции и Италии, нотариус проверяет юридическую чистоту квартиры, а также контролирует расчёты, следит за переводом денежных средств на счёт продавца. В Англии функции нотариуса исполняют юристы, при этом представляя интересы покупателя или продавца недвижимости. Если оплата услуг нотариуса обычно зависит от стоимости сделки, цена услуг юриста обычно фиксирована.
Юридическое сопровождение сделок и его этапы
Средняя продолжительность оформления соглашения о купле-продаже жилья – два-три месяца, и проходит оно в три этапа: предложение покупки, составление предварительного договора и оформление заключительного соглашения.
Этап первый: предложение
Сразу после выбора объекта составляется «offer to purchase», своего рода предварительный договор, в котором указывается цена (позже её можно изменить), параметры покупаемого жилья, а также сроки исполнения договора. В Австрии допускается устный вариант предложения о покупке. Англичане вносят залог в размере трёхсот фунтов стерлингов как подтверждение своего намерения. Если покупатель передумает, эти деньги ему возвращены не будут. Итальянцы дают задаток в сумме 5-10% от заявленной цены жилья.
Этап второй: предварительный договор
На большей части Западной Европы на втором этапе вносится задаток в размере 10% от цены объекта, перевод денег контролируется нотариусом. Если продавец позднее откажется от сделки, он будет обязан вернуть задаток в двукратном размере. В Великобритании второй этап не требует каких-либо денежных вложений. Французы включают в предварительное соглашение дополнительное условие: в течение календарной недели покупатель может прервать дело, не выплачивая штраф.
Заключительный этап
Окончательный вариант договора составляется и подписывается сторонами при участии нотариуса, на этом этапе уплачиваются требуемые налоги. В Швейцарии нотариус проверяет законность соглашения, внося имя нового владельца в реестр прав собственников.
Как видите, юридическое сопровождение сделок в Европе – процесс длительный и сложный, требующий присутствия не только риэлтора и юриста, но и нотариального сотрудника. Стоят услуги на рынке недвижимости немало, к примеру, помощь юриста обходится в среднем в 2% от стоимости недвижимости, работа риэлторов оценивается в 6-10%, нотариальная контора получает 3-7%, и еще около 6% уйдет на оплату налогов (в Италии эта сумма составит 12-13%). Тем не менее, расходы на юридическую помощь не страшат европейцев, которые в девяти случаях из десяти отдают предпочтение сделкам с сопровождением и очень редко ходят по инстанциям самостоятельно.
Анна Голубина
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
