Договор ДДУ: что это такое и в чем особенности?

Многие покупатели недвижимости сегодня опасаются ДДУ, поскольку слышали много историй о том, что дольщиков обманывают. Однако договор долевого участия позволяет существенно сэкономить при приобретении жилья. Сегодня это безопасней, чем когда-либо. Рассказываем, почему и как это работает.

Как работает?

ДДУ или договор долевого участия предполагает, что покупатель платит застройщику еще на этапе строительства. Застройщик на эти деньги возводит жилье, а покупатель при этом выступает инвестором, дольщиком, поскольку приобретает долю, часть строящегося дома. ДДУ можно оформить только когда объект еще не сдан и не эксплуатируется.

Проблемы с ДДУ возникали до 2019 года, поскольку здесь работала слабая законодательная защита. Но в закон ФЗ 214 внесли важные изменения. Теперь в договоре есть и доп. участники в виде финансовой организации помимо дольщиков и застройщиков. И именно они гарантируют безопасность вложенных средств. То есть ситуация, что застройщик вывел деньги, а дом не построил, теперь невозможна по закону.

Как работает долевое участие сегодня? После того, как покупатель заключает ДДУ с застройщиком, деньги переводятся на специальный счет условного хранения (эскроу) и там блокируются до момента сдачи дома в эксплуатацию. То, что вложили дольщики, не тратится на возведение дома. Застройщик задействует для работ либо существующие, либо кредитные деньги. Деньги перечисляются на счет застройщику только когда дольщик получает права собственности на жилье и оформляет их. Также покупатель может получить свои деньги назад, если обязательства застройщика не выполнены.

Преимущества и недостатки

Теперь заключение ДДУ стало гораздо более безопасным для участников рынка недвижимости. Тем не менее, у этой схемы жилья есть и плюсы, и минусы. Давайте обратим на них внимание и разберем подробнее.

Главные преимущества ДДУ заключаются в следующем:

  • можно сэкономить на покупке недвижимости, ведь вы еще не видите готовый объект, а это определенные риски; поэтому застройщики и предлагают низкие цены, ведь им нужно стимулировать покупки;
  • сделка остается полностью безопасной, ведь она регистрируется в официальном реестре;
  • деньги, оплаченные дольщиками, находятся на независимых счетах, так что вывод их застройщиком или их нецелевое использование исключены;
  • в договоре прописывается срок завершения стройки и возможно удержание неустойки за срыв сроков: дольщик может потребовать от девелопера компенсацию;
  • качество объекта строго контролируется: жилье не может считаться готовым, если дольщики не подтвердят его готовность;
  • проводится независимый технический контроль жилья сторонними организациями.

Что касается минусов, то они заключаются в следующем:

  • покупая объект на сверхраннем сроке строительства, на этапе закладки фундамента, дольщик может ждать сдачи жилья даже 2-3 года и дольше;
  • сроки строительства могут неоднократно переноситься, поскольку закон позволяет это делать, если застройщик предупредит дольщиков за 2 мес.;
  • деньги, даже находясь на счетах ус. хранения в банках, все равно обесцениваются: если через несколько лет дольщик получит их назад, то на повторную покупку жилья через пару лет уже может не хватить;
  • возможны изменения проекта до окончания строительства: закон предусматривает, что любые замены не должны ухудшать качество и безопасность жилья, однако он ничего не говорит о неизменности планировок, характеристик и площади квартир.

Что нужно проверить, прежде чем подписывать договор?

Есть стандартная форма такого документа. Так, в нем должны отражаться такие сведения об объекте недвижимости:

  • кадастровый № земельного участка, выделенного под застройку;
  • адрес строящегося дома;
  • этажность дома;
  • предполагаемый № квартиры, которая затем перейдет в собственность;
  • планировку помещения;
  • технические характеристики жилья: высота потолков, площадь комнат, наличие лоджии или балкона;
  • наличие отделки и то, из каких материалов она будет делаться;
  • цену м2 жилья;
  • полную стоимость объекта недвижимости;
  • сроки гарантии, действующей на объект.

Каждому дольщику рекомендовано провести проверку перед подписанием ДДУ. Важно обратить внимание на такие нюансы:

  • Известность девелопера и его репутация. Имеет смысл проверить, сколько построенных и введенных в эксплуатацию новостроек уже есть у этой компании. Соблюдаются ли сроки сдачи, были ли случаи заброшенного, незаконченного строительства, как эксплуатируются уже построенные дома и нет ли нареканий со стороны жильцов. Также стоит проверить учредительные документы застройщика.
  • Как оформлена документация, проекты на строительство, проектная декларация. Здесь важно, чтобы проект строительства согласовали с районной администрацией. Также имеют значение правильное оформление земли под зданием и наличие у компании соответствующих разрешений на строительство.
  • Аккредитация в банке. Важно, чтобы девелопер был аккредитован в крупном банке. Это — хороший сигнал для инвесторов, говорящий о том, что деньги у строительной компании есть.
  • Надежные ли инвесторы у этого проекта. Под каждый дом застройщик может привлекать разных инвесторов. Дольщикам стоит обратить на это внимание. Название инвестора указывается в проектной декларации. Если здесь записаны известный банк или крупная фирма, то жилье с большей вероятностью будет закончено в срок и сдано без проблем.
  • Где расположен дом. Отдел продаж застройщика не заинтересован в том, чтобы открывать покупателям информацию о потенциальном неблагоприятном соседстве — например, о наличии рядом мусорного полигона или опасного производства. Эту информацию дольщик должен проверить самостоятельно.
  • Какая компания занимается монтажом инженерных сетей и будет в дальнейшем отвечать за их обслуживание и эксплуатацию. Здесь крайне важна репутация подрядчика и состояние уже реализованных и обслуживаемых объектов.
  • Информация в типовом договоре. Нужно особенно обратить внимание, чтобы спорные пункты в документах были в пользу дольщика.

Как проходит регистрация договора в Росреестре?

Договор долевого участия будет иметь законную силу только после регистрации в Росреестре. Процедуру можно пройти в "обычном виде" за месяц, но сейчас уже разрешена электронная регистрация. Это значительно проще и быстрее, так как потребуется от 5 до 7 дней.

Как зарегистрировать ДДУ? Последовательность действий здесь такая:

  • Нужно подготовить все необходимое: потребуется полный текст договора, заявление, а также электронно-цифровая подпись;
  • важно проверить договор: в нем приводятся параметры жилья и точная полная стоимость сделки, особенности проведения оплат и сроки сдачи, сведения об участке земли под зданием и гарантийные периоды и обязательства;
  • сделать ЭЦП можно, обратившись в спец. центр с аккредитацией;
  • подписанный двухсторонний договор заверяют цифровой подписью;
  • в Росреестр направляется согласие на использование подписи в бумажном виде;
  • после этого можно загружать документы на сайт Росреестра;
  • теперь необходимо оплатить пошлину за регистрацию, не забывая, что за использование электронных сервисов положена скидка на треть от стоимости.

Регистрация договора в эл. виде обойдется примерно в 12000 рублей. Затраты для ЭЦП — около 2000 руб., а пошлина Росреестра составляет от 7900 до 10900 руб.

После регистрации договора дольщику придет на емейл выписку из ЕГРН с кадастровым №. По этому номеру ее можно будет проверить на сайте Росреестра.

Возможна ли переуступка прав?

Да, на этапе строительства договора можно приобрести квартиру по переуступке прав. Дело в том, что в проектах с хорошими перспективами и высокой окупаемостью от проверенных застройщиков много квартир приобретаются компаниями и инвесторами-частинками на самых ранних сроках, то есть в "свободную продажу" они не попадают. Получается, что жилье по выгодным ценам уже нельзя приобрести напрямую у застройщика по ДДУ.

Но инвесторы реализуют выбранные ими интересные варианты жилья через переуступку прав, добавив к цене застройщика свой %. Здесь не идет речь об оформлении договора покупки квартиры, поскольку в процессе строительства и до запуска объекта в эксплуатацию жилье еще не может считаться собственностью. Предметом договора по переуступке ДДУ будут считаться права на объект недвижимости в будущем. У таких договоров есть свои тонкости, и лучше всегда консультироваться с юристом.

Как рассчитывают неустойки по ДДУ?

Неустойка по ДДУ рассчитывается в том случае, если застройщик нарушил требования договора — например, не предупредил дольщиков о переносе сроков за 60 дней. В таких случаях покупатель имеет право потребовать неустойку, и это отражено в ст.6 Федерального Закона 214.

Размер неустойки определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора для юридических лиц и 1/150 — для граждан, то есть физических лиц. Ставка берется реальная на день подписания акта о сдаче объекта. Размер неустойки рассчитывается для 1 дня и умножается на количество дней просрочки.

Рассчитать величину неустойки можно на конкретном примере. Допустим, вы купили квартиру за 2 миллиона рублей, но застройщик затянул срок сдачи на 50 дней. Акт о передаче квартиры подписали 01.02. 2021 года, и ставка ЦБ на этот день составляла 4,25%.

Для юридического лица величина неустойки в этом случае составит:

2000000 * 50 дней * 1/300 * 4.25 = 14167 руб.

Для физического лица расчет будет вестись таким образом:

2 млн руб. * 50 дней * 1/150 *4.25 = 28,333 тыс. руб.

Что говорят эксперты рынка недвижимости?

По договору долевого участия возможна только покупка жилья на первичном рынке. Это всегда выгодно и популярно, ведь речь идет о новых домах со своими очевидными преимуществами. Например, можно выбрать подходящую эксклюзивную планировку. И это не говоря уже о том, что новостройки возводятся с использованием современных технологии, отвечают высоким стандартам качества, надежности и безопасности, а также экологическим стандартам. В этих домах обеспечивается высокий уровень комфорта, поэтому покупка недвижимости в них — всегда хорошее решение.

Но что же эксперты говорят по поводу ДДУ? Чего на самом деле коснулись законодательные изменения? С точки зрения сохранности денег дольщика ДДУ теперь считается безопасным договором. Страховой порог составляет 10 миллионов рублей, и он позволит получить средства, даже если лицензия у банка будет отозвана. Защита обеспечивается благодаря тому, что деньги после государственной регистрации договора поступают на банковский эскроу-счет. Они используются для обеспечения выданного кредита. Застройщик получает к ним доступ только после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Расходы застройщика при этом финансируются банком, в рамках заранее согласованного проектного бюджета. За это банк тоже получает определенную часть средств.

Для дольщика доступно расторжение договора. Сделать это можно одним из трех способов, в том числе:

  • по обоюдному желанию или по соглашению сторон, о чем подписывается соответствующее соглашение;
  • по желанию одной стороны, если застройщик не выполнил своих обязательств, и в этом случае дольщик может получить свои средства по договору плюс проценты за их использование плюс штрафные санкции (об этом расскажем ниже);
  • через суд: если строительство жилья "заморожено", остановлено, прекращено, если произошли изменения в проектах, которые не устраивают дольщика.

Расторжение договора в 1-стороннем порядке со стороны дольщика возможно в следующих случаях:

  • если сдача дома задерживается более чем на 2 месяца без предупреждения;
  • если в объекте обнаружены недостатки, делающие дом непригодным для использования, а застройщик уклоняется от их устранения;
  • если требования по качеству недвижимости нарушены;
  • по иным основаниям, если они прописаны в бумагах.

Расторжение ДДУ со стороны застройщика тоже возможно. Например, оно может произойти, если дольщик пропускает сроки оплаты или нарушает свои финансовые обязательства со сроком более чем на 2 месяца.

Недвижимость по договору долевого участия можно приобретать в ипотеку. И это не нивелирует права на расторжение договора. Но нужно учитывать условия, прописанные в документе, по которым средства возвращаются в банк в счет погашения кредита.

Квартира, полученная дольщиком, должна в точности соответствовать СНиП, проекту и пунктам, указанным в договоре. Дольщик может обнаружить, что жилье хуже, чем требуют нормы, что оно непригодно для эксплуатации. После этого можно:

  • потребовать от застройщика устранения всех недочетов, несоответствий;
  • договорить о снижении цены договора;
  • получить компенсацию на устранение недочетов и заниматься этим самостоятельно.

У дольщика сохраняется право расторгнуть договор, если квартира непригодна для проживания, а застройщик ничего не делает.

Также нужно помнить, что на новостройки распространяется гарантия: как правило, на сам объект она составляет 5 лет, а на инженерное оборудование — 3 года. Указанные цифры минимальны, гарантия вполне может быть дольше. Гарантийный срок исчисляется с того момента, как подписан акт о приеме-передаче. До этого момента все обнаруженные недостатки должны исправляться застройщиком.

Если эти недостатки зафиксированы сторонними специалистами, то дольщик вполне может обратиться в суд. Выгоднее не снижать сумму договора или взыскивать деньги на ремонт, а требовать, чтобы застройщик устранил обнаруженные дефекты или несоответствия проекту. В этом случае дольщик получает именно то, что прописано в договоре, и ему не нужно беспокоиться об инфляции и обесценивании собственных средств.

Пузаченков Роман

руководитель отдела ипотечного кредитования
Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Соглашаюсь на обработку персональных данных.
Спасибо!
Ваша заявка отправлена. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.