Доля в недвижимости

Как можно распорядиться своей долей недвижимости? Как ее продать и можно ли оформить сделку без согласия других сособственников? Ответ на этот вопрос интересует владельцев подобной жилплощади.

Речь идет о части квартиры или дома, которая досталась после развода, в качестве наследства. Бывает, что долевое участие происходит из-за приобретения жилплощади или другого объекта недвижимости в складчину. В любом случае теперь вы – сособственник и владеете долей жилого недвижимого имущества.

Что можно сделать с ней? Как распорядиться и продать при желании? И можно ли все-таки ее продать?

Степень владения долей недвижимости

Изначально после развода, вступления в наследство, покупки в складчину у владельца доли нет безусловного права на какую-то конкретную комнату или определенную часть жилья. В зависимости от размера доли он владеет большей, меньшей частью недвижимости или наравне с другими совладельцами.

Не стоит путать совместную и долевую собственности.

  • При совместной собственности все совладельцы имеют равные права на одно и то же имущество. Пример – недвижимость, купленная в браке. Продать ее можно только при согласии супруга или супруги.
  • При долевой собственности у каждого совладельца есть часть недвижимости, определенная законом или прописанная в свидетельстве о наследстве. Владеть недвижимостью можно в равных долях, также они могут быть неравными. И без выделения доли квартиры в натуре на каждый метр жилища есть право у всех совладельцев.

Если доли не выделены в натуре, порядок пользования совладельцы устанавливают путем заключения мирного соглашения у нотариуса. Если это не получается, они обращаются в суд, чтобы определить порядок пользования.

Случается, что доля реальная и относится к определенной части жилья. Это возможно, если помещение жилое и изолированное, например, комната в квартире с раздельными комнатами. При этом кухня, гигиенические помещения, прихожая, коридор будут находиться в общей долевой собственности. В итоге квартира становится коммунальной.

Сколько может быть владельцев долей

Закон не ограничивает количество сособственников и их статус.

Помещение может быть в общей долевой собственности только у физических лиц, совместно у граждан и юридических лиц либо исключительно у юридических лиц. Количество владельцев, размер их долей может быть разным.

Нюансы совместного владения жильем

У каждого совладельца есть неоспоримое право собственника – владеть, пользоваться и распоряжаться долей по своему усмотрению. Однако это условное право, поскольку действия следует согласовывать с другими владельцами этой же недвижимости.

При попытке реализовать свое право собственности возможны конфликты. Без согласия других владельцев жилья, желательно оформленного в письменной форме, действия могут быть оспорены в суде и признаны неправомочными, как таковые, которые нарушают права сособственников.

В обязанности собственников жилья входят:

  • оплата коммунальных платежей;
  • оплата налога на имущество;
  • уведомление сособственников о планируемых действиях: продаже, сдаче в аренду, предоставлении доли под залог, капитальном ремонте, обмене и т.д.

Кроме того, все совладельцы должны поддерживать свои части жилища в жилом состоянии, устранять недочеты, аварии в коммуникациях, даже если они там не живут. С иной стороны, другие совладельцы должны учитывать, что собственник может в любое время пожелать пользоваться своей частью жилплощади, заселиться на нее, и препятствовать ему нельзя.

Оплата коммунальных услуг

Если квартира находится в общей долевой собственности, выписывается одна квитанция по каждой из услуг ЖКХ на всех совладельцев. Однако управляющая компания может сделать отдельный счет по заявлению одного из владельцев. Размер платы будет пропорционален его доле в жилище. В любом случае все сособственники обязаны вкладывать средства в оплату коммунальных услуг в соответствии с размером своих долей, а также заботиться о сохранности жилой площади.

Кого можно зарегистрировать в квартире

Совладельцы должны уведомлять друг друга о проводимых или планируемых действиях. Но в некоторых случаях это не обязательно.

Так, зарегистрироваться самому или зарегистрировать своего ребенка, не достигшего совершеннолетия, можно без уведомления других владельцев этой квартиры. Но вот регистрация совершеннолетних детей, родителей, супруги или супруга, родственников без их согласия уже невозможна.

Выделение доли недвижимости в натуре

Гражданским кодексом предусмотрено, что можно пользоваться своей долей недвижимости без оглядки на совладельцев, если выделить ее в натуре. То есть документально определить, какая именно часть квартиры или доли принадлежит собственнику, ее площадь. Это возможно, но при условии, что в выделенной части жилища можно сделать отдельный вход и обустроить санузел.

Если требования соблюдены, на часть недвижимости оформляется право собственности, ей присваивается кадастровый номер. У человека появляются права индивидуального собственника.

К сожалению, далеко не во всех квартирах можно создать условия. В СНиП 01.31.2003 прописаны жилищные нормы – общая площадь квартиры, включая жилые и технические помещения, должна быть минимум 28 кв.м. Случаи, когда квартира достаточно просторная, чтобы выделить в ней 2 и более долей, соответствующих строительным нормам, редки. Но и здесь перестройка жилья и переоборудование комнат стоит дорого, расходы часто несоизмеримы с денежной оценкой доли или отдельной квартиры такого же метража.

Сособственники, если не могут заключить мировое соглашение, обращаются в суд и просят закрепить за ними какую-либо из комнат и определить порядок пользования остальной частью квартиры.

Бывают случаи, когда доля собственности есть, но до выделения ее в натуре дело не доходит. Владелец части квартиры может отказаться от своей доли в пользу других собственников, получить от них денежную компенсацию. Ее размер устанавливается добровольно, путем переговоров, с помощью оценщиков недвижимости или в суде. Оставшиеся владельцы делят отчужденную часть между собой.

Продажа доли недвижимости

Каждый владелец доли может продать ее любому желающему. Но при условии, что собственники других долей уведомлены об этом и не возражают против продажи третьим лицам.

Преимущественное право покупки доли недвижимости – у совладельцев этого жилья. Если в течение месяца они не выкупили ее или отказались делать это в письменной форме, помещение можно выставлять на продажу.

Уведомить о намерении продать часть квартиры необходимо в письменной форме, отправив ценное письмо с описью и уведомлением о вручении. Оно будет служить доказательством того, что продавец не нарушил права совладельцев преимущественной покупки. В противном случае, если таковое право было нарушено, сособственники имеют право в течение трех месяцев после сделки обратиться в суд для отмены договора купли-продажи. В суд могут обратиться совладельцы также в том случае, если им в письме была заявлена одна сумма, а реальная стоимость продажи третьему лицу была меньше.

Прежде чем продавать свою долю отдельно, лучше попытаться договориться с другими собственниками, так как продажа всей квартиры и раздел суммы пропорционально долям выгодней, чем продажа каждой части по отдельности другим собственникам или сторонним лицам. Так как доля квартиры считается проблемной недвижимостью, обычный покупатель принимает на себя проблемы. Зачастую ее готовы купить только риелторы-перекупщики, которые уже увидели потенциал квартиры. Но они предложат на 25-30% меньше, чем реально стоила бы часть после продажи квартиры целиком. Тем не менее именно профессиональные риелторы помогут договориться с совладельцами, объяснить им выгоду от продажи всего жилья целиком.

Сложности в реализации права долевой собственности

Долевых участников может быть сколь угодно много, и размер доли каждого тоже может быть любым. На законодательном уровне это не запрещено.

Случается, что споры возникают даже между владельцами мизерных долей и другими собственниками, владеющими, например, половиной квартиры. Такой владелец может прописать себя, несовершеннолетнего ребенка, вселиться сам, требуя удовлетворения его права распоряжаться собственностью. По факту он прав. Но, если с такой ситуацией он решит обратиться в суд, решением суда владельца малой доли обяжут продать свою часть недвижимого имущества в пользу совладельцев с большей долей за определенный размер компенсации.

Споры по поводу недвижимости, права пользования ею нередки в судах. Ведь каждый из совладельцев хотел бы единолично владеть жилплощадью. Кроме того, когда человек там не живет, он не хочет принимать участие в оплате текущего ремонта, налогов на недвижимость, коммунальных расходов. Желая насолить другим совладельцам, он через черных риелторов или перекупщиков, ломбарды пытается продать свою долю. Это самые распространенные причины судебных исков. В таких ситуациях следует знать, что любые операции подтверждаются документально, поэтому рассчитывать, что все махинации или свидетельство безответственности будут бездоказательны, не стоит.

Антон Сауков

руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Соглашаюсь на обработку персональных данных.
Спасибо!
Ваша заявка отправлена. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.