Эксперты уверены, что санкции и обвал рубля приведут к резкому повышению спроса на жилую недвижимость, но это будет продолжаться недолго. Скоро спрос снизится, и цены тоже упадут.
24.02.2022 года Владимир Путин начал военную спецоперацию на Украине. Она стала причиной остановки работы Московской биржи и резкого обвала рубля. Ведущие банки РФ значительно повысили стоимость покупки валюты. Например, Сбербанк продавал евро по цене более 115 рублей, а доллар — за 101,8 рублей. О том, как это отразится на спросе на жилую недвижимость, рассказали эксперты.
Спрос будет кратковременным
В предыдущие кризисные годы наблюдалась похожая ситуация на рынке жилья. Люди резко начинали интересоваться жилой недвижимостью, которая могла бы помочь защитить деньги от инфляции. Затем спрос затихал, соответственно снижались и цены. Последний кризис у нас в стране наблюдался в 2014 г., когда происходили события на Украине, связанные с Крымом.
На тот момент Россия впервые ощутила на себе санкции, вызвавшие сильное снижение стоимости нефти и падение рубля. 16.12.2014 года был самый низкий курс национальной валюты по годовому показателю. Стоимость доллара выросла в этот день до 80,1 рублей, а евро — до 100,74 рублей. Проблема отразилась и на рынке жилой недвижимости. Спрос на нее сначала вырос, потом упал. Параллельно падению покупательской активности замедлилась и скорость строительства. Цены на жилье тоже упали примерно на 20%, если считать в рублях, и на 55% в американских долларах.
Сейчас эксперты тоже предрекают резкое, но недолгое повышение спроса на жилую недвижимость. Ксения Якушина — директор «Эксперт РА» (агентства по изучению банковских рейтингов), говорит, что на текущий момент люди испытывают такой же стресс, как и в 2014-2015 гг. Они стали свидетелями нестабильности отечественных акций и российского рубля. Поэтому граждане начнут активно покупать жилье, чтобы вложить сбережения в надежный объект.
Примерно то же самое рассказали и риелторы. Например, Надежда Коркка из агентства «Метриум» заявила, что в 2014 году и в предыдущие ему кризисные периоды жилье считалось ценным и надежным для финансового вложения объектом. Поэтому люди, имеющие деньги, покупали квартиры. Они приобретали недвижимость не для проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи, при необходимости.
Надежда Коркка уверена, что очень скоро спрос на жилую недвижимость резко возрастет. Возможно, это произойдет в ближайшие месяцы. Но, скорее всего, рост покупательской активности начнется уже через несколько недель. Например, в 2014 г. спрос на жилье повышался дважды. Сначала мы наблюдали его с февраля по март, когда происходило присоединение Крыма к России. Затем скачок покупательской активности был с ноября по декабрь. Он происходил на фоне снижения стоимости нефти и падения курса рубля из-за санкций.
С мнением эксперта согласен и Алексей Богданов из S.A.Ricci. Он ожидает роста спроса на жилье и коммерческие объекты. Богданов говорит, что граждане будут покупать недвижимость не только для своих нужд, но и с целью безопасного вложения средств.
Однако Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики» считает, что нынешний кризис сильно отличается от ситуаций в 1998 г., 2008 г. и в 2014 г. В те времена тоже была приостановлена работа фондового рынка и резко упал курс рубля. Но тогда не было военных операций. Поэтому и реакция людей, связанная с переводом накоплений в недвижимость, будет сильно отличаться. Мы станем свидетелями кратковременного повышения спроса на жилье. Но покупательская активность все равно будет меньшей, чем в другие кризисные годы. Это связано с нынешним состоянием граждан. Люди сильно напряжены и психологически не готовы к подобным покупкам. Также надо учитывать геополитическую обстановку, предшествующую военной операции. Она привела к тому, что многие россияне уже вложили сбережения в недвижимость в предыдущие 3 месяца. Многие сделали это даже в течение последних 1,5 лет. То есть почти все, кто хотел приобрести квартиру или дом, уже это сделали. Поэтому спрос на жилье не может сильно вырасти.
Сергей Шлома из департамента «Инком-Недвижимость» (департамент занимается вторичным рынком жилья) заявил, что в нынешних условиях граждане предпочтут выжидать и наблюдать за развитием событий. Он считает, что паузу возьмут примерно 20% покупателей и продавцов.
На данный момент наблюдается стабильность
Сейчас на рынке жилой недвижимости отмечается стабильность ситуации. Надежда Коркка («Метриум») не заметила падения или роста покупательской активности. Представители «Бест-Новострой» тоже не наблюдают резкого повышения спроса. Например, Ирина Доброхотова сказала, что эта неделя почти не отличается от предыдущей и от начала месяца. Но в ЦИАН отметили рост просмотров объявлений и других действий от посетителей площадки.
Что произойдет со спросом на жилье и его стоимостью?
Все опрошенные эксперты предполагают, что в будущем военная операция негативно отразится на рынке жилой недвижимости. Сначала снизится спрос на жилье, а потом упадут и цены. Об этом говорит и Надежда Коркка («Метриум»). Она заявляет, что падение курса рубля плохо повлияет на покупательскую активность. Цены на жилую недвижимость сильно выросли за последние месяцы. Это коснулось и ипотечных ставок. Поэтому в текущем году ожидается резкое снижение спроса на жилье. Его можно избежать только при условии оказания поддержки застройщикам и субсидирования государством ипотек.
О падении спроса говорит и Сергей Шлома. Он упомянул, что стоимость жилой недвижимости в столице и так выросла почти на половину за год. Но оснований для дальнейшего повышения цен сейчас нет. На сегодняшний день ипотека доступна не каждому, так как постоянно повышается ключевая ставка Центробанка. Ее размеры сильно ослабляет покупательскую активность. Также Шлома говорит, что скачки курса валют никак не могут отразиться на рынке жилья, потому что недвижимость у нас продается за рубли.
О предстоящем снижении спроса рассказала и Ирина Доброхотова. Она отметила негативное влияние санкций на экономику России. Соответственно снижаются и доходы россиян. Они практически не росли в последние несколько лет, а если учитывать инфляцию, то прибыль у населения только уменьшалась. В будущем она может еще снизиться, что повлияет и на покупательские возможности граждан.
Увеличение ипотечных ставок тоже заметно повлияет на спрос. Например, ВТБ, Сбербанк и другие российские банки недавно снова повысили ставку. Это значит, что жилье в новостройках стало менее доступным для многих категорий населения. Эксперты из Realiste предполагают, что ставка может стать даже больше 14%, причем это произойдет уже в ближайшие 3 месяца. Поэтому продажи резко снизятся примерно через 2 месяца. Также Алексей Гальцев из Realiste считает, что число случаев Trade in вырастет в 5 раз у девелоперов, по сравнению с нынешними показателями. В итоге жилье заметно подешевеет. Цена на него может снизиться примерно на 15%.
О снижении цен и спроса на жилую недвижимость говорит и представитель «ЦИАН.Аналитики». Он считает, что двигателями этого процесса станут 3 фактора: уменьшение доходов населения, рост ключевой ставки Центробанка и снижение доступности ипотеки. Эти процессы повлияют не только на первичный, но и на вторичный рынок жилой недвижимости. Эксперт заявил, что показатель снижения цен будет ориентировочно таким же, как и в 2014-2015 гг. В то время стоимость жилья снизилась примерно на 15%. Также на реакцию покупателей и продавцов повлияют санкции, касающиеся банков РФ. Особый вред может быть причинен санкциями относительно валютных депозитов.
Как это коснется строительства жилой недвижимости?
Федор Выломов из РАСК рассказал о рисках, связанных с санкциями. Он заметил, что возможные политические ограничения поспособствуют инфляции. Это коснется и кредитов. Скорее всего банки повысят ключевую ставку. Высок риск, что ее значение поднимется до 13%. Такие показатели негативно отразятся на ипотечных кредитах, проектном финансировании и покупательских возможностях россиян.
Выломов также уверен, что уже существующие проекты защищены от рисков. Их застройщики подготовили базу для работы в текущем и следующем году. Соответственно участникам этих проектов удастся получить желаемое по льготным ипотечным кредитам. Но в последующие годы ситуация изменится далеко не в лучшую сторону. Риски можно будет предотвратить только при условии своевременной поддержки проектов на государственном уровне.
Представитель РАСК добавил к сказанному, что на ситуацию повлияют и финансовые возможности. Ведь самые сложные проблемы касаются создания новых проектов. Поэтому многие предпочтут выждать хотя бы полгода, чтобы вычислить все риски и понаблюдать за дальнейшим развитием экономической ситуации в России.
