Выплата ипотеки по аннуитетной схеме: специфика и возможные риски

Погашать ипотечную задолженность предлагается двумя способами: равными частями, либо уменьшающимися платежами. В статье рассмотрим особенности аннуитетной схемы выплат по кредиту за жилье, определим, какие выгоды получают заемоплательщики.

Ипотека – распространенный, а для большинства людей, – единственный способ получения крупных денежных сумм для покупки дорогостоящего жилья. Благодаря кредитным средствам, покупатели не теряют годы на накопление средств. Деньги, которые бы пришлось тратить на аренду квартиры, направляются на выплату ипотеки за собственное жилье.

Ситуация в банковской сфере для получения ипотек благоприятная. Финансовые учреждения разрабатывают и предлагают гибкие ипотечные программы на доступных комфортных условиях. Многие категории заемщиков пользуются программами государственной поддержки, предусматривающими субсидирование льготных ставок.

По результатам 2020 года, граждане РФ заключили 1,7 млн. кредитных договоров на приобретение жилья. Общая сумма сделок составила 4,3 трлн. рублей. История ипотечного финансирования в России еще не знала таких рекордных показателей. Это свидетельствует, что ипотечное кредитование помогает эффективно решать жилищные проблемы населения.

Заключая договор на ипотеку, граждане больше внимания уделяют процентной ставке, периоду кредитования, величине первичного взноса, забывая о том, что необходимо выбрать оптимальную схему погашения кредита. Как считают эксперты, именно этот нюанс оказывает решающее влияние на составление графика и определение размеров ежемесячных платежей. От этого зависит итоговая доля «технических» переплат, на которых заемщикам можно сэкономить.

В большинстве случаев банки предоставляют клиентам возможность выбора способа выплат по дифференцированной, либо аннуитетной схеме. Отличия заключаются в способе начисления и взыскания процентов, по результатам которых определяется итоговая сумма ипотеки. Изучив детально программу, мы определили преимущества и недостатки аннуитета.

Что такое аннуитет?

Это схема погашения кредита, при которой сумма задолженности разделяется на равные части. Величина взносов на любом этапе кредитования остается неизменной. Данная схема считается наиболее распространенной. Каждый платеж состоит из двух частей, одна из которых предназначена для погашения тела кредита, вторая – для выплаты банковских процентов.

На первом этапе выплат по ипотеке основная часть платежа назначается для возмещения процентов. Базовый долг заемщика остается неизменным. Со временем соотношение выравнивается и изменяется. На заключительной фазе выплаты кредита основные средства направляются на погашение долга.

Такое распределение средств объясняется тем, что банк стремится в первую очередь возместить проценты, которые являются его прямым заработком. Финучреждение получает запланированную выгоду в полном объеме, даже если клиент погашает ипотеку досрочно.

Если кредитуемый выбирает дифференцированную систему ипотечного займа, его первые взносы будут наибольшими. По мере уменьшения тела кредита, сумма платежей сократится за счет того, что основная сумма погашается равными частями. Это значит, что и размер начисляемых процентов будет уменьшаться. Досрочное погашение крупной долгосрочной ипотеки сэкономит деньги заемщика.

Расчет ежемесячного взноса

Выбирая способ погашения ипотечного кредита, необходимо с ответственностью оценить финансовые возможности и реально просчитать доходную часть бюджета на перспективу. Специалисты по кредитованию рекомендуют брать ипотеку в том случае, если размер выплат не превышает 40 % ежемесячного совокупного семейного дохода.

Если проигнорировать этот принцип, заемщик рискует оказаться в труднейшем финансовом положении. Ему придется отказаться от элементарных повседневных нужд. Заключая договор с банком, заемщик выбирает схему погашения кредита. График выплат составляется сотрудниками банка с учетом пожеланий клиентов.

Но прежде чем обращаться в банк, не лишним будет предварительно самостоятельно сделать расчеты, воспользовавшись ипотечными онлайн-калькуляторами и сервисами, бесплатно предлагаемыми на сайтах банков.

Для расчета по формуле потребуются следующие данные:

  • сумма платежа;
  • затребованная сумма займа;
  • месячная процентная ставка;
  • срок кредитования.

Чтобы разобраться подробнее, предлагаем рассмотреть элементарный пример. Конечные результаты будут ориентировочные, так как следует учитывать особенности условий конкретного банка. Например, ипотека на 3 млн. рублей выдается на пять лет под десятипроцентные годовые. При аннуитетной системе погашения месячный платеж составит 63,74 тыс. рублей. За весь период заемщик выплатит кредитору ориентировочно 825 тыс. рублей сверх одолженных средств.

Если погашение дифференцированное, месячный платеж вначале периода выплат составит 75 тыс. рублей и постепенно понизится до 50,4 тыс. рублей. В итоге, заемщик выплатит примерно 763 тыс. рублей процентных начислений, что значительно меньше, чем в предыдущем случае.

Преимущества и недостатки аннуитета

Главная выгода в том, что аннуитетная система более простая. Получатель кредита знает, какую сумму необходимо платить каждый месяц, и это помогает более точно распределять расходы. Человеку проще запомнить конкретную сумму и не думать о графике.

Выгода аннуитета в том, что кредитуемый может уменьшить размер месячного взноса, продлив период выплаты кредита. Даже если это увеличивает сумму переплат, кредитные обязательства становятся посильными.

Еще один плюс – доступность аннуитета. Банки охотно предлагают данную схему сотрудничества, смягчая требования к заемщикам. Ежемесячные аннуитетные взносы меньше первых платежей, которые начисляются по дифференцированной системе, благодаря чему, можно получать большие суммы кредита.

Банки в любом случае просчитают соотношение платежа с доходами претендента на ипотечный кредит. Выбор аннуитета повышает шансы на получение крупных кредитов, делает их более доступными. Недостаток данной схемы выплат связан с переплатой процентов, и этим необходимо пожертвовать, если заемщику необходимо получить крупную сумму.

Дифференцированная схема выгоднее, но потребуется заплатить крупный стартовый взнос, что для многих заемщиков сложно. Выбирать данный вариант погашения ипотеки можно в том случае, если доходы позволяют выплачивать ежемесячно большие суммы.

Досрочное погашение ипотечного аннуитетного кредита

Заемщики знают, что при аннуитете приходится переплачивать за ипотеку. При первой возможности они предпочитают досрочно погасить задолженность если не полностью, то частично. Такой вариант банки не отклоняют. Клиенты получают возможность уменьшить сумму ежемесячного платежа, либо изменить период кредитования. Выбор зависит от финансового состояния кредитуемого.

Если сократить срок погашения кредита, уменьшается общая переплата процентов. Выбирая уменьшение ежемесячного взноса, граждане снижают нагрузку на семейный бюджет и получают дополнительные средства для текущих расходов. Этот вариант стоит рассматривать, если нет возможности досрочно закрыть или сократить сумму займа.

Но есть и третий вариант, который эксперты называют оптимальным. Несмотря на уменьшение обязательного платежа, специалисты рекомендуют делать взносы в том размере, в котором они начислены изначально. Первая выгода заключается в том, что происходит ускоренное сокращение тела кредита.

Второе преимущество – заемщик как бы подстраховывает себя, и в случае возникновения непредвиденных финансовых трудностей, он будет выплачивать платежи в минимальном размере. Схема привлекает гибкостью, помогает без усилий уменьшать период выплаты ипотеки. Но все же у варианта есть недостаток. Если сравнить переплату, то она будет большей, чем при сокращении срока кредитования.

Независимо от выбранного варианта, необходимо помнить об общей закономерности выплаты ипотеки по аннуитетной схеме. Выгода от досрочного закрытия кредита напрямую зависит от оставшегося срока. Чем ближе завершение, тем меньшая выгода от досрочного погашения ипотеки.

Пузаченков Роман

руководитель отдела ипотечного кредитования
Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Соглашаюсь на обработку персональных данных.
Спасибо!
Ваша заявка отправлена. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время.