Обмен квартир в Москве или что нужно знать об альтернативной сделке?

Обмен квартир в Москве может быть как альтернативным, так и прямым. Если недвижимость приватизирована, то в обоих вариантах будет присутствовать элемент купли-продажи.

"Альтернативный" словарик

Термин «альтернативная сделка» - антоним понятия «свободная продажа», которая проводится с жильем без зарегистрированных в нем лиц. То есть, альтернативная сделка, наоборот, проводится с объектами, имеющими зарегистрированных граждан, которые хотят приобрести новое жилье. Обычно подобная операция осуществляется с целью получить финансовый доход.

"Альтернатива подобрана!" – говорят при нахождении продавцом нового жилья. "Легкая альтернатива" или "реальная альтернатива" означает, что продавец имеет адекватные требования к понравившемуся объекту, аналогов которому на рынке имеется предостаточно.

"Легкая альтернатива" – это, например, реализация однокомнатного жилья в Щелково с покупкой в том же районе двухкомнатной квартиры по соответствующей цене с доплатой.

"Сложная альтернатива" или "Нереальная альтернатива" - говорят в том случае, когда, скажем, продается двухкомнатная "хрущевка" в Щелково и покупается трехкомнатная квартира в том же районе, но без доплаты. Другими словами, даже при незначительных требованиях к трехкомнатному жилью, доплачивать все равно придется. Даже небольшая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на последнем или первом этаже, всегда будет иметь большую стоимость, чем двухкомнатная "брежневка" или "хрущевка".

Суть альтернативной сделки

Дело в том, что для обеих сторон финансовые риски снижаются при одновременном проведении продажи и покупки жилья. Например, можно сначала продать жилье, а потом, добавив нужную сумму, купить другое, однако колебания цен на рынке таковы, что между продажей и покупкой (а на это нужно определенное время) возможен скачок цен, что повлияет на планы сторон, осуществляющих обмен квартир. Это актуально для граждан, решивших самостоятельно, отказываясь от помощи специалистов, осуществлять подобные действия. В общем, квалифицированная оценка жилого помещения, в данном случае, находится во главе угла: она поможет определить, насколько проведение сделки вероятно, и предсказать сумму необходимых доплат.

Схема сделки, по которой проводится обмен квартир, выглядит примерно так:

1. Поиск покупателя. Заключение договора, внесение аванса покупателем. 
2. Поиск новой недвижимости. Заключение договора, внесение аванса продавцу.
3. Сбор документов. Зачастую этим занимается агентство.
4. Юридическая экспертиза документов. Осуществляется риэлторскими компаниями.
5. Организация сделки. Обеспечение безопасности: расчет финансов для банковских ячеек, и их закладка в банковские ячейки.
6. Заключение сделки. Подписание договоров купли-продажи. Направление бумаг на госрегистрацию.
7. Завершение операции. Изъятие финансов из банковских ячеек. Подписание акта приема-передачи недвижимости.

В общем, сначала недвижимость выставляется на продажу. Когда объявляется покупатель, то на рынке подбирается подходящий вариант для продавца. Полученными при продаже финансами, производится оплата за новое жилье. Хотя это несложная схема, однако, она подразумевает еще и третьего участника, "чистого покупателя", располагающего финансами для покупки. Без нее дальнейший процесс невозможен.

Прямой и альтернативный обмен

Прямой обмен квартир подразумевает, что стороны взаимодействуют лишь друг с другом и рассчитываются через взаимозачеты. Однако при видимой простоте, здесь нет элемента свободного выбора недвижимости на рынке. Особенно это заметно при размене одной жилплощади на несколько. При альтернативном размене могут быть разные собственники нескольких объектов, при прямом - лишь один.

Необходимый пакет документов

Для осуществления данной операции потребуются следующие бумаги:

1. Паспорта участников сделки; 
2. Правоустанавливающие документы; 
3. Кадастровый паспорт; 
4. Выписка из домовой книги; 
5. Копия финансового лицевого счета; 
6. Справка об оценочной стоимости жилого помещения; 
7. Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Нужна при участии несовершеннолетних граждан; 
8. Свидетельства о браке или же свидетельство о расторжении брака, а также письменное согласие мужа или жены (или бывшего мужа и бывшей жены) на заключение договора, если недвижимость приобретена в браке.

Приватизированные и неприватизированные объекты недвижимости