Покупка квартиры с обременением может грозить необратимыми последствиями. Поэтому, собираясь совершить такую сделку в Москве или Подмосковье, спешить не стоит. Особенно это касается самых дешёвых предложений. Чтобы быть полностью уверенным в своём выборе, нужно провести тщательную экспертизу документов на предмет исключения любого рода обременений и связанных с ними юридических проблем.
Задумайтесь и проявите особую настороженность, если Вам предлагают купить квартиру в Москве по низкой стоимости с явным желанием побыстрее ее продать. Понятно, что лишних денег нет и, что очень хочется сэкономить. Но только не в случае покупки недвижимости в Москве или Подмосковье. Для этого есть ряд существенных оснований, главное из которых – купленная Вами квартира может оказаться под обременением. Что это такое?
Что означает выражение «квартира с обременением»
Попробуем объяснить, какая жилплощадь претендует на название « квартира с обременением».
Выбирая квартиры в Москве, Вы, наверное, обратили внимание, что цены варьируются в зависимости от возраста дома, его состояния, инфраструктуры района. И что найти более-менее приличный вариант в Москве ниже отметки в пять миллионов практически нереально. Мы рекомендуем, сразу же задуматься, почему квартира в хорошем районе и, казалось бы, в неплохом состоянии продаётся дешево.
Есть известная истина: если стоимость, которую запрашивает продавец намного ниже среднерыночной, то это говорит о недостатках товара. Есть большая вероятность приобрести вместо вожделенного жилья большие юридические проблемы, много времени посвятив судебным разбирательствам. Потеряв при этом время, нервы, деньги на уплату госпошлин и услуг адвокатов. Например, выбирая жилье, Вы столкнулись с зарегистрированным на нём гражданином, который имеет пожизненное право на использование квадратных метров. Данная жилплощадь при продаже носит название «с обременением».
Чтобы продать такое жильё, продавцу придётся хорошо постараться. Он пойдёт на всякие ухищрения, чтобы утаить информацию и переложить свои проблемы на плечи ничего не подозревающего покупателя. Не совсем порядочные продавцы спешат продать квартиру в Москве или Подмосковье, прекрасно зная обо всех недостатках, сбавляют её стоимость до самой низкой отметки и этим самым заманивают покупателя.
Это вовсе не означает, что все поголовно, кто продаёт свою недвижимость по низкой цене, обманщики. Иногда действительно срочно нужны большие деньги, и единственным выходом их получить остаётся срочная продажа квартиры в Москве, и Вы можете реально неплохо сэкономить. Но имейте в виду, часто под этим лозунгом действуют опытные мошенники, и Вы легко можете оказаться их жертвой, поддавшись на подобные сказки о якобы срочной необходимости денег на дорогостоящее лечение.
Покупка квартиры с обременением и риски с ней связанные
Собираясь купить квартиру с обременением, стоит знать, что покупка связана с большими рисками. Многие люди, по незнанию законодательства или в спешке, не проверив всех документов должным образом, даже не задумываются о реально существующей угрозе остаться без жилья, потому, что в силу признания судом сделки недействительной есть предпосылки для прекращения права собственности.
Обременений, связанных с покупкой квартиры много. Она может быть обременена долгами, за ней может числиться кредит под залог квартиры, она может быть сдана в долгосрочную аренду, может иметь незаконную перепланировку или находиться под арестом.
В одних случаях, обременение легко снять, в других без судебного разбирательства не обойтись. Но бывает, что, даже в ходе судебных споров за недвижимость проблему обременения абсолютно никак нельзя решить, исключительно в процессе долгих переговоров, между всеми сторонами сделки. Есть категория граждан, которые имеют право пожизненного (!) проживания в квартире, несмотря на смену собственника, и даже суд не сможет выселить их оттуда. Это может произойти в процессе приватизации жилья или по «завещательному отказу», который обеспечивает «отказополучателю» право проживания на жилплощади либо до конца жизни, либо до срока, указанного завещателем. Причем, квартира в процессе проживания может продаваться, сдаваться в аренду или же на нее может быть оформлен договор дарения.
Эти граждане могут выписаться только добровольно. Если Вам не удастся уговорить их покинуть помещение, тогда Вам остаётся смириться и принять «новых жильцов», либо подыскивать им другое жильё для проживания, либо оформлять договор ренты с необходимостью пожизненного содержания.
Ещё один момент. Закон однозначно закрепляет права на жилые помещения за лицами, проходящими службу в армии и отбывающими срок в местах лишения свободы. В один прекрасный день на пороге Вашего дома может объявиться бывший заключённый, претендующий на собственность. В случае если Вас угораздит купить такую квартиру, будьте уверены, что скоро он будет проживать в Вашей квартире вместе с Вами на постоянной основе.
Если квартира окажется с обременением – откажитесь от её покупки
Совершая покупку недвижимости в Москве или Подмосковье Вы должны быть уверены, что она не продаётся «с обременением». При наличии обременения, от сделки лучше отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося обременения. А потом уже решать Вам стоит ли выходить на сделку или нет. По крайней мере, мы бы не советовали.
Если несмотря ни на какие предостережения, Вы все-таки решили самостоятельно купить квартиру в Москве, то прислушайтесь к следующим советам:
- Лично проверьте наличие зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади лиц, желательно за последние 10 лет. При этом обратите особое внимание на то — кто из ранее прописанных лиц выписался и куда, не было ли среди них несовершеннолетних детей, а также людей, выписанных временно на учебу, в ряды вооруженных сил или в места лишения свободы.
Нужно удостовериться, нет ли в квартире лиц, которые в соответствии с законодательством (п.1ст.558 ГК РФ), сохраняют право пользования проданным жильём. - Уточните у собственника, не было ли в квартире перепланировки. Сравните квартиру с планом БТИ. Некоторые конструкции в многоквартирных домах трогать категорически запрещено. В случае проверки, именно Вы, как владелец, будете обязаны оплатить штрафы, привести документы и квартиру в порядок.
- Закажите выписку из ЕГРП – не ведётся ли по данной недвижимости каких-либо судебных разбирательств, не наложен ли на неё арест, не находится ли она в залоге.
- Проверьте, нет ли каких-либо исковых заявлений в суде по этому объекту, не имеют ли какие-либо третьи лица прав на этот объект.
По всем возникшим вопросам всегда обращайтесь за консультацией в надёжное агентство недвижимости. Не забывайте, покупка квартиры в Москве сопряжена с риском.
Экономить на услугах высококлассных специалистов не всегда целесообразно – если окажется, что купленная квартира с обременением, выяснение своих прав и беготня по судам выйдут дороже, чем вовремя и качественно проведённая проверка юридической чистоты квартиры.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
