Досрочное погашение ипотечного кредита становится следующим вопросом у человека, взявшего жильё в ипотеку. И как только появляется финансовая возможность, побыстрее сбросить с плеч кредитное бремя, и сэкономить на огромных процентных переплатах мечтает каждый заёмщик. Ведь за 15-30 лет ипотечного кредита проценты в общей сложности набегают на сумму, равную по стоимости ещё одной квартире. Следовательно, человек делает вывод, что чем раньше погашу кредит, тем меньше процентов заплачу. Вроде всё правильно. Однако прежде чем решиться на такой шаг, стоит всё просчитать и задуматься: есть ли какой-то смысл в досрочном погашении ипотечного кредита или нет, и что Вам даст опережение графика платежей.
В чём заключается суть досрочного погашения ипотечного кредита
Суть досрочного погашения ипотечного кредита заключается в том, что кредит выплачивается с опережением графика платежей, следовательно, долг сокращается быстрее.
Погашение может быть полным - в этом случае Вы вносите сумму, равную оставшейся задолженности и полностью закрываете кредит, либо частичным, когда вносимая Вами сумма значительно превышает ежемесячный платёж, но недостаточна для полного погашения кредита.
К примеру, вместо прописанных в графике на дату очередного платежа 2000 рублей, Вы вносите на 4-5 дней раньше 8000 рублей.
Благодаря этой переплате, сумма основного долга уменьшается, но кредит никуда не девается. При этом график платежей полностью пересматривается и составляется новый. Банк (всё прописано в договоре) может либо сократить общий срок кредита и платить Вы будете столько же, сколько и платили, либо снизить размер ежемесячного платежа, а срок займа останется тем же. Проще говоря, если Вы взяли ипотеку в Москве на 15 лет, остаток все равно будет растянут банком на 15 лет. А это в итоге окажется для Вас невыгодным.
Эксперты утверждают, что выгоднее уменьшать срок, чем размер платежа. Чем срок короче, тем быстрее Вы погашаете ипотечный кредит, долг висит меньше и соответственно надо платить меньше процентов за использование кредита.
Если Вы ставите перед собой цель именно уменьшить ежемесячные выплаты, то возможно лучше будет рассмотреть вариант перекредитования на меньшую процентную ставку по кредиту. Это возможно, если Вы совершили покупку квартиры в Москве в ипотеку, когда ставки были высокие, а потом значительно понизились. Если же понижение процентов было незначительно, то возиться с этим не стоит, так как перекредитование требует довольно приличных денежных затрат и много времени.
Порядок досрочного погашения ипотечного кредита - делаем всё по правилам
Поэтому перед тем как идти в банк, прочитайте ещё раз, каков порядок досрочного погашения ипотеки и какая возможность погасить кредит предусмотрена в Вашем договоре. В зависимости от этого настраивайтесь либо на уменьшение ежемесячных выплат, либо на уменьшение срока кредита, без изменения ежемесячных выплат.
Если Вас не устраивает способ пересчета платежей, который предусмотрен кредитным договором, Вы можете обратиться с просьбой пересмотреть график платежей удобным и наиболее подходящим для Вас способом. Однако в этом случае банк вправе как пойти Вам навстречу, так и отказать, если только в кредитном договоре не было предусмотрено право выбора заемщиком способа пересчёта платежей. К счастью, такое тоже может иметь место.
Если Вы купили квартиру в Москве в ипотеку и хотите погасить ипотечный кредит досрочно в самом начале кредитного срока, то произойдет уменьшение основной базы долга, и Вы довольно хорошо можете сэкономить на процентных выплатах. Однако сделать это сразу бывает не так просто. В кредитном договоре может оговариваться период времени, в течение которого кредит досрочно гасить нельзя. В таких случаях предусмотрены комиссии и штрафы.
Таким образом, банки, стараясь хоть как-то компенсировать свои потери (несмотря на новые поправки в ГК РФ, запрещающие любые штрафные санкции при досрочной оплате) пытаются чинить препятствия, желающим побыстрее избавиться от тяжести долга. Банку Ваше досрочное погашение ипотечного кредита не выгодно. Ведь они лишаются стабильного притока финансовых средств. Если кредит погашен раньше, чем это указано в договоре, значит, по процентам уплачено меньше – значит, банк не получит часть ожидаемого дохода.
Перечитайте пункт договора, в котором прописана минимальная сумма и минимальный срок. Нельзя просто добавлять к выплатам по 2-3 тысячи, думая, что банк их зачтёт. Этого не произойдёт. Вы обязаны письменно предупредить банк о своем намерении уменьшить долг минимум за месяц (разные банки – разные сроки) до предполагаемой даты досрочного погашения. Можно вносить дополнительные платежи каждый месяц, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности, либо поднакопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Но Вы обязательно должны внести ее только после письменного уведомления. Бывает и так, что Вы запланировали внести дополнительный платеж, поставили в известность об этом банк, но, в итоге, по разным причинам не можете заплатить указанную сумму. Некоторые банки в этом случае не упустят возможность Вас оштрафовать.
Убедитесь, что досрочное погашение ипотеки прошло корректно. Если Вы произвели полное погашение, Вы вправе требовать от банка справку об отсутствии задолженности по кредитному договору и претензий в Вашу сторону.
Есть ли смысл в досрочном погашении ипотечного кредита?
Так есть ли смысл или нет в досрочном погашении ипотеки, каждому заёмщику стоит решить самостоятельно.
Если Вы купили недвижимость в Москве в ипотеку и Вам с уменьшением долга психологически становится легче, появляется больше уверенности в завтрашнем дне, в этом смысле досрочное погашение выглядит оправданным.
Есть смысл в досрочном погашении кредита и в том случае, если Ваши доходы год от года становятся меньше или доходы очень сильно различаются по времени. В одном месяце нет ничего, а другом – очень много. При таком варианте дохода сложно выплачивать аннуитетные платежи, а именно ежемесячно одинаковой суммой. Чтобы периодически не перезанимать сумму денег, надо либо создавать значительный резерв на расходы по выплатам кредита, либо значительно сократить расходы во время спадов дохода и потуже затянуть поясок, либо во время большого наплыва денег направить их часть на досрочное погашение ипотечного кредита.
Принимая решение в пользу досрочного погашения ипотеки, учитывайте фактор инфляции. При длительных сроках ипотечного кредитования (15-30 лет), сумма кредита становится меньше вследствие инфляции, к примеру "сегодняшние" 100 рублей дороже, чем те же деньги через 10 лет, и торопиться досрочно выплачивать кредит может и не стоит, а выгоднее выплачивать ипотечный кредит строго по указанному плану.
Если Вы только решили взять ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве, мы будем рады предложить Вам помощь в получении ипотеки в Москве. Наши специалисты будут рады помочь и подобрать для Вас наилучший вариант.
Ну а если Вы наоборот не справляетесь с выплатами по ипотеке и у Вас накопилась куча задолженностей по кредиту, наше агентство без особых проблем может осуществить срочный выкуп квартиры в Москве за собственные деньги, что позволит Вам рассчитаться с банком, остаться на плаву, да еще и с прибылью.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
