Поэтому не удивительно, что большинство продавцов устанавливают цену «на глазок». Либо переоценивают, либо недооценивают недвижимость при продаже.
Продавец зачастую назначает цену, ориентируясь на сугубо личные представления в этом деле, совершенно не учитывая факторы, влияющие на стоимость жилья. Это плохо в обоих случаях. В результате покупатели обходят стороной такие квартиры.
Мы не будем обучать Вас профессии оценщика, а лишь попытаемся рассказать, что важно знать, чтобы не совершать подобных ошибок.
Как не прогадать и поймать золотую середину
Самый главный интерес продавца при продаже квартиры в Москве – это получить как можно больше денег. Если цену определили неправильно, к примеру, занизили, то естественно это приведёт к материальным убыткам. А завышенная цена приведёт к тому, что объект зависает на рынке и не может привлечь к себе реального покупателя. В итоге продавец не может решить ту задачу, ради которой он начал продажу - разъезд, обмен, переезд, погашение кредита и т.д.
Возникает негативный эффект. Когда жилплощадь долго продается, у нее появляются такие ярлыки – она дорогая, она никому не нужна, эта квартира почему-то не продается и т.д. С такими ярлыками Вы в итоге реально продадите дешевле рыночной стоимости.
Общий вывод: необходимо изначально выставлять правильную цену, необходимо оценивать, используя определенные методики. И не самостоятельно методом проб и ошибок, а с помощью профессионалов.
Как узнать каких денег стоит квартира? Оценить её!
Чтобы определиться с реальной ценой на жильё лучше доверить это дело профессиональным оценщикам и обратиться в агентство недвижимости.
Ежедневно мы анализируем, выставленную на продажу недвижимость в Москве и Подмосковье, ее состояние, количество, соотношение спроса и предложения.
Для оценки квадратных метров применяется сравнительный подход, т.е. то, сколько аналогичные квартиры стоят на рынке.
Слово «сравнительный» подразумевает анализ рынка, т.е. мы сравниваем между собой ту или иную недвижимость. Район, этажность влияет, местоположение конечно, из чего сделан, сколько квадратов. Абсолютно всё играет роль. Даже состояние подъезда тоже влияет на оценку квартиры. Отсутствие парковочных мест, детской площадки, дом пошарпанный и его техническое состояние требует капитального ремонта - все это снижает стоимость. Это понижающий коэффициент при подсчете цены на недвижимость.
Оценка недвижимости в Москве не обходит стороной и детали, которые для обычного человека могут не играть никакой роли. Например, вид из окна, ведь если человек прожил в квартире много лет и на его глазах за окном вырастали здания, разбивались парки и строились заводы, он не придает этому большого значения, он просто привык и может считать, что новые владельцы его квартиры так же как и он спокойно будут мириться с нелицеприятным видом из окна, ведь в крайнем случае можно занавесить шторы. Если в шаговой доступности есть метро - это существенно повысит стоимость, т.к. такое жилье высоко ценится жителями, благодаря тому, что можно до метро дойти за две-три минуты.
Кроме живописного вида из окна и экологически чистого района неплохо бы иметь под боком лифт, мусоропровод, ухоженный подъезд и воспитанных соседей. Это повышающие коэффициенты при оценке рыночной стоимости недвижимости, хотя по мнению экспертов весьма незначительные. По настоящему снижает планку наличие рядом с домом автомобильной магистрали.
Также повышающим коэффициентом является материал, из которого построен дом. В приоритете до сих пор остаются кирпичные монолитные стены.
Самый главный параметр при оценке объекта недвижимости – местоположение. Лидерство, бесспорно, принадлежит центральному округу. Конкуренцию ему может составить пожалуй только юго-запад столицы, на третьем месте северо-запад Москвы. На востоке и юго-востоке квартиры стоят практически одинаково. Самые дешевые приходятся на удаленные районы.
Далее вносятся корректировки. Например, может у Вас сделан дизайнерский ремонт или еще какие-нибудь улучшения. Состояние объекта очень важно. Когда сделан легкий косметический ремонт, чисто, свежо, опрятно – это только плюс. Если квартира требует капитального ремонта – цена существенно снижается. Капитальный или евроремонт в квартире, как правило, увеличивает ее стоимость на 10 тыс. за каждый метр жилой площади.
Нужно учитывать такой момент, если Вы перед продажей квартиры затеяли капитальный евроремонт – вернутся только 20-30% вложенных средств.
Рыночная стоимость показатель весьма нестабильный, он сильно зависит от финансовых кризисов и экономической ситуации в стране.
Подбирая подходящие аналоги по риелторским базам, мы выводим среднюю стоимость квадратного метра, применяем корректировки - понижающие или повышающие в зависимости от необходимости. Кроме этого учитываем индивидуальные особенности объекта, например, особенности местоположения, переустройства, перепланировки и т.д.
После этого выводится средняя стоимость одного квадратного метра, умноженная на площадь.
Почему оценка квартиры в Москве подразумевает опытного риэлтора
Очень часто продавцы устанавливают совершенно неадекватную цену на свои объекты, закладывают туда свои ожидания и свои представления. Все конечно оценивают свое родное кровное намного больше рынка.
Риелторы, в отличие от Вас, знают хорошо реалии рынка и психологию продавца. Часто похожие объекты могут продаваться по различной цене. К примеру, переплачивать за дорогой ремонт вряд ли стоит, все равно потом Вы измените интерьер по своему вкусу.
У риелтора, в отличие от Вас, оценка квартиры в Москве максимально объективная, у него нет заинтересованности завысить её или понизить. Он как никто другой ориентируется в ценах на рынке недвижимости Москвы и ему есть с чем сравнивать.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
