Во времена полного отсутствия рынка жилья, обмен квартир в Москве был единственным способом для жителей столицы изменить свои жилищные условия. Объявления о продаже в газетах встречались лишь изредко. И касались они кооперативных квартир, ведь продать было возможно лишь такой вид жилья. Других объявлений о продаже на было, но были разделы, касающиеся размена жилья.
Тогда профессиональный обмен квартир процветал. Посредников именовали «черными маклерами». Конечно, то, чем они занимались, было незаконным. Хорошим примером может послужить персонаж фильма 70-х годов "По семейным обстоятельствам" А. Корнева, маклер Бубукин.
После принятия закона о приватизации, появилась альтернатива. Это приватизированное жилье, которое можно продавать на законных основаниях. С возникновением товара появился рынок и агентства недвижимости. Сегодня данный вид сделки все-еще очень популярен.
Когда совершается обмен квартир?
Для проведения сделки нужно найти вариант, устраивающий ее участников по всем характеристикам. Сюда входит район дома, этаж, а также условия доплаты и ее размер за имеющуюся разницу. Иначе сделка теряет смысл. Каждый участник сделки имеет свою цель. Одна сторона может соглашаться на ухудшение жилищных условий, но с получением доплаты (в принципе, доплата зачастую и является в подобных случаях движущим мотивом), в то время как другая наоборот желает их улучшения и готова произвести за это определенную доплату.
Практически каждому известно, как подсчитать стоимость доплаты из разницы в метрах. Однако достаточно сложно подыскать жилье, когда все участники готовы совершить обмен квартир именно на предложенный вариант. Раньше люди на уступки друг другу шли быстрей, так как просто не было другого выхода. Сегодня рынок вторичной недвижимости достаточно развит, и поиск подходящих вариантов для размена может затянуться очень надолго, особенно если этим заниматься самостоятельно без помощи агентств недвижимости, которые специализируются в этой сфере. Иногда подобные поиски тянутся годами. Можно сначала реализовать квартиру, а после совершить покупку другой, но уже с доплатой.
Однако поступать так достаточно рискованно. Проблемы могут возникнуть с резким скачком цен на рынке. Поэтому специалисты советуют продавать и покупать жилье одновременно. И все же такой анахронизм, как ни странно, еще существует, однако встречается редко.
Финансовая выгода
Согласно нынешнему законодательству, при сделке владелец более дешевого жилья, по оценке БТИ, получает доплату, которая обуславливается разницей в стоимости, и платит с нее налоги. При встречных договорах купли-продажи все стороны получают деньги с реализации и, соответственно, платят налоги со всей стоимости продажи, а это весьма невыгодно. Однако есть много льгот по налогообложению, и в этом некоторые находят некий смысл. Ведь если граждане, совершающие обмен квартир, родственники, то льготы по налогу с разницы в цене будут уже довольно существенными.Обмен муниципальной недвижимости
В России все еще не приватизирована довольно большая часть таких объектов, как дома служебного или ведомственного назначения, недвижимость в военных городках и заводские общежития. Для жильцов таких жилых площадей чуть ли не единственным вариантом улучшения условий проживания остается размен на муниципальную недвижимость. Нужно сказать, что такой обмен квартир связан с еще большими трудностями и проблемами. Ко всему прочему, нужно заручиться согласием ведомства, которому принадлежит недвижимость. Бывало, некоторые ведомства не могли дать ответ на письмо в течение года или более.Выгодные предложения
Иногда, хотя стоит заметить, очень редко, недвижимость разменивается на имущество другого рода. Например, на земельный участок или даже автомобиль. В принципе, с юридической точки зрения, подобные акты вполне допустимы. Действительно, если собственник жилого объекта больше в нем не нуждается, но очень желает купить автомобиль, он уплатит лишь налог с разницы в стоимости или налог с нее. Но опять же, потребуется очень длительное время, чтобы найти соответствующее предложение для такого неординарного варианта.
При этом кажущаяся выгода всегда должна настораживать - здесь пора вспомнить пословицу про бесплатный сыр в мышеловке. Обмен квартир всегда сопровождается многими рисками, о которых, порой наивные и доверчивые граждане узнают, когда уже слишком поздно. Однако они хорошо известны стороне, пользующейся этим в корыстных целях. Именно поэтому специалисты рекомендуют совершать подобные операции с проверенными агентствами недвижимости - там вас уберегут от сомнительных сделок, даже если они и кажутся выгодными с первого взгляда.
Риски
В некоторых случаях риск может быть довольно большим. Вам, к примеру, может быть предложена недвижимость в долгострое. Почти достроенный дом законсервировали, потому что нет средств для завершения строительства. Возможно, достраивать его будет другой подрядчик, но когда именно - большой вопрос. Далее схема классическая: это становится известно обладателю долгостроя, который дает объявление с целью поменять эту квартиру на дачный участок, или другую недвижимость. Причем поменять на весьма выгодных условиях и с хорошим дисконтом. Однако мнимая выгода в лучшем случае чревата тем, что вам долго придется ждать вселения. Если же еще жилье первоначально оформлялось по предварительному договору купли-продажи, то вполне возможно, что вы вообще не станете владельцем заветной жилплощади. И плюс к тому, навсегда потеряете свою прежнюю недвижимость. Вот вам и самостоятельный обмен квартир. И это лишь один из примеров.
Поэтому будет лучше, если вы обратитесь к специалистам. Вам всегда окажут помощь квалифицированные риэлторы агентства "Капитал-Недвижимость", которые имеют значительный опыт и разбираются в многочисленных нюансах сделок с жильем, в том числе и обменных операциях.
Автор: Николай Беляков
Корреспондент Агентства "Капитал-Недвижимость"
