Кредит под залог недвижимости – одна из форм кредитования, благодаря которой можно без проблем и лишних справок получить заемные средства в сжатые временные рамки.
Типовой «портрет» заемщика банка
Кредит под залог своего недвижимого имущества, как правило, оформляют граждане, которые:
- обременены долговыми обязательствами в других финансово-кредитных организациях;
- не могут предъявить справку о наличии и размере своих доходов;
- отдают большую часть зарплаты на погашение других займов и хотят взять еще один заем на значительную сумму, чтобы погасить старые задолженности и решить текущие финансовые проблемы;
- допустили несколько просрочек в графике ежемесячных платежей.
То есть, банки не готовы кредитовать потенциальных клиентов, которые показали себя нелояльными заемщиками или тех, кто не способен подтвердить наличие стабильного дохода справкой 2-НДФЛ. А в условиях пандемии банки отказывают даже индивидуальным предпринимателям, поскольку их доход нереально спрогнозировать.
Единственным спасением и возможностью решить сложную финансовую проблему, является кредит под залог недвижимости условия оформления которого имеют свои нюансы, о которых необходимо знать потенциальному заемщику.
Особенности имущественного займа под залог
Залоговые кредиты банковские учреждения выдают намного охотнее, чем потребительские займы, поскольку у клиента в распоряжении присутствует залоговое имущество, которое выступает гарантией своевременного внесения ежемесячных платежей.
Во время действия договорного соглашения заемщику разрешено пользоваться своим имуществом – он имеет право проживать в нем до тех пор, пока будет своевременно выплачивать свой долг перед финансовой структурой.
Если заемщик перестает вносить платежи, банк подает в суд и получает судебное разрешение продать имущество и использовать полученные средства для погашения задолженности. Но, честно говоря, до этого ситуация доходит редко – банки стараются идти навстречу заемщикам, представляя финансовые каникулы, реструктуризацию или рефинансирование долга тем клиентам, у которых возникают затруднения с выплатой долга.
Обсуждая, как получить кредит под залог недвижимости, целесообразно упомянуть и еще одно правило – подать заявку на заем разрешено, выставив в качестве залога недвижимость, принадлежащую третьим лицам.
Залоговые заемные средства выдаются клиентам, которые достигли 21 года и могут предоставить в качестве залогового объекта квартиру, частный дом, долю в нем или таунхаус с земельным участком.
Итак, залоговыми или ипотечными кредитными отношениями называют заем, обеспеченный недвижимым имуществом, находящимся в залоговом обеспечении у финансовой структуры до момента полного погашения займа. С разрешения банка, клиент имеет право регистрировать на этой площади третьих лиц, сдавать квартиру в аренду, но при этом, он не имеет права осуществлять с недвижимостью какие-либо сделки, например, подарить ее или вписать в завещание.
Какая недвижимость может выступать в качестве залогового объекта?
Каждое учреждение выдвигает свои условия к недвижимости, выступающей объектом залога, но в целом они выглядят следующим образом:
- имущество не может находиться в аварийном критическом состоянии;
- на момент проведения независимой оценки износ не должен превышать 70%;
- в квартире не могут располагаться деревянные перекрытия и стены;
- недвижимость не может состоять в списке на проведение капремонта или реновации;
- квартира может располагаться минимум в 3-х этажном здании;
- объект не может достраиваться;
- в недвижимости не должна быть доля несовершеннолетнего ребенка, у которого эта квартира является единственным жильем.
Обратите внимание, что кредиты не выдаются людям, имеющим серьезные проблемы со здоровьем и тем, у кого есть долги по коммунальным услугам или по уплате налогов, превышающие 10.000 рублей. Заем не сможет оформить и гражданин, у которого нет источника, обеспечивающего ему стабильный доход.
Когда оформляется имущественный залоговый кредитный договор?
Ставка по такому кредитному договору значительно меньше, чем по потребительским займам, а сроки кредитования продлены, поэтому уровень налоговой нагрузки снижается. Ставку определяет банк, и у клиентов, которым повезло с кредитной историей, она может быть минимальной, увеличиваясь пропорционально статусу заемщика.
Чтобы понимать, когда стоит оформить кредитование под залог недвижимости, следует подсчитать параметры долговой нагрузки, которая ляжет на семью. Отнимите от суммарных доходов суммарные ежемесячные расходы, учитывающие все траты. В результате, получится т.н. дельта. Ее нужно сравнить с размером ежемесячного платежа.
Если дельта ниже этой суммы, значит, кредит брать не выгодно, поскольку проблем с выплатой не избежать. Придется «жить в долг», отказывать себе в отдыхе, лечении, покупке одежды и других тратах, не относящихся к категории обязательных. Если дельта значительно выше размера ежемесячных платежей, есть смысл оформить кредитное соглашение.
Плохое кредитное прошлое и залоговый заем
Многие россияне уверены, что не смогут найти банковскую структуру, где можно взять кредит под залог недвижимости с низким кредитным рейтингом. Это не так, поскольку банки используют собственные методы оценивания платежеспособности заемщиков и, изучив данные из Бюро кредитных историй, решат назначить «проблемным» должникам особые условия кредитования.
Отсутствие справки, подтверждающей доходы
Кредитные средства под залог недвижимого имущества выдаются без предоставления менеджерам справок о наличии и размере доходов, но доход заемщиков должен отличаться стабильностью.
В банковском учреждении подсчитывают деньги, поступающие из всех источников, включая пенсию, алименты, деньги от сдачи недвижимости в арендные отношения и пр. На основе суммарного подсчета всех средств и делается вывод о платежеспособности владельца недвижимости.
Кредитные средства под залог чужого имущества
Как объект залоговой недвижимости может быть использовано имущество третьих лиц. В данной ситуации с залогодателем банк подписывает ипотечный и кредитный договора, поскольку третье лицо получает статус созаемщика, несущего перед банком финансовую ответственность в том случае, если клиент не сможет выплачивать свой долг.
Плюсы и минусы кредитования под залоговую недвижимость
К явным преимуществам кредита под залог недвижимого имущества следует отнести:
- значительную сумму кредитования, которая может исчисляться в миллионах рублей;
- минимальную кредитную ставку;
- длительный период кредитования;
- возможность проживания в залоговом имуществе;
- возможность использования залогового имущества в собственных целях, например, для того, чтобы зарабатывать деньги на сдаче квартиры в аренду.
К минусам кредитных залоговых отношений специалисты относят:
- невозможность осуществления юридических операций с недвижимым имуществом;
- отсутствие налогового вычета, поскольку кредит является нецелевым;
- широкий перечень требований к недвижимости, как к объекту залога;
- оценка независимых экспертов оплачивается заемщиком;
- получение части суммы, в которую был оценен объект недвижимости, поскольку банк учитывает скидку на недвижимость при условии снижения стоимости квартиры или дома;
- при отсутствии страховки ставка увеличивается либо к ежемесячной ставке добавляется страховая сумма;
- сложности с рефинансированием таких кредитов, поскольку банкам нет резона снимать с недвижимости обременение в пользу предыдущего кредитора и накладывать новое, в свою пользу.
