Обмен квартир с доплатой в Москве, как и любой другой квартирный вопрос, требует юридической осведомленности, большого терпения, значительных средств и многого другого. И нужно смотреть правде в глаза - обмен квартир является очень сложной и одной из самых долгих сделок с жильем. Совершить его самостоятельно, да еще без лишних проблем и нервотрепок практически невозможно.
Так что, если вы намерены провести обмен квартир с доплатой, найдите опытных помощников - сотрудников хорошего агентства недвижимости. Оно должно иметь хорошую репутацию на рынке жилья. Будет отлично, если его услугами уже приходилось пользоваться вашим родственникам, друзьям или знакомым, и они остались довольны результатом.
Ну а если друзья, знакомые или родные живут счастливо, не пользуясь подобными услугами, то при выборе агентства придется рассчитывать на себя, на здравый смысл, свой опыт и интуицию. Посетите сами агентства недвижимости, узнайте их условия, обратите внимание на обстановку и сотрудников. В общем, спешка здесь неуместна, данный вопрос требует основательного подхода.
Но давайте разберем, что нужно для совершения подобной операции?
Кто собственник?
Итак, размен жилья обуславливается тем, кто является его собственником. Например, муниципальную жилплощадь, сравнительно с приватизированной, поменять гораздо сложнее. Ее также трудней и продать, так как ее цена заметно ниже, чем у приватизированных квартир. Поэтому специалисты советуют для начала такую площадь приватизировать.Муниципальное жилье
Если же меняется муниципальное помещение, то обмен недвижимости возможен лишь с согласия наймодателя. В некоторых случаях такая сделка недопустима вообще. Рассмотрим некоторые из подобных случаев.Когда обмен квартир c доплатой невозможен?
Итак, нельзя поменять недвижимость, если:- Нанимателю жилой площади предъявлен иск об изменении договора социального найма или о его расторжении;
- Жилплощадь под залогом;
- Жилплощадь под арестом;
- Жилье принадлежит особым фондам, таким как служебный фонд, или когда помещение предназначается под общежитие;
- Право пользования жилплощадью оспаривается в судебном порядке;
- Помещение для проживания непригодно;
- При скором сносе дома;
- При переоборудовании дома для других целей;
- После совершения сделки условия жилья одной из сторон сильно ухудшаются.
Но и этот список причин для отказа не является исчерпывающим.
Пакет документов для обмена муниципального жилья
Если обмен квартир с доплатой возможен, потребуется собрать следующие документы:
- Заявление нанимателя. Оно подписывается всеми совершеннолетними, даже временно отсутствующими, членами семьи;
- Справка о проживающих лицах;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
- Договор найма или ордер (оригинал);
- Если проживающими являются ограниченно дееспособные, недееспособные или несовершеннолетние граждане, то на сделку потребуется письменное согласие органов опеки.
Далее, меняющиеся наниматели подписывают договор об обмене. Оригинал этого договора представляется каждому наймодателю, чтобы получить согласие на проведение операции.
Данное согласие письменно оформляет наймодатель. Оно выдается наймодателю или его представителю в течение десяти дней. Для завершения операции заключается договор социального найма между нанимателями и их новыми наймодателями.
Обмен между нанимателем и собственником
Сейчас наниматели могут поменяться жильем также и с собственниками недвижимости.Такой вид обмена возможен при том раскладе, если участникам сделки нужно совершить обмен квартиры на лучший район, при этом участники сохраняют свой статус. Другими словами, собственник останется собственником, но только уже некогда муниципальной жилой площади. Наниматель, в свою очередь, останется нанимателем, только уже в новом жилом помещении.
Приватизированная недвижимость
Не надо считать, что владелец может распоряжаться своим недвижимым имуществом как угодно, основываясь на праве собственности. Не всегда это так. Во всем есть свои особенности. В этом случае потребуется, чтобы дали свое согласие на сделку:- Совладельцы;
- Все постоянно зарегистрированные лица;
- Супруга или супруг. Если же таковой отсутствует, потребуется заверенное нотариусом заявление об отсутствии одного из них;
- Как и в случае с нанимателями, если проживающими являются ограниченно дееспособные, недееспособные или несовершеннолетние граждане, то потребуется письменное согласие органов опеки.
Пакет документов для обмена приватизированного жилья:
Потребуется и ряд документов. Как и в случае с муниципальным жильем нужен почти аналогичный пакет, но плюс к этому необходимы:
- Правоустанавливающие документы;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
- Документы БТИ;
- Справка об отсутствии задолженностей по налогам;
- Выписка из домовой книги;
- Заявление собственника;
Однако регистрирующие органы могут потребовать и другие документы, поэтому этот вопрос лучше уточнить в соответствующей инстанции.
Договор купли-продажи обязательно заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.
Порой участники операции признают свое имущество равноценным, чтобы облегчить проведение сделки. О доплате же договариваются устно. Но не стоит забывать, что при таком раскладе договор могут признать недействительным.
В общем, как говорит известная пословица, семь раз отмерь, один раз отрежь. Совершая обмен квартир с доплатой, никогда не помешает тщательно проверить документы и перечитать договор. Однако за всеми вещами уследить довольно тяжело, а порой даже невозможно. В таком случае, конечно же, нужно обращаться к специалистам.
Автор: Николай Беляков
Корреспондент агентства "Капитал-Недвижимость"
