Учитывая то, что в основном речь идет о крупных денежных суммах, возникает необходимость в ее документальной фиксации. Это нужно для избегания проблемных ситуаций в будущем. К примеру, может возникнуть необходимость оспорить сделку, и любые другие непредвиденные ситуации. Обмен, правильно оформленный юридически, позволяет максимально минимизировать или даже избежать возможных рисков в будущем.
Особенности и специфика обмена недвижимости с доплатой
Возникает закономерный вопрос, откуда берется доплата и каковы же ее размеры. Как происходит обмен квартиры с доплатой. Дело в том, что чаще всего квартиры, которыми обмениваются имеют разную стоимость:- например, две квартиры имеют равные характеристики, но одна находится на непопулярной окраине, а другая в центре или другом престижном районе;
- человек желает сменить свою большую квартиру на жилье, меньшее по параметрам и получить разницу деньгами. Другой же человек, к примеру, желает улучшить свои жилищные условия и готов на обмен недвижимости с доплатой, со своей стороны.
Размер доплаты определяется несколькими способами, в зависимости от ситуации:
- обоюдное согласие сторон. Быстрое обсуждение, договор, а затем оформление сделки;
- проблемы в поиске консенсуса. Продавец желает получить максимум, а покупатель отдать минимум. Но стоит учесть, что в случае форс-мажора можно повернуть любую сделку вспять, и любые денежные претензии будут ограниченны теми рамками, которые прописаны в договоре;
- сроки. Чем быстрее одна сторона желает совершить сделку обмена, тем лучшие условия может выгадать для себя другая;
- уровень конкуренции. В случае наличия нескольких претендентов на один объект, продавец может диктовать более выгодные для себя условия.
Особенности квартирного обмена
При обмене жилья надо понимать, что каждый случай по-своему уникален, и двух одинаковых обменов просто не существует. Везде есть свои сложности, нюансы, определенные условия и обстоятельства. Для простоты понимания, можно поделить все эти факторы на два типа: физическая доступность жилья, юридическая сторона оформления.Физическая доступность жилья при обмене квартиры
Физическая доступность квартиры – это, в первую очередь, проверка документов перед тем как заключить сделку об обмене квартиры. Дело в том, что часто квартира обменивается (продается) не сама по себе, а зависит об множества других связанных объектов, то есть, все привязано к сложной обменной цепочке. Вот основные особенности, на которые следует обратить внимание:
- сроки проведения сделки согласовываются со всеми другими участниками обменной цепи и учитываются все их интересы;
- существуют немалые шансы на затягивание сроков по ряду причин (физическое отсутствие хозяина жилья, незаконченный ремонт и т.д.);
- бывает так, что предварительные договоры расторгаются, что приводит к необходимости создания и выстраивания новой цепочки, и всех сопутствующих нюансов.
Юридическое оформление сделки обмена жилья
Стоит учитывать, что каждый объект цепочки обмена может быть источником ряда определенных проблем или трудностей. Пример наиболее распространенных проблем:- незавершенная до конца приватизация, трудности с выпиской третьих лиц, проблема с долгами по ипотеке или коммунальным платежам и т.д.;
- даже если квартира полностью готова к сделке, надо учитывать, что действительность ряда документов ограничено по времени. Типичный пример, справка из ЖЭУ или выписка из ЕГРП должна быть не старше 10 дней.
Виды договоров при обмене жилья и список необходимых документов
При оформлении сделки надо определиться с тем, какой именно из договоров будет заключен на переход права собственности. Их всего два вида, мены и купли-продажи.Договор мены жилья наиболее прост в оформлении. В нем четко прописывается, что один объект меняется на другой без какой-либо доплаты. То есть, происходит равноценный обмен недвижимости. Идеально подходит тогда, когда какой-либо существенной разницы в цене между объектами не было выявлено.
При купле-продаже составляются два разных договора, а именно, по одному на каждую из квартир. Так, фиксируются такие характеристики, как разница в стоимости жилищных объектов, реквизитах (этажность, площадь, адрес, количество комнат и т.д.)
Важный момент, о котором нельзя забывать. Это приватизированы ли квартиры, которые собираются обменять или нет. Если ответ отрицательный, то вся сделка автоматически затягивается, поскольку приватизация процесс долгий.
Список документов для обмена недвижимости
Вне зависимости от того, заключат ли участники сделки договор мены или купли-продажи, пакет необходимых документов практически одинаковый:- заявление на регистрацию права собственности;
- договор, в зависимости от типа сделки (мены или купли-продажи);
- все правоустанавливающие документы (о предыдущей покупке, приватизации, наследстве, дарении);
- свидетельство о госрегистрации права собственности, актуальное к моменту сделки. После того как регистратор принял весь пакет документов, регистрируется вначале право собственности, а потом уже его переход к новому владельцу;
- справка из ЖЭУ об отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным платежам;
- если в обмениваемом жилье есть несовершеннолетние лица, тогда необходимо получить разрешение на обмен из органов Опеки и попечительства;
- выписка из домовой книги (с целью отображения лиц, прописанных в квартире);
- технические документы из Бюро технической инвентаризации и кадастровый паспорт. Важно обратить внимание на то, что действие документа из БТИ ограниченно по времени. По закону срок его действия 5 лет, но юристы рекомендуют обновить его если он старше года;
- справка об оценочной стоимости. Нужно только в случае указания в договоре рыночной, а не инвентаризационной стоимости, проведенной по БТИ;
- согласие супругов, если жилой объект приобретался, как совместно нажитое имущество. Согласие необходимо и в случае развода;
- необходимо наличие паспортов все участников сделки. Важным является факт действительности паспорта (отсутствие повреждений или просрочки);
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Что же предпочтительнее, договоры купли-продажи или мены
Договор мены в последнее время используется все реже. Тем не менее, он остается актуальным, если надо обменять равнозначные квартиры без денежной доплаты. Договор купли-продажи является наиболее популярным в современной России, процедура его составления выверена и отшлифована и составляется он по каждой квартире, участвующей в обмене.Поэтому остановимся подробнее на договоре мены, а точнее на главных его деталях:
- способы обмена и размены квартир, личные данные каждого участника (ФИО, возраст, номер паспорта и дата его выдачи, регистрация);
- Описание квартиры (информация из БТИ);
- стоимость квартир, удовлетворяющая обе стороны;
- документы подтверждающие право собственности со стороны участников обмена;
- подтверждения участников о том, что их устраивает состояние жилья (подписывается после личного осмотра объекта);
- условие передачи доплаты, если подобное предусматривается в договоре, отсутствие доплаты также описывается в договоре;
- порядок передачи объектов, где подробно расписаны сроки освобождения помещения, что именно остается в квартире (если остается);
Договор можно оформить двумя способами: у нотариуса, либо же в простой письменной форме с дальнейшей подачей в УФРС. Нотариальный договор нужен для подтверждения факта сделки, а УФРС регистрирует право на собственность, которое выдается в виде свидетельства.
Особенности налогообложения сделок обмена недвижимости
Процесс обмена жилья, требует различных расходов, в том числе на юридические процедуры, которые включают в себя и налогообложение. Вполне логичным является тот факт, что люди желают совершить сделку с максимальной выгодой для себя и минимизацией расходов. Для этого и надо знать все юридические аспекты и тонкости о налогообложении сделок обмена. Знание это начинается с того, какую именно сумму или процент взимает государство при продаже или обмене гражданами своей собственности.
В каких случаях нужно или не нужно платить налог с продажи недвижимости:
- если собственник владеет жильем более трех лет, то налог с обмена недвижимости не взимается;
- если же срок владения меньше трех лет, то взимаемая сумма составляет 13% от полученного, в нашем случае процент берется от денежной разницы, полученной после обмена.
