Сегодня банковские структуры разработали много различных вариантов ипотечного кредитования. Самым популярным из них является программа получения кредита под залог приобретаемой недвижимости. Раньше банки выдавали клиентам нужные суммы только под залог приобретаемого ими жилья.
Ипотека
Сегодня действуют другие программы в области кредитования. Ипотека под залог покупаемого жилья пользуется большой популярностью только у молодых специалистов, которые только начинают свою карьеру и не имеют высокого материального достатка. Банк вправе отказать им в выдаче кредита без особых оснований.
Ипотечная программа, под залог приобретаемого жилья, позволяет выдавать деньги на покупку квартир именно такой категории лиц. Эта программа имеет ряд достоинств и недостатков:
- Появляется возможность купить жильё;
- можно ежемесячно вносить банку платежи;
- взять нужную сумму денег за короткий срок.
Если клиент, по каким-либо причинам, не может выплатить кредит под залог покупаемой недвижимости, то банк вправе забрать квартиру и продать её на аукционе. Ипотека под залог, покупаемого клиентом жилья, не выгодна заёмщику. Если есть возможность, то лучше всего получить нужную сумму денег в банке по программе кредитования уже имеющегося у клиента недвижимого имущества.
Залоговые объекты
В качестве залога банк рассматривает любые варианты жилья. Если когда-то, пять или десять лет назад, в качестве залога можно было предоставить квартиру или дом в любой части города, то по новым правилам рассматриваются варианты жилого фонда в черте города. Банк рассматривает варианты залогового имущества только вблизи от города.
Оценка
Оценочная комиссия проведёт обследование залоговой недвижимости и оценит её полную стоимость. Эта услуга платная, но если воспользоваться рекомендациями банка и выбрать указанную ею компанию, то общий размер кредита может быть уменьшен на 10-15 %.
Некоторые недобросовестные фирмы, в своих интересах, специально занижают оценку стоимости жилья. Это влияет на решение банка и может стать препятствием на получение кредита на недвижимость под залог покупаемой недвижимости.
Стоимость
Часто стоимость залогового жилья не имеет решающего значения при выдаче кредита. Некоторые банковские структуры делают расчёты из представленных клиентами справок об их официальном материальном доходе. Иногда клиенты предъявляют в качестве залога другие материальные ценности:
дачу;
машину;
гараж.
Эти объекты могут стать теневыми факторами дохода и послужат основанием для изъятия их при возникновении спорных ситуаций. Лучше не показывать в банке документы на наличие
этих незарегистрированных источников дохода. Судья может использовать эти объекты в качестве оплаты долга по кредиту.
Рекламные акции
Некоторые банки стараются привлечь к себе как можно больше клиентов. Для этого они используют:
- рекламу;
- обещают начисление низких процентов;
- обещают дать отсрочки платежа.
Рекламные акции направлены на оболванивание людей, не разбирающихся в экономике и формировании денежных кредитов. Некоторые компании предлагают заёмщикам кредиты под очень низкий 15% налог. При составлении договора выясняется, что страхование ипотеки и общие конечные выплаты по ней составят не менее 33-х %. Программы ипотечного кредитования, без предоставления первоначального взноса, являются явной ложью.
Есть ли в действительности риски потерять квартиру?
Конечно, такое бывает крайне редко, но такой риск всегда присутствует. Банк заинтересован в своевременных выплатах кредита, а не в том, чтобы оставить своего клиента без квартиры.
Когда человек оформляет ипотеку и закладывает свое жилье в качестве залога, он также продолжает быть собственником этой квартиры и жить дальше в ней. Но, на квартиру накладываются определенные ограничения - пока квартира находится в залоге, владелец не имеет права ни дарить, ни продавать ее без официального письменного разрешения банка.
В случае образования просроченной задолженности по кредиту, банк начисляет штрафы за каждый день просрочки, ее размер указан в договоре. Банк также вправе потребовать досрочного погашения всей суммы полностью. Если же после индивидуальной работы служб банка с клиентом, просрочка не погашается, то дело передается в суд, после которого недвижимость переходит банку. Реализацию недвижимого имущества производят уже в крайнем случае, если клиент всячески избегает любых контактов с банком и не погашает просроченную задолженность.
При оформлении ипотеки банк создает максимально комфортные условия для клиента. Даже в случае реализации квартиры, у клиента останется определенная сумма, разница между рыночной стоимостью и суммой кредита. Это возможно благодаря тому, что сумма оформленного кредита не должна превышать 75% от рыночной стоимости заложенной недвижимости.
Чтобы минимизировать риски для клиента банком предусмотрены различные виды страховок.
Основные виды страхования
страхование залогового имущества - применяется на случай порчи имущества (пожар, взрыв, затопление и т.д.);
титульное страхование - применяется для подтверждения прав собственности клиента на залоговое имущество;
страхование жизни заемщика - предназначен на случай смерти заемщика.
В первую очередь каждый должен сам себя обезопасить - старайтесь не закладывать имущество, если оно единственное, забирайте все оригиналы документов из банка в случае отказа.
В случае, если вы все-таки допустили просрочку, всегда идите на контакт с банком. У каждого банка своя стратегия работы с должниками. Сроки реализации имущества у всех банков также различны, от нескольких месяцев до нескольких лет.
В основном перечень документов необходимых для оформления ипотеки, во всех банках стандартный.
Какие подводные камни следует учитывать
Банковское кредитование нередко содержит некоторые скрытые ситуативные угрозы:
- часто заёмщик уверен, что полностью выплатил долг с положенными процентами, но он не учитывает, что за ним остались ещё так называемые скрытые платежи, указанные, между прочим, в договоре, правда в большинстве случаев очень мелкими буквами;
- абсолютное погашение займа в обязательном порядке должно быть подтверждено банковской справкой с соответствующей печатью;
- судебное разбирательство по невыплаченному долгу всегда завершается требованием его полной выплаты заёмщиком, вплоть до конфискации в счёт задолженности квартиры или дома;
- даже если стоимость ипотечного жилья превышает сумму задолженности, банк вправе переписать эту собственность на себя.
Список документов для физических лиц
документ, подтверждающий вашу личность;
свидетельство регистрации права собственности;
правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.;
отчет об оценке залогового имущества;
выписка из ЕГРП;
техпаспорт недвижимости;
кадастровый паспорт;
в зависимости от семейного положения заемщика нотариально заверенное согласие супруга(-ги) или заявление о том, что на момент приобретения имущества в браке не состоял (-а).
Список документов для юридических лиц:
1 - все указанные документы на имущество;
2 - нотариально заверенные документы компании — устав, учредительные документы, протокола, приказы;
3 - выписка ЕГРЮЛ;
4 - бухгалтерский отчет за запрашиваемый период и т.д.
Любой банк вправе запросить также дополнительные материалы, необходимые для оформления кредита. Но вышеуказанные документы будут затребованы банком гарантировано.
