Со временем даже самая просторная квартира оказывается недостаточной, поэтому возникает желание переехать в частный дом. Чтобы выполнить все быстро и без лишних затрат, приходится детально изучать вопрос, как поменять квартиру на дом или обратно. Необходимый запас личного пространства, свежий воздух и полное отсутствие соседей делает подобный переезд превосходным вложением в будущее всей семьи.
Преимущества и недостатки
Люди достаточно часто желают обменять недвижимость на собственной земле на квартиру и обратно. Причины у каждого свои, причем нередко кардинально противоположные. Существует немало преимуществ мены на частный дом:
- Почти полное отсутствие рисков, если все сделано согласно действующему законодательству;
- Минимальные расходы для существенного расширения жилплощади;
- Земельный участок передается вместе с домом;
- Появляется немало пространства для гаража, мастерской и реализации других хобби;
- Снижение затрат на обслуживающие организации.
Также очень часто преимуществом называют отсутствие соседей через стенку, благодаря чему можно не бояться кого-то затопить или быть залитым, громко смотреть телевизор и слушать музыку, а также заниматься другими вещами, ограниченными законодательством и квартирных домах. В качестве минусов сделки выступают всего 2 фактора:
- Юридическая процедура очень сложная, потому что необходимо учитывать мельчайшие нюансы;
- Поиск оптимального решения может отнять немало времени, и к этому желательно быть готовым заблаговременно.
Особенности предстоящего обмена
Изначально стоит разобраться, как оформить обмен квартиры на дом в соответствии с действующим законодательством. Статья 31 ГК РФ указывает, что при обмене жилье может быть признано равноценным и неравноценным, что обязательно отражается в договоре мены. Если одна из сторон оказывается должна деньги, подобная обязанность закрепляется в договоре и заверяется у нотариуса. Помните, что только в случае бумажного подтверждения можно рассчитывать на компенсацию.
Также есть несколько нюансов, достойных упоминания:
- Изначально оговаривается срок выселения и заселения;
- Оценка экспертом обязательно, но здесь ее можно не учитывать;
- Документы на землю запрашиваются отдельно;
- Возможности использования земельного участка на данной территории;
- Архивная выписка из домовой книги помогает обезопасить себя от незаконно выписанных ранее;
- В самом конце документы передаются в Росреестр для регистрации.
Рабочие этапы
Закон минимально регламентирует порядок проведения сделки, поэтому большинство нюансов оговариваются между сторонами напрямую. Размер доплаты оговаривается персонально и прописывается в договоре, а необходимость личного присутствия вовсе не требуется. Независимо от выбранного порядка, все действия делятся на 3 масштабных этапа:
- Изначально выполняется оценка рыночной стоимости недвижимости аккредитованными экспертами;
- Выполняется поиск партнера, желающего сменить свой частный дом на квартиру, здесь нередко уходят месяцы на изыскания лучшего варианта;
- Оценка приобретаемой недвижимости, если она еще не была проведена;
- Составление и подписание договора мены с регистрацией в Росреестре.
Необходимые документы
Вне зависимости от выбранного варианта, как обменять квартиру на дом, пакет документов формируется одинаково. Всего потребуется 8 бумаг:
- Документ, подтверждающий право собственности, причем основанием служит выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт вступления в наследство и множество иных разновидностей;
- Выписки из БТИ и паспортного стола;
- Согласие супругов, других владельцев;
- Домовые книги;
- Кадастровые паспорта;
- Паспорта обратившихся граждан, подписывающих бумаги;
- Выписки из управляющих организаций, подтверждающие отсутствие задолженностей;
- Акт межевания земельного участка.
Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в залоге или под иным обременением. Это также необходимо учитывать перед началом сделки, и при необходимости оговорить нюансы с банком, чтобы в будущем избежать потерь времени на переоформление договора или поиск новой кредитной организации.
Что входит в договор
Между сторонами заключается договор, подписываемый нотариусом. Это помогает исключить любые сторонние вмешательства и последующие правки, инициированные одной стороной. Договор обязательно включает несколько значимых нюансов:
- Точные данные по обеим сторонам сделки;
- Описание недвижимости с указанием стоимости;
- Признание квартиры дома равноценными или неравноценными, уточнение доплат одной из сторон;
- Дополнительные условия.
После регистрации договор получает законную силу, и выполнение условий в указанные сроки становится обязательным для всех участников. Преимущественно взаимный переезд занимает до месяца, что также указывается в договоре, и на протяжении этого срока нельзя препятствовать бывшим жильцам попадать в обменянное жилье для доступа к личным вещам.
Существующие подводные камни
Процесс имеет немало особенностей, к которым желательно быть готовым заблаговременно. После изучения правовых тонкостей и рынка недвижимости, каждый определяется для себя можно ли обменять квартиру на дом.
Первой особенностью считается, что оба участника сделки имеют статусы продавца и покупателя одновременно. Также стоит учесть несколько значимых нюансов:
- Обязательно нужно прописывать стоимость недвижимости в договоре, потому что в противном случае квартира и дом будут считаться равноценными, и доплаты не подразумеваются;
- Жилье переходит в полное право владения сразу двум сторонам после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности в Росреестре (законодательная страховка от мошеннических схем);
- Ст. 328 ГК РФ предусматривает возможность передачи одной недвижимости позже другой, и здесь также требуется подписание отдельного акта;
- Договор мены может быть признан недействительным при неправильном оформлении или отсутствии согласия одного из собственников, после чего жилье и другие ресурсы возвращается прежним хозяевам;
- Равноценный обмен исключает необходимость платить налог, если предусмотрена доплата, с нее вычитается 13% в пользу государства в качестве подоходного налога;
- Проверка целесообразности застройки земли и позволяет выявить нарушения и узнать, не будут ли потеряны вложенные в недвижимость средства.
Подписываемые документы необходимо вычитывать особенно внимательно, чтобы исключить даже незначительные риски. Подобные сделки сопровождаются немалым количеством нюансов, поэтому желательно привлекать независимых юристов для изучения нюансов и предупреждения от возможных последствий.
Когда сделка может аннулироваться
При подготовке документов, необходимо учесть все нюансы, как обменять квартиру на дом с участком. Гражданский кодекс указывает 5 причин аннулировать сделку:
- Один из собственников получил судебный иск;
- Договор был признан недействительным в судебной инстанции;
- Постройка аварийная, подлежит сносу;
- Общежития и служебные помещения не подлежат обмену;
- Участник сделки был исключен из ЖСК.
После аннулирования права на переданные средства и исходное жилье возвращаются прежним владельцам. Квалифицированные специалисты помогают избежать подобных накладок, чтобы сделки проходили быстро и без малейших нареканий.
