К такому событию, как покупка квартиры, следует отнестись со всей серьезностью. На это дело придется потратить не один день. Для проверки юридической чистоты квартиры и грамотного оформления всех документов лучше прибегнуть к помощи риэлтора или юриста. Но найти толкового специалиста, достойного безоговорочного доверия в таком серьезном вопросе, не так уж легко. Разобравшись в основных моментах, касающихся того, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, можно провести всю процедуру самостоятельно или нанять специалиста и грамотно контролировать все его действия.
Чтобы стать владельцем жилого помещения, нужно:
- подобрать подходящую квартиру;
- проверить юридическую чистоту выбранной квартиры;
- заключить договор купли-продажи.
Пошаговая инструкция покупки квартиры, предложенная ниже, поможет вам успешно произвести все три этапа и стать счастливым обладателем нового жилья.
Как правильно выбрать квартиру для покупки
Основным условием удачной покупки жилья является правильный выбор помещения. Для этого важно предварительно определить для себя, какими характеристиками должна обладать ваша будущая жилплощадь. Основными параметрами квартиры является количество комнат, этаж, месторасположение дома (близость к центру, к транспортным узлам и т.д.), материалы, из которых построен дом, количество этажей в нем, потребность в ремонте и пр. Далее следует ознакомиться с ценами на рынке недвижимости, чтобы исключить из рассматриваемых вариантов подозрительные квартиры, цены на которые откровенно занижены, и не переплатить продавцу, чрезмерно завышающему стоимость жилья. Отследить текущие цены можно, купив газету с объявлениями о продаже недвижимости или зайдя на специализированные сайты. Приценившись, можно приступать к выбору. Просто обзванивать имеющиеся предложения нерезультативно, лучше выбирать жилье воочию. Не стоит всецело полагаться и на риэлтора, предлагающего различные варианты. Хорошо, если покупка квартиры на вторичном рынке будет производиться через знакомых, это избавит вас от многих хлопот. Осматривая жилплощадь, внимательно отнеситесь к таким нюансам, как соседи, состояние подъезда и придомовой территории. Обратите внимание на то, кто будет вас принимать (лучше, когда квартиру показывает хозяин).
Даже когда выбор сделан, не нужно торопиться с покупкой. Сначала квартиру следует проверить на юридическую чистоту.
Это очень ответственный этап, которым нельзя пренебрегать. Во избежание проблем в дальнейшем следует знать, как правильно выбрать квартиру, которая не принесет вам лишних неприятностей. Перед покупкой следует тщательно проверить жилье на:
- подлинность всех правоустанавливающих и правоподтверждающих бумаг;
- правомочность и репутацию продавца;
- наличие прописанных (в том числе и временно выписанных) лиц;
- вероятность притязаний на квартиру посторонних лиц, например, наследников;
- наличие судебных споров, арестов, задолженностей по коммунальным платежам, обременений (аренда, ипотека);
- законность планировки.
Необходимо удостовериться в наличии у продавца квартиры таких документов, как:
- свидетельство о праве собственности;
- договор (купли-продажи, дарения, приватизации или мены);
- свидетельство о наследстве (в случае, если квартира перешла хозяину по наследству);
- кадастровый и технический паспорта (при наличии кадастрового паспорта технический для регистрации сделки необязателен).
Совет: если право собственности подтверждено решением суда, покупать такое жилье довольно рискованно: решение могут обжаловать и собственником вновь станет прежний хозяин. При этом не факт, что деньги вам вернут.
Настаивайте на том, чтобы вам показали оригиналы всех документов и скопируйте их для себя. Исследуйте затем бумаги самостоятельно, не забыв при этом проверить, чтобы все свидетельства были напечатаны на соответствующих гербовых бланках и в договорах присутствовали все необходимые печати и подписи.
В документах не должно быть каких-либо помарок или исправлений. Их наличие должно вас насторожить: возможно, вам предложили подделку. В данном случае граждане, знающие, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, требуют восстановления таких документов через нотариат или административные учреждения. И лично присутствуют в момент выдачи восстановленных бумаг.
Чтобы убедиться в достоверности полученной информации, запросите копии документов в Росреестре и сверьте их с тем, что вы получили от продавца квартиры.
Правомочия продавца
Заниматься продажей квартиры может как сам хозяин жилья, так и его представитель, знающий, как правильно продать квартиру, и имеющий нотариальную доверенность. В качестве продавца могут выступать сразу несколько лиц (в случае долевой собственности) или муж с женой (при совместной собственности, даже если в документах указан один человек).
Данные о собственнике указываются в документах на недвижимость и в свидетельстве о праве собственности. Если продажей занимается представитель, нужно договориться о встрече с хозяином (или хозяевами) для подтверждения теми принципиального согласия на продажу собственности, а также для проверки и копирования их паспортных данных. После этого можно спокойно решать технические моменты с доверенным лицом. Если по какой-то причине встретиться с хозяином не удается, лучше отказаться от такой сделки. Также необходимо убедиться, насколько действительна доверенность: это можно сделать у выдавшего ее нотариуса. Заодно поинтересуйтесь, не была ли доверенность отозвана.
Особо внимательно следует отнестись к документам, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок.
1. Пока ребенку не исполнилось 14 лет, договор подписывает его законный представитель: родители на основании свидетельства о рождении и отметки в паспорте; опекун, полномочия которого подтверждаются решением об опеке; усыновитель при предъявлении судебного решения.
2. Дети с 14 до 18 лет совершают сделку сами, предъявив в письменной форме согласие законного представителя.
Обязательно уточните семейное положение продавца и попросите предъявить свидетельство о браке. При продаже квартиры, купленной во время брака, от супруга продавца следует получить согласие на сделку.
Лучше заручиться согласием мужа или жены продавца независимо от того, была ли квартира приобретена до или во время брака. Согласие необходимо и в случае, если супруги разведены. Это поможет избежать судебных тяжб, которые нередко влечет за собой покупка квартиры на вторичном рынке.
Перед заключением сделки желательно проверить репутацию продавца. Это можно сделать через судебных приставов или знакомых в полиции. Если вы пользуетесь услугами риэлтора, попросите его уточнить у коллег, не знакомо ли кому-то из них имя хозяина квартиры. Это необходимо для того, чтобы застраховать себя от сделок с мошенниками.
И обязательно запросите справку о квартире в рег. управлении. В ней будут указаны все собственники.
Люди прописанные на момент продажи квартиры
Прежде чем подписать договор, следует убедиться, что в квартире не осталось прописанных лиц, так как после перехода права собственности за ними останется право на проживание, и выселить их будет непросто. Для этого обратитесь к продавцу с просьбой предоставить справку из паспортного стола, подтверждающую отсутствие прописанных лиц. Справка должна быть выдана недавно. Следует учесть, что такой документ не предоставляет информации о временно выписанных жильцах, к которым относятся:
- лица, отбывающие наказание за преступление;
- призывники;
- престарелые люди, находящиеся в специализированных социальных учреждениях;
- недееспособные лица, помещенные в психиатрические больницы;
- несовершеннолетние, находящиеся в воспитательно-исправительных заведениях;
- больные, содержащиеся в медицинских учреждениях.
Узнать о временно выписанных жильцах вы можете, получив выписку из домовой книги. Не стесняйтесь получить ее вместе с собственником, уточнив у сотрудника паспортной службы о наличии таких лиц. Эта мера необходима, так как, если обозначенные выше граждане заявят о себе после оформления сделки, они будут иметь все права на проживание в купленной вами квартире. Выписать их будет чрезвычайно трудно даже с помощью суда.
Судебные споры и притязания относительно квартиры
Все судебные разбирательства, касающиеся квартиры, происходят в территориальном гражданском суде. Вы можете узнать обо всех процессах, в которых участвовал собственник жилья, через следующие источники:
- канцелярия суда, куда вы можете обратиться с официальной просьбой;
- сайт суда в интернете;
- служба судебных приставов (можно воспользоваться их сайтом);
- выписка из госреестра, где есть отдельная графа с этой информацией;
- соседи, работники ЖЭУ и другие неофициальные лица.
Если покупаемая жилплощадь была унаследована продавцом, не помешает вместе с владельцем посетить нотариат по месту открытия наследства, чтобы удостовериться в отсутствии других претендентов.
Как правильно выбрать квартиру без обременений и арестов
У жилья, сданного в аренду, как и у квартиры, оформленной в ипотеку или с действующим договором ренты, при смене собственника сохраняются все перечисленные обременения. То же касается и ареста. Покупатель, получив такую квартиру, имеет ограниченные права владения, а в худшем случае может и вовсе лишиться жилища. Поэтому, прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, следует тщательно проверить квартиру на отсутствие подобных обстоятельств.
В выписке из госреестра, которую выдают в регистрационном управлении, есть специальный раздел, где перечислены все обременения. Если вы обнаружите в ней какие-либо записи, смело отказывайтесь от покупки, не слушая отговорки собственника.
Если хозяин квартиры с обременениями готов решить проблему, выплатив долг по ипотеке или как-то иначе, в первую очередь получите официально оформленный документ от обременителя, где он подтверждает отсутствие каких-либо притязаний на недвижимость. Затем обратитесь к продавцу с требованием исключить соответствующую запись из госреестра, после чего закажите новую выписку без сведений об обременениях.
Наличие долгов за коммунальные услуги
Покупка квартиры на вторичном рынке может грозить наличием старых долгов, не оплаченных прежними владельцами. Тогда вы можете попасть в ситуацию, когда текущая оплата будет засчитываться в счет задолженности, и в должниках окажетесь уже вы. Вас ждут такие неприятные последствия, как судебные иски, отключение воды, света и газа и т.д. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заранее удостовериться в отсутствии ненужного «приданного».
Как правильно выбрать квартиру и застраховать себя от появления неожиданных долгов? Вам помогут:
- предоставленная продавцом справка об отсутствии долга от ЖЭУ, ЕРИЦ;
- обращение к сотрудникам ТСЖ и ЖЭУ с просьбой подтвердить отсутствие задолженности по платежам;
- ознакомление с платежными квитанциями за последний год;
- пункт в договоре, предусматривающий ответственность продавца за обнаруженные после совершения сделки задолженности за коммунальные услуги.
Законность перепланировки в квартире
Квартира может быть подвергнута перепланировке или переоборудованию. Зачастую такие нововведения не согласованы. Поэтому перед покупкой обязательно обратите внимание на соответствие обстановки техническому плану. Лучше сделать это в присутствии сотрудника БТИ. Будьте внимательны: иногда в техпаспорте уже имеется штамп о несогласованности перепланировки. Этот документ должен быть досконально изучен.
В случае, когда покупается жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, велика вероятность, что нового владельца заставят привести квартиру в первоначальный вид, что повлечет за собой большие затраты.
Покупка квартиры на вторичном рынке: правила оформления
Когда вы полностью проверили жилье на юридическую чистоту, пора заняться оформлением сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры предусматривает:
- составление предварительного договора и внесение задатка;
- подготовку к регистрации всех необходимых бумаг;
- сдачу всех бумаг в регистрационное управление и произведение окончательного расчета;
- получение свидетельства о собственности и других подтверждающих документов.
Рассмотрим подробнее каждый пункт, как правильно купить квартиру и оформить все документы:
1. Составление предварительного договора и внесение задатка. Оформить сделку и оплатить покупку за один день довольно сложно. В целях получения гарантии того, что квартира достанется именно вам, предварительную договоренность нужно юридически оформить. Для этого можно воспользоваться одним из трех вариантов:
- подписание предварительного договора купли-продажи;
- внесение под расписку аванса;
- задаток.
Осуществлять все перечисленные манипуляции следует с оформлением письменных документов и в присутствии свидетелей. Лучше всего, если это будет составление договора о задатке. Ведь в этом случае владелец квартиры, поменяв свое решение, будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. Этот вариант удобен и тем, кто думает, как правильно продать квартиру: покупатель, отменивший сделку по неуважительной причине (подобрал другую квартиру, не нашел денег), потеряет задаток.
Составляя договор о задатке, не забудьте указать в нем следующую информацию:
- Ф.И.О., паспортные данные, место жительства всех участников сделки;
- все данные о квартире, включая ее стоимость;
- срок заключения договора покупки;
- подтверждение внесения задатка в соответствии со статьей 380 и 381 ГК РФ и его размер;
- ответственность обеих сторон за неисполнение условий договора;
- дата и место оформления документа.
Составленный договор должны подписать обе стороны на каждой странице и в конце документа. Подписывается два экземпляра: для продавца и покупателя. Передача задатка также фиксируется отдельным документом – распиской. Продавец, знающий, как правильно продать квартиру, обязательно укажет место и дату оформления, Ф.И.О. и паспортные данные лиц, участвующих в сделке, информацию о наличии заключенного договора задатка, размер (в том числе и прописью) полученной суммы и поставит свою подпись. Расписка пишется от руки продавцом и хранится у покупателя. Внесенный задаток позже вычитается из стоимости недвижимости.
Документы для регистрации сделки купли-продажи
Все документы на покупку должен подготовить продавец, от покупателя требуется лишь оплата государственной пошлины. При обычной сделке купли-продажи она составляет 2 тысячи рублей, но в нестандартных ситуациях ее размер может варьироваться. Те, кто знает, как правильно купить квартиру, всегда контролируют составление продавцом договора купли-продажи. Разумнее всего показать его перед подписанием грамотному юристу. Это недорогая услуга, которая поможет избежать недоразумений при сдаче бумаг в регистрационное управление и в дальнейшем, когда квартира перейдет в собственность покупателя.
Договор купли-продажи обязательно должен включать в себя следующие пункты:
- дата и место оформления;
- информация о сторонах сделки;
- воля продавца передать недвижимость в собственность покупателя и воля покупателя заплатить за нее конкретную сумму;
- срок и порядок выплаты стоимости квартиры покупателем;
- информация о жилье, включающая его кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.;
- сведения о государственной регистрации права собственника;
- отсутствие обременений, задолженностей и арестов;
- согласие на продажу от супругов и законных представителей;
- соответствие фактической планировки указанной в техпаспорте;
- отсутствие прописанных в квартире граждан и притязаний со стороны посторонних лиц;
- информация о том, что квартира не является предметом судебного спора.
Вместе с договором купли-продажи в трех экземплярах в рег. управление сдают еще ряд документов:
- заявления покупателя и продавца о государственной регистрации перехода собственности на объект недвижимости (образцы их составления находятся на сайте Росреестра);
- акт приема-передачи в трех экземплярах (сдают вместе с договором купли-продажи);
- квитанция об оплате госпошлины;
- кадастровый паспорт;
- нотариальное согласие жены (мужа) продавца или родителей, в случае, если продавец не достиг возраста 18 лет;
- разрешение опеки для несовершеннолетних продавцов;
- паспорта всех граждан, участвующих в купле-продаже.
При сдаче документов на покупку квартиры может обнаружиться, что необходимо предоставить дополнительные документы, здесь все зависит от особенностей сделки.
Сдача документов в регистрационную палату и оплата покупки
Пошаговая инструкция покупки квартиры предусматривает подписание договора и произведение оплаты непосредственно в присутствии лица, ответственного за регистрацию сделки в рег. управлении. После факта оплаты продавец должен написать расписку о получении денег и отсутствии материальных претензий. Этот документ, как правило, составляется вручную и в свободной форме.
Если выплатить всю стоимость квартиры заранее, до сдачи бумаг в рег. управление, есть риск, что продавец просто не придет подписывать документы или другими путями постарается затянуть совершение сделки, а то и вовсе откажется от нее. В этом случае, даже имея на руках расписку, вернуть свои средства будет достаточно сложно.
Если, напротив, передача денег происходит после момента сдачи документов в рег. управление, по закону такая квартира оказывается в ипотеке у прежнего владельца, и ее погашение будет связано с дополнительными трудностями. Поэтому оптимальным вариантом является одновременная с оформлением документов передача денег продавцу.
Если вы желаете купить квартиру на вторичном рынке в кредит, рассчитываться с продавцом недвижимости будет банк, выдавший вам ссуду. Соответственно, до погашения задолженности квартира будет находиться в залоге у кредитной организации. У банка могут быть свои требования, касающиеся состава пакета документов, передаваемых в рег. управление. Перед сдачей оформленные документы должны получить одобрение банка. Представители банка могут также присутствовать при регистрации. Весь процесс сделки будет под контролем юриста кредитной организации, поэтому в правильности оформления договора в этом случае можно не сомневаться.
Получив необходимые бумаги, регистратор выдает расписку с указанием даты, когда можно будет забрать готовые документы. В указанное в расписке число следует прийти в рег. управление и получить свидетельство и другие документы на квартиру, являющиеся доказательством вашего права собственности на жилье.
Как правильно продать квартиру в нестандартных жизненных ситуациях
Для некоторых случаев существуют особые условия оформления сделок по продаже недвижимости. При стандартных обстоятельствах под договором купли-продажи, составленным в обычной письменной форме, ставятся подписи обеих сторон. Как правило, этого достаточно для успешного заключения сделки и прохождения гос. регистрации права собственности нового владельца. Но существует ряд ситуаций, когда договор должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Это требуется в следующих случаях:
-когда продается, меняется или дарится доля в квартире. Договор должен быть заверен у нотариуса в любом случае, независимо от степени родства покупателя;
- если продаваемая квартира находится в собственности несовершеннолетнего гражданина. Когда в сделке участвуют дети, не достигшие возраста 14 лет, от их имени действуют родители, опекуны или усыновители. В возрасте с 14 до 18 лет ребенок вправе сам подписывать договор, но опять же с письменного согласия родителей, попечителей либо усыновителей; в обоих случаях для осуществления сделки потребуется согласие органа опеки и попечительства в письменной форме;
- предварительное разрешение опеки понадобится и в случае, если владельцем квартиры является недееспособное или ограниченно дееспособное лицо. В роли продавца тогда выступает опекун (при полной недееспособности) либо сам собственник (при ограниченной дееспособности), имеющий письменное разрешение попечителя.
Удостоверить договор можно только у того нотариуса, чьи полномочия распространяются на территории, где расположен объект купли-продажи. Узнать, как найти нужного вам нотариуса, вы можете в любой нотариальной конторе. Для этого нужно сообщить о своем желании заверить договор купли-продажи квартиры и указать ее точный адрес. На основании предоставленных данных сотрудники нотариальной конторы подскажут вам адрес и имя.
Чтобы заверить договор, продавец вместе с покупателем должны обратиться к нотариусу со следующим пакетом документов:
- паспорта всех участников сделки;
- составленный договор без подписей. В некоторых случаях нотариусы составляют договор сами, по имеющемуся у них образцу, но им также необходимо предварительно ознакомиться с проектом документа, чтобы узнать обо всех нюансах сделки;
- свидетельство о праве собственности и документы основания. Можно также заранее заказать и предоставить нотариусу выписку из госреестра и кадастровый паспорт;
- при необходимости разрешение органов опеки и согласие супруга или родителей (по обстоятельствам);
- в случаях продажи доли квартиры нужно известить об этом факте всех участников долевой собственности;
- в зависимости от индивидуальных особенностей сделки могут потребоваться и другие документы.
В обязанности нотариуса входит разъяснение смысла сделки, предупреждение о возможных последствиях и проверка законности. Если никаких нарушений не выявлено, договор удостоверяется нотариальной подписью и занесением в соответствующую базу (журнал или реестр).
Сколько стоит удостоверение договора нотариусом
Если покупатель является родственником продавца, цена на услуги нотариуса определяется следующим образом:
-3 тыс. руб. + 0,2% продажной цены, если стоимость квартиры не превышает 10 млн. руб.;
- 23 тыс. руб. + 0,1% от стоимости, указанной в договоре, если цена квартиры превышает 10 млн. руб.
Стоимость нотариальных услуг в данном случае ограничена суммой 50 тыс. руб.
Если покупатель и продавец не состоят в родственных связях, устанавливаются следующие расценки:
- 3 тыс. руб. + 0,4% от продажной цены при стоимости жилья менее 1 млн. руб.;
- 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб. при сумме договора купли-продажи выше 1 млн. руб.;
- 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. рублей, если квартира стоит более 10 млн. руб.
Сумма оплаты в любом случае не должна превышать 100 тыс. руб.
Если нотариальное удостоверение сделки является необходимым в силу закона, за него придется оплатить госпошлину, равную 0,5% от рыночной стоимости квартиры. Ее размер ограничивается рамками 300-20000 руб.
Нотариус рассчитывает стоимость услуг исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре. Но если цена оказывается меньше кадастровой, в расчет берется именно кадастровая стоимость жилья.
Регистрация в кадастровых органах
Документы для регистрации можно сдать в Росреестр или в местный МФЦ. Список и правила подачи документов описаны выше. Сдать и получить документы из Росреестра
может также нотариус, занимавшийся удостоверением договора. Эта услуга будет стоить 1 тыс. руб. Нотариусу также потребуется квитанция об уплате покупателем государственной пошлины.
Представленная выше пошаговая инструкция покупки квартиры поможет вам быстро и юридически грамотно оформить все документы, легко обойти все подводные камни и приобрести желанную жилплощадь, не став жертвой мошенников.
