Для того, чтобы оформить договор аренды квартиры в Москве, профессиональная юридическая помощь в общем-то не нужна, но тогда нужно хотя бы приблизительно знать, что Вам понадобится для составления договора и как он составляется.
Конечно, можно пускать людей пожить в Вашей квартире и под честное слово, но где гарантия, что это окажутся честные люди? Хорошо, если Вы имеете дело с родственниками, знакомыми или получили рекомендательный звонок от друга. Но ведь чаще всего, аренда московской квартиры осуществляется по объявлению, когда и арендодатель и арендатор друг друга знать не знают, и видят первый раз в жизни.
Несмотря на это, многие не заморачиваются письменным составлением договорённости сторон, особенно, если аренда посуточная, или владелец квартиры просто не хочет афишировать свой бизнес и платить налоги. Действительно, договор не нужен, пока в нём не возникла необходимость, а когда возникает необходимость, в ходе судебного спора по недвижимости уже ничего не докажешь, потому что предъявить будет нечего.
Что нужно, чтобы оформить договор аренды квартиры?
Следует обязательно оформить договор аренды (договор жилищного найма), если речь идёт о долгосрочной сдаче квартиры незнакомым людям. На мошенников могут нарваться как квартиросъёмщики, так и сами хозяева, поэтому такой договор нужен как тем, так и другим. Если одна из сторон уклоняется от заключения договора, то второй стороне надо задуматься, к чему бы это? И лучше поискать другой вариант.
Для составления договора Вам понадобятся паспорта арендатора и арендодателя, и правоустанавливающие документы на квартиру. Арендодатель должен быть собственником, т.к. по закону, подписывать договор аренды (и сдавать квартиру внаём) может только собственник жилья, или лицо, имеющее на это право по доверенности.
Договор аренды должен содержать:
- Паспортные данные хозяина квартиры (с указанием прописки);
- Паспортные данные квартиросъёмщика;
- Подробное описание сдаваемой квартиры: адрес, количество комнат, общая площадь, + документ, на основании которого жилплощадь принадлежит арендодателю (он мог купить квартиру в Москве, получить её в наследство или через оформление договора дарения);
- Если квартира сдаётся с обстановкой, то лучше составить перечень имущества, который будет являться приложением к данному договору;
- Отдельным пунктом должен быть приведён список тех, кто будет жить вместе с арендатором в данной квартире;
- Срок действия договора. Если его не указать, то по закону он будет составлять целых пять лет! Если собственник жилплощади не имеет привычки строить планы на пятилетку вперёд, то срок лучше указывать;
- Срок, когда арендодатель предоставляет квартиру в распоряжение арендатора;
- Права и обязанности собственника жилья. Например, хозяин квартиры может периодически проверять её состояние;
- Обязанности арендатора. Обычно укладываются в «чистоту и порядок гарантируем». Но, как показывает житейская практика, лучше задокументировать и такие обязанности, как своевременная оплата коммунальных услуг (если платить будет квартиросъёмщик), и то, что квартира предназначена только для жилья, а не для организации офиса, производства и т.п.;
- Ответственность сторон;
- Размер арендной платы и сроки её внесения;
- Желательно в данном договоре предусмотреть условия и порядок его расторжения, ведь в жизни бывает всякое.
На что нужно обратить внимание при оформлении договора аренды?
Грамотно оформить договор аренды – это значит предусмотреть все нюансы, которые могут возникнуть при долгосрочной аренде жилья. Ведь не только арендатор может задолжать или «накуролесить», но и арендодатель может надумать срочно продать свою квартиру в Москве или захочет пустить сюда новых постояльцев, хотя срок аренды ещё не истёк.
Долгосрочный договор аренды призван защитить интересы обеих сторон. Поэтому зафиксируйте следующие моменты:
- Если в контракте чётко указана стоимость аренды на весь срок действия договора, то арендодатель не имеет права повышать оплату за жильё.
- В самом договоре обязательно указывается, какого числа должен производиться очередной платёж. Если был внесён залоговый платёж – это тоже нужно зафиксировать!
- Арендатору нужно понимать, что арендодатель вправе рассчитывать на получение своевременной оплаты за квартиру, особенно если на неё взят ипотечный кредит или кредит под залог недвижимости, и все отсрочки платежа могут стать условием для расторжения договора аренды.
Помните, что договор дороже денег, и прежде чем что-то подписывать, внимательно прочтите весь текст, вдруг там что-то забыли учесть, или наоборот, дописали такое, что будет для Вас неожиданным сюрпризом, а они не всегда бывают приятными. Конечно, самый надёжный вариант – оформить договор аренды квартиры у юриста, или обратиться в респектабельное московское агентство недвижимости, тогда «сюрпризов» для Вас уж точно не будет.
Ирина Алай
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
