Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) – это генеральная репетиция перед выходом на сделку, поэтому ему стоит уделить внимание с обеих сторон, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны того, кто хочет купить квартиру на вторичном рынке.
Предварительный договор купли-продажи квартиры + задаток = гарантия
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП)? Картина, достойная кисти художника - продавец и покупатель недвижимости нашли друг друга, и наконец пришли к обоюдному согласию. Сегодня устной договорённости, честному слову, и даже клятвам никто в наше время уже не верит. Поэтому, нередко, обе стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП). Он не подлежит регистрации, в это время у покупателя может не быть на руках нужной суммы, а продавец ещё собирает нужный пакет документов, но переговоры уже позади и их результат фиксируется на бумаге.
Каждая из сторон, как может, подтверждает серьёзность своих намерений. При этом покупатель обычно вносит задаток, а с продавца берётся расписка в получении денег.
В гражданском кодексе фигурирует именно задаток, хотя данную сумму можно назвать и авансом, и предоплатой, сама суть от этого не меняется. Но если расчёт производится между физическими лицами, то правильнее будет оформить его как задаток. Применительно к задатку в ГК РФ есть статьи 380-381, а вот про аванс и предоплату там ничего не сказано.
Если сделка будет сорвана по вине покупателя, то он теряет свои деньги, внесённые в качестве задатка, в ПДКП это прописывается отдельной строкой. Если на сделку не выходит продавец, то он обязан вернуть задаток в двойном размере (деньги покупателя + свои собственные). Если разобраться, продавец и покупатель рискуют одной и той же суммой – суммой задатка, кто виноват - тот и платит. Если виноваты оба (сделка расторгается по обоюдному согласию), то каждый остаётся при своих – покупатель получает назад только свои деньги.
Риэлторы чаще оперируют словом «аванс», смысл которого заключается в том, что если продавец отказывается от сделки, то аванс (предоплата) возвращается в однократном размере. Дело в том, что в риэлторской практике при покупке-продаже недвижимости, часто бывает задействовано несколько объектов, - так называемая альтернативная цепочка.
Продавая однокомнатную квартиру собственник «замахивается» на 2-хкомнатную, владелец двушки хочет купить загородный дом, хозяину дома нужна жилплощадь в другом районе и т.д. Скованные одной цепью, уже не могут отвечать сами за себя, не оглядываясь на других.
Альтернативные сделки по обмену жилой недвижимости длятся дольше, а значит, хватает времени, чтобы клиенты могли передумать, найти более подходящий вариант, потратить задаток за квартиру, взять кредит под залог недвижимости и т.д. Поэтому альтернативщикам лучше оформлять не задаток, а аванс за квартиру или предоплату. Закон для аванса не писан, так что про удвоенную сумму не может быть и речи.
Без ПДКП с продавца взятки гладки
Как показывает статистика, чаще всего на сделку не выходят владельцы собственности. Если в цивилизованных странах законодательством предусмотрена ответственность хозяина недвижимости, который дал согласие на продажу квартиры (конкретно указывается кому, когда и за сколько), то у нас этот момент ещё не продуман. Чувствуя безнаказанность, нечестные продавцы пробуют поменять правила игры в свою пользу, срывая сделку, и может даже не одну.
Хорошим инструментом в этом деле является предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), с указанием стоимости квартиры, обязанностей сторон сделки и со сроками их исполнения. Это полноценный правовой документ, который является гарантией того, что сделка состоится в любую погоду. Обычно, те условия, которые прописаны в ПДКП, переносятся в основной договор практически без изменений.
Преимущества ПДКП:
- Определяется срок, когда будет заключён действительный договор купли-продажи недвижимости. Если срок чётко не указан, то сделка должна быть совершена в течение 1 года после подписания ПДКП (п.4 ст.429 ГК РФ).
- Здесь обязательно фиксируются условия основного договора: стоимость квартиры, сроки освобождения квартиры, обязанности сторон, форс-мажорные обстоятельства, штрафные санкции и т.д.
- Если какая-либо из сторон сделки уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе требовать принудительного совершения сделки через судебный спор (п.5 ст. 429 + п.4 ст. 445 ГК РФ).
Договор предварительной купли-продажи квартиры (ПДКП) составляется в двойном экземпляре, один будет находиться у покупателя, второй – у продавца. Нотариального заверения ПДКП обычно не требует, но если надо, его можно заверить.
Кто поможет с предварительным договором купли-продажи (ПДКП)?
При всём желании собственника продать квартиру без посредников, риэлторов и агентств недвижимости, когда речь заходит об оформлении договора купли-продажи, продавцы предпочитают не рисковать. Грамотно составить договор и учесть все нюансы с соблюдением правовых норм, под силу только квалифицированному специалисту.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) – это черновик основного договора, и составлять его нужно не менее грамотно. Если Вы продаёте или покупаете квартиру в Москве, то рекомендуем Вам обратиться для оформления ПДКП к специалистам. В "Капитал-Недвижимость" Вам всегда готовы дать бесплатную консультацию по любому жилищному вопросу и рады оказать любые юридические услуги по недвижимости.
Правильный выбор – залог успеха.
Ирина Алай
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
