Что нужно сделать для того чтобы продать ипотечную квартиру?
По своей сути ипотека – это один из видов кредита, который предусматривает вложения на долгий период в будущем. Но жизнь, как правило, полна ситуациями, которых в определенный момент и не ожидаешь. Кто-то переезжает с одного места на другое, а кто-то обзаводится детьми, и тогда может случиться такое, что жизнь пойдет под откос и платить за ипотеку будет нечем. Поэтому стоит разобраться в том, какие есть варианты продажи квартиры в залоге.
Квартира с обременением по ипотеке
Поначалу может показаться, что «квартира с обременением» - это что-то такое, чего бы лучше и не знать. Но эту фразу можно трактовать по-разному, а в данном случае имеется в виду обременение по ипотеке. Это означает, что владельцем недвижимости, которая продается, числится банк-кредитор, который дал добро на оформление ипотеки на эту квартиру или дом. Следовательно, продажа квартиры с обременением, ипотека требуют обращения в банковское учреждение.
Существует 4 вида легальной продажи собственности:
- преждевременное погашение долга;
- продажа обязательств по кредиту;
- реализация с участием банка;
- самостоятельная продажа.
Каждый из вариантов имеет свои тонкости, посему очень важно рассмотреть каждый из них в деталях.
Досрочное погашение задолженности перед продажей квартиры
Со стороны того, кто продает, это самый лучший способ продать квартиру в залоге. Такой вариант сбыта недвижимости влечет за собой поиск покупателя, который не только купит жилье в ипотеку, но и также будет готов погасить сумму задолженности, которая остается на тот или иной момент. Следующее, что необходимо сделать, это сообщить в банк о погашении долга. Таким образом, в банке смогут определить сумму задолженности. Основная сложность в подобном процессе – найти того, кто готов приобрести жилплощадь с обременением, ведь очень часто подобные сделки отпугивают вероятных клиентов. Такая схема может «выстрелить», если жилье находится на стадии строительства или вторичном рынке недвижимого имущества, ведь потребность на подобные квартиры растет с года в год.
После того как банк подтверждает продажу жилья, остается подписать соглашение с покупателем, при этом все жильцы должны выписаться из жилого дома, и после этого договор купли-продажи должен пройти регистрацию в кадастровой палате. В случае, если дом еще строится, происходит документа о долевом строительстве.
Во многих случаях продавцы хотят иметь хоть какую-то долю с продажи квартиры. Для того чтобы получить ее, необходимо заключать еще один договор, где буду расписаны все условия получения продавцом своих дивидендов. Как правило, такое случается, когда остаток по ипотеке полностью оплачивается, а банк после этого снимает все обременения с жилплощади. Но деньги дойдут до продавца только после того как будет осуществлена сделка.
Продажа долговых обязательств по ипотеке
Когда владелец квартиры станет неплатежеспособный, он может передать все свои обязательства по ипотеке перед банком некоторому лицу, которое заинтересовано в погашении долга. Тогда платит кредит уже совсем другая персона, но владельцем остается все еще банковское учреждение. Покупателям такие виды сделок очень импонируют, потому что они привлекают низкой ценой и готовой отделкой изнутри. Стоит отметить, что найти нового владельца жилплощади – это не такая большая проблема, но здесь нужно строго придерживаться требований, которые выдвигает банк-кредитор. Во-первых, нужно иметь постоянную работу с хорошей заработной платой, во-вторых, кредитная история потенциального покупателя не должна иметь темных пятен. Когда нового заемщика регистрируют в банке, недвижимость оценивают и кредитный договор проходит переоформление на имя нового владельца, который только должен подписать бумаги, подготовленные в банке.
Довольно часто имеет место и другая ситуация, когда покупателем может стать другое банковское учреждение. Текущий владелец, если его не устраивает процентная ставка в том банке, который его обслуживает, он может провести так называемое перекредитование, а это значит, что долг перейдет в новый банк.
Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны при продаже залоговой квартиры
Неплатежеспособность – это лишь одна из причин, по которой владельцы решаются продать свои владения. Такой вид сделки предусматривает, что банк не будет контролировать весь процесс перепродажи, он только принимает участие в переговорах и является ключевым звеном на всех стадиях. Банковские работники занимаются поиском нового заемщика, который готов погасить задолженность по кредиту, а кредитная организация переоформляет всю документацию на него. Но тут есть свои нюансы, которые могут показаться не очень приятными, ведь первоочередная цель банка – вернуть долг по ипотеке, поэтому установленная цена может не понравиться покупателю. Тут появляется риск остаться без денег, потеряв собственные вложения.
Самостоятельная продажа залоговой квартиры
Такой способ предусматривает только легальную сделку. Владелец сам пытается найти желающего приобрести жилплощадь. Также он показывает свой «товар» и в необходимом порядке дает знать потенциальному покупателю об обременении квартиры ипотекой. Желательно, сразу сообщить об обременении, так как если долго тянуть, то вероятный новый владелец может отказаться от покупки. Более того, если информация скрывается намеренно, то дело может дойти до суда, где сделку признаю недействительной, и ничего не выйдет. Но алгоритм очень простой: покупатель идет в банк, где заявляет, что хочет приобрести залоговую квартиру, потом составляется договор, заверенный нотариусом. Покупатель после этого производит оплату по ипотеке, а обременение снимается. Остаток по сумме отправляется в специальную ячейку в банке, которую заемщик после погашения сможет открыть и забрать деньги.
