Иногда так случается, что собственник квартиры уезжает за границу. Причин множество: на ПМЖ, лечение, обучение. Что делать с недвижимостью? Квартиру предстоит продать.
Как уверят риелторы, сегодня такие сделки уже не являются массовыми. Пик их популярности пришелся на рубеж веков. Множество людей тогда уезжала за рубеж, многие решали там и остаться. Как правило, они принимали решение через некоторое время избавиться от своей московской недвижимости. В наши дни сделки подобного типа крайне редки. Есть статистика, которая свидетельствует о том, что в общем объеме сделок с недвижимостью продаж квартир по причине отъезда - не более 3%.
Как продать квартиру без собственника?
Законом сегодня предусмотрена возможность продать имущество даже без непосредственного участия в процессе собственника. На помощь в этой ситуации приходит продажа квартиры по доверенности. Сама процедура детально регламентирована Гражданским кодексом. В нем глава 10 называется: «Представительство. Доверенность». Особо подчеркивается, что все необходимые документы должны составляться по четким правилам и заверяться в обязательном порядке нотариусом. В доверенности необходимо отметить дату составления, после чего нотариально удостоверить.
Как продать квартиру из заграницы?
За границей в этом вопросе может помочь местный нотариус, специальное должностное лицо, которое наделено таким правом, согласно законам конкретной страны. Такую доверенность необходимо апостилировать, если это требование есть в законе, и перевести на русский язык. Вместе с доверенностью, оформленной на иностранном языке, нужно иметь удостоверенный нотариусом ее перевод на русский. Есть еще один вариант – сделать нужную доверенность в российском консульском учреждении, уже сразу составленную на русском языке. Однако, как правило, в консульство сложнее попасть, чем найти обычного местного нотариуса. Потому чаще встречаются в практике именно нотариальные переводы таких доверенностей.
В то же время, документы, оформленные в консульствах, тоже имеют место быть. Специалисты приводят в пример случай, когда для сделки дочь пенсионерки, владевшей квартирой, специально прилетала из США для продажи недвижимости, которая принадлежала ее матери. Она имела при себе доверенность, выданную в консульстве. Сама хозяйка квартиры в силу своего возраста прибыть в нашу страну не смогла, но это никак на сделку не повлияло. Ведь все абсолютно проверяемо, законно.
Отдельно поговорим об апостиле, который мы уже упоминали. Это особая международная стандартизированная форма фиксации сведений, касающихся законности документа. Она была разработана на основании Гаагской конвенции 1961 г. Штамп «APOSTILLE» прямоугольной формы, ставится как на подлинники, так и на копии документов. Этот штамп не потребуется в случае, если на основании международного договора возможна отмена, упрощение процедур. В том числе, он не нужен на доверенности, которая была оформлена в Белоруссии.
Всё-таки лучше присутствовать лично
Доверенность – законный инструмент. Однако, многие покупатели по привычке их не очень жалуют. Причины здесь весьма веские. Например, у этих документов есть множество различных дополнительных условий. В том числе, доверенность автоматически потеряет силу в случае смерти доверителя. Не исключено, что некий человек, который действительно дал ее десять дней назад, вдруг умер – любая сделка в этом случае с квартирой будет незаконной. В любой момент сам документ может быть отозван. Доверителю достаточно обратиться к тому нотариусу, который заверил доверенность, а уничтожать документ физически необходимости при этом нет. Сама доверенность также может оказаться поддельной. Например, человек, который пришел к нотариусу ее оформлять, оказался не тем лицом, выдавал себя за которое. В итоге, проверка подлинности доверенности – всегда оказывается тяжелой, кропотливой работой. Иногда для проверки устраивают видеоконференцию с продавцом.
Проблема имеет и другой ракурс. Для большинства покупателей, доверенность (если она и сто раз проверена была риелтором) остается чем-то потенциально опасным. Приобретать такую квартиру появятся желающие либо в случае, когда она слишком понравилась (а других подобных предложений сейчас на рынке нет), либо когда сделка слишком выгодна. То есть цена существенно ниже рыночной. Однако, последнее условие, столь привлекательное для покупателя, не может по понятным причинам столь же нравиться продавцу. Специалисты потому часто советуют владельцу квартиры на сделку приезжать лично, чтобы снять все возможные вопросы и опасения. Недвижимость стоит довольно дорого, потому собственнику лучше приехать самому, ведь его затраты на билеты будут столь мизерными в сравнении с этими суммами.
Главное – всё правильно подготовить…
К сожалению, рынок недвижимости сегодня – это место, где и продавцы, и покупатели зачастую безжалостно «кидают» друг друга. Для тех, кто живет в Москве, это может быть просто неприятно, но для человека, который проживает за границей, это может оказаться еще и довольно разорительно. Ему нужно приехать, потратив на билет много тысяч рублей, лишь для того, чтобы узнать: покупатель передумал осуществлять сделку.
В этих условиях существенно вырастает роль агента. Как решение - заключение некоего предварительного договора. Представитель от имени собственника по доверенности, где обязательно прописывается соответствующее полномочие, заключает предварительный договор, вносит требуемый обеспечительный платеж. В предварительном договоре предусматривается определенная возможность использования некой суммы в качестве компенсации предстоящих расходов собственника на его приезд, если договор планируемой купли-продажи в итоге заключен не будет.
Риелтор, безусловно, заинтересован в совершении сделки. Его задача в том, чтобы максимально профессионально подготовить всё необходимое для сделки, найти покупателя, оформить соответствующие документы. Продавцу лишь нужно отправиться в банк для участия в процедуре закладки денег в ячейку.
О налогах
На рынке всем довольно хорошо знакомы ключевые налоговые правила:
- все граждане, которые владели проданной недвижимостью более трех-пяти лет (исходя из оснований права собственности), от подоходного налога освобождаются полностью;
- те граждане, кто владел своей недвижимостью меньше названного срока, получат высвобождение в один млн. рублей. Все, что сверху, облагается налогом по ставке - 13%.
Налоговые нерезиденты (то есть те лица, кто проводит в РФ в течение одного года менее 183 дней) находятся в менее благоприятном режиме. Доходы, полученные от реализации их имущества, будут облагаться 30% налогом. При этом никаких налоговых вычетов в этом случае не предусмотрено. Стоит помнить об этом обстоятельстве, готовясь к продаже своей московской квартиры.
