В отдельных случаях наследники стремятся продать недавно унаследованное жилье немедленно. Безусловно, к этому их могут вынуждать самые разные причины, но следует учитывать и важные аспекты подобной сделки. Первый вопрос, который возникает перед вступающими в наследство, – как продать наследственную квартиру?
Как продать квартиру после вступления в наследство?
Согласно закону собственность переходит к приемнику в день кончины наследодателя. Даже если он ещё не полностью оформил наследство (не получил свидетельства) или не зарегистрировал приобретённое право в Росреестре, тем не менее, он уже является собственником. Ведь кто-то должен оплачивать коммунальные услуги, налоги и другие платежи во время прохождения всех наследственных процедур, которые могут затянуться на полгода или даже больше? Однако фактически распоряжаться этой недвижимостью (продавать, дарить и т.п.) новоиспечённый хозяин сможет только после полного оформления своего права собственника. Иначе сделка не будет проведена в регистрационном органе, более того, даже документы не будут приняты. В подобном случае наследник будет рассматриваться как неуполномоченный продавец.
Иногда объекты недвижимости пребывают под залогом, соответственно, данное бремя передается преемнику. В такой ситуации, пока залогодержатель (как правило, это банковские учреждения по кредитным соглашениям) не предоставит согласие в письменном виде на продажу, любые действия продавца будут считаться незаконными. Следовательно, чтобы продажа квартиры наследником стала возможной, необходимо:
- получить необходимое свидетельство о наследстве;
- внести данную недвижимость в кадастровый учет (в случае его отсутствия) либо актуализировать сведения кадастра (внести должные изменения);
- зарегистрировать в Росреестре право на имущество;
- при наличии залога погасить ипотеку или получить письменное согласие залогодержателя на подписание договора.
Налог при продаже квартиры после наследства
Большая часть приобретённых в результате наследования объектов недвижимости не превращается в жилье для наследников. Наоборот, последние пытаются продать имущество, которое досталось им по наследству. Причиной такового решения зачастую становятся расхождения между преемниками, потребность в деньгах, наличие иного жилья и т.д. Наследников-продавцов ожидает тяжёлый поиск покупателя, переговоры относительно цены, процедура оформления и многое другое.
Конечно же, приемники размышляют над тем, как продать квартиру после наследства и не платить налог. Тем не менее, им предстоит реализовать установленные государством обязательства в виде налога с приобретённых от сделки доходов. Эти затраты, кроме государственной пошлины за получение наследства, становятся для приемника дополнительным грузом.
Размер данного налога составляет 13% от стоимости реализуемой недвижимости. Его нужно уплатить в налоговой инспекции по месту проживания налогообязанного. При этом для нерезидентов данный налог значительно возрастает и достигает 30%.
Немалое значение имеет правильное составление декларации в соответствии с формой 3-НДФЛ.
Далее необходимо вовремя сдать этот документ в инспекцию (до 30 апреля). За этим следует своевременная уплата (до 15 июля) всей суммы налога (реквизиты банка может предоставить местная ИФНС).
Действующий закон не предполагает предоставления льгот по НДФЛ в ходе продажи недвижимости (включая и социально незащищенные категории населения), а потому налог следует платить всем. Но собственник располагает возможностью уменьшить размер облагаемой суммы либо полностью избавиться от уплаты государственного налога.
Как продать квартиру после наследства и не платить налог?
Во избежание бюрократической суеты (подготовки и подачи в инспекцию деклараций) и довольно большого налога, следует всего лишь подождать 3 года после получения собственности. Если приобретённая по наследству квартира будет во владении приемника в течении 36 месяцев, тогда он избавляется от НДФЛ при её продаже. Подчеркнём, что с 2016 года требуется уже 5-летний срок владения некоторой жилой площадью для осуществления безналоговой продажи. Но данное нововведение не касается унаследованного жилья.
Следовательно, решение проблемы, как продать квартиру после наследства и не платить налог, довольно простое – требуется подождать 36 месяцев со времени приобретения права собственности на данную недвижимость.
Как продать наследственную квартиру меньше 3х лет собственности и уменьшить налог?
Существует возможность сократить размер НДФЛ вплоть до размера в «0» рублей, но лишь при сравнительно низкой стоимости жилья. В данном случае не требуется ждать 3 года, но без работы с заполнением деклараций не обойтись.
Сама процедура «удешевления» налога состоит в следующем: от базовой цифры (стоимость реализации объекта) отсчитывают вычет налога (размер – 1 млн. руб.) или приобретательские затраты (расходы на вступление в наследство, а также должное оформление собственности). Потом результат умножается на 13 %. Обычно расходы составляют меньше 1 млн. руб., а потому все применяют вычет в размере данной суммы. При этом минусовать допускается лишь один вариант: или вычет, или расходы (на выбор продавца-налогоплательщика).
При продаже долевой недвижимости требуется подача деклараций от каждого дольщика отдельно. В декларации фиксируется сумма налога, которая зависит от цены его доли. Налоговый вычет применяется путем его разделения (в процентном отношении) соответственно размеру каждой доли (иными словами, не каждый отдельный дольщик использует по 1 млн. руб., а эта сумма распространяется на весь объект).
Стоимость жилья должна указываться в договоре (и отражаться в декларации). Договорная стоимость определяется сторонами, но если она будет меньше кадастровой, тогда для потребностей налогообложения допустима сумма от 70% общей кадастровой цены.
Налоги при продаже наследственной квартиры
Постепенно количество замысловатых способов подтасовки и искривления реальности с целью сокращения налогов становится меньше. Хотя проблема, как продать квартиру после наследства и не платить налог или же сократить его до минимума остаётся актуальной, однако количество вариантов её решения значительно уменьшилось (в первую очередь после изменений 1 января 2016 года).
Почти вся недвижимость в России была поддана оценке и отныне имеет точную кадастровую стоимость, довольно близкую к рыночной, на основе которой жильё реализуется. Соответственно, договорная цена будет сопоставляться с кадастровой. Если она окажется ниже 70% от последней, тогда налог будет вычисляться не от договорной суммы, а от 70% кадастровой цены.
Следует учитывать, что сомнительная отчетность может быть выявлена инспекцией ещё на этапе запроса сведений в Росреестре о жилом помещении. Вслед за этим может последовать налоговая проверка (выездная или камеральная). По её итогам вполне возможно доначисление налога, а также прибавление штрафа и пени.
Именно по этой причине специалисты из сферы минимизации налогообложения рекомендуют делать документы для продажи квартиры после наследства максимально прозрачными, к выплатам относиться достаточно серьёзно, а при затруднениях обращаться за разъяснениями к местной инспекции.
Риски покупателя наследственной квартиры
Если перед преемниками стоит вопрос, как продать наследственную квартиру, то перед покупателями возникает задача приобрести такое жильё максимально безопасно. Подобные сделки относятся к числу наиболее рискованных на рынке жилья и таят в себе значительное количество скрытых угроз. По этой причине иногда рекомендуют отказываться от данной категории недвижимости.
В том случае, когда окончательный выбор уже сделан, требуется тщательно подготовиться к сделке. Так, можно привлекать надёжного риэлтора/юриста или точно придерживаться представленной ниже инструкции, чтобы минимизировать потенциальные риски при покупке наследственного жилья.
Как купить наследственную квартиру безопасно?
1) Заниженная цена на квартиру
Слишком заманчивая цена может скрывать те или иные «подводные камни». Так, при желании побыстрее разделить наследственное жильё, собственники способны опускать цену ниже среднерыночной на 5-10%. Если же цена чересчур низкая, тогда нужно задуматься о тех причинах, которые заставляют наследника сбывать имущество.
2) Общение с продавцом квартиры
В первую очередь необходимо сверить его личность с предоставленным паспортом и поинтересоваться он ли хозяин жилья или имеет доверенность. Если человек оказался только представителем, тогда требуется личное общение с собственником (в лучшем случае – при свидетелях и реализуемом помещении).
Во время беседы следует выяснить:
- причины продажи недвижимости;
- историю квартиры (получение собственности первым владельцем, а также как она досталась в собственность непосредственному продавцу и т.п.);
- есть ли прописанные лица или другие граждане, располагающие правом на проживание (отказополучатели согласно завещанию, отказавшиеся от приватизации, лица, выписавшиеся через уход в армию, осуждение или выезд за границу и т.п.);
- особенности получения свидетельства о наследстве (имелся ли судебный спор, объявлялись ли иные претенденты, а также ФИО и адрес нотариуса, который оформлял данное имущество);
- наличие или отсутствие проблем с квартирой в техническом плане (в полном ли порядке документы для продажи квартиры после наследства, узаконено ли переоборудование или перепланировка, погрешности в документации, ГКН, ЕГРП и т.п.), вопросы касаемо задолженности (неуплата коммунальных платежей, проблемы с энергопоставляющими компаниями: электричество, газ, вода и т.д.);
- значатся ли за квартирой разного рода обременения (наём, ипотека, аренда и т.д.);
- причины передачи полномочий по продаже доверенному лицу (если продажей занимается не сам собственник);
- ключевые условия договора (стоимость, срок подписания и т.д.);
- другие значимые вопросы.
3) Обойтись без задатков за квартиру
Не рекомендуется до заключения договора оставлять залог или подписывать предварительный договор. Квартира – это особый товар, он продается весьма трудно и медленно. Сегодня, как и во все времена, деньги оказываются ликвиднее недвижимости, поэтому если не выйдет с одним вариантом, всегда можно будет отыскать другой.
4) Необходимые документы для продажи квартиры
Перед соглашением покупателю необходимо показать документы для продажи квартиры после наследства. В перечень основных документов входят:
- устанавливающие права документы: свидетельства о получении наследства, договора о разделе долей наследства, договора дарения, купли/продажи, приватизации (которые подтверждают права наследодателя) и т.п.;
- подтверждающие права документы: свидетельства о регистрации собственности (отменено с 15.07.2016 года), выписки из государственного реестра;
- технические документы: технический план, паспорт БТИ, кадастровый паспорт или же выписки из ГКН, а также решение о законности перепланировки;
- согласие, заверенное нотариально, от всех прочих собственников определённой недвижимости при её продаже наследниками квартирных долей;
- справки расширенного характера обо всех прописанных лицах и документы относительно состава семьи по определённому месту жительства;
- расширенная выдержка из ЕГР, вмещающая в себя историю всех сделок по некоторому объекту;
- справки из ТСЖ, ЖЭУ и ЕРИЦ касаемо отсутствия задолженности;
- справки из наркологического и психиатрического диспансера – для проверки дееспособности продавца;
- согласие опекунского совета, когда собственником выступает ребенок или он только прописан по определённому адресу;
- прочие документы.
Первостепенно следует установить, когда произошла передача наследства. Когда продавец ставит перед собой вопрос лишь как продать наследственную квартиру меньше 3х лет собственности, тогда риски покупателя могут оказаться вполне реальными. Неоспоримость итога операции гарантирована, если преемник владел некоторой собственностью длительный период времени (не менее 5 лет). Важно, чтобы документы для продажи квартиры после наследства соответствовали информации, полученной от собственника, а также не имели противоречий и ошибок.
5) Проведение осмотра квартиры
Очень важно внимательно осмотреть недвижимость относительно актуальности планировки, наличия полноценных, функционирующих коммуникаций и инженерного оснащения (вентиляции, электрощитков и т.п.). Также можно обратиться к соседям и спросить о претензиях к данной квартире (относительно соблюдения норм санитарии, содержания жилья, о случаях затопления и пр.).
6) Общение с нотариусом
Записаться на приём к нотариусу, который оформлял данное наследство, и поинтересоваться чистотой наследственного дела, возможных конфликтах и разногласиях между претендентами, разбирательствах в суде (в случае их наличия). Как правило, нотариусы неохотно делятся такого рода информацией. Но когда такой визит совершается вместе с наследником-продавцом и нотариусу даются разъяснения, что эта информация требуется для предстоящей сделки купли-продажи, тогда сведения общего характера получить вполне возможно. У нотариуса можно попросить предоставить данные касаемо арестов и возможных ограничений на приобретаемое жилое помещение.
7) Проверка продавца по базам данных
Следует проверить наследника-продавца, иных наследников, а также наследодателя относительно наличия судебных исполнительных производств и разбирательств. Для этого нужно зайти на сайт ГАС РФ «Правосудие» (сайт судов РФ), далее посмотреть на сайте ФССП РФ (приставы), а также воспользоваться сервисом «Банк данных исполнительных производств».
8) Сбор сведений о продавце
Можно попытаться навести справки в отделах полиции (а точнее по месту расположения наследственного жилья) о проведённых проверках по фактам мошенничества или иных преступлений касаемо продавца и других лиц, имеющих отношение к имуществу.
Правила оформления сделки купли-продажи
Безопаснее всего узаконивать сделку нотариально и у того нотариуса, который занимался его оформлением. В том случае, когда объект недвижимости является долевым, тогда нотариальное удостоверение становится непременным условием обеспечения законности сделки. Эта форма договора избавит покупателя от многих рисков, ведь нотариус будет достаточно проинформирован. Кроме того, на него возлагается проверка законности сделки. В случае дальнейших проблем он может понести персональную ответственность за ошибки своим личным имуществом.
Однако не следует самоустраняться от одного из важнейших этапов купли/продажи, а именно обсуждения условий и подписания договора. В тексте важно отображать исключительно реальные даты и цифры, в особенности касаемо цены.
Не рекомендуется занижение стоимости приобретения, насколько бы трогательными не были просьбы, серьёзными причины и вескими доводы наследника-продавца. Если впоследствии сделка будет объявлена недействительной, можно будет вернуть лишь ту сумму денег, которая указывалась в договоре.
Самый предусмотрительный ход – переговоры со всеми наследниками и прочими заинтересованными лицами, а впоследствии получение от них расписок об отсутствии возражений касаемо будущей купле-продажи. Такого рода согласия не предусматриваются законом, однако гарантируют уверенность покупателя.
В случае притязаний судебного характера со стороны перечисленных лиц, данные документы становятся важными доказательствами против сутяжника. Если во время проверочных мероприятий будут обнаружены подозрительные моменты (к примеру, в поведении продавца или иных лиц, заинтересованных в данной купле/продаже), тогда от такой сделки лучше отказаться.
Как действовать, если возникли проблемы после покупки наследственного имущества?
В связи со значительным количеством претендентов (по завещанию и закону, владельцы обязательных долей, наследники по представлению, трансмиссии и т.п.), различиями их притязаний (получить денежную компенсацию или право на проживание, стать собственником и т.п.) и продолжительностью самого процесса получения наследства (а именно шесть месяцев с вероятностью восстановить срок вступления), отрицательных последствий после приобретения наследственной квартиры может быть очень много.
Риски после покупки наследственной квартиры
1)Отмена сделки купли-продажи
Судебный процесс по отмене (или признании недействительной) данной сделки, подписанной между приобретателем и наследником-продавцом, возникает как результат конфликтов и разногласий:
Супруга/супруги наследодателя в результате:
- спора о разделе наследства без его/ее участия (зачастую бывший(ая) супруг(а), который(ая) не успел(а) поделить общее имущество);
- признания некоторой наследственной собственности личным имуществом супруга/супруги наследодателя, иными словами внесённого в наследственную совокупность незаконно;
- выставления запросов кредиторов к бывшей/бывшему супруге/супругу, включая и требование касаемо раздела общего имущества.
От каких-либо третьих лиц, вследствие:
- отстаивания своего права самим владельцем квартиры, не успевшим зарегистрировать имеющиеся у него права в Росреестре, от противозаконного внесения жилья в наследственную массу;
- выдвижения долговых притязаний кредиторов наследодателя (иск направлен против наследников или к наследственному имуществу);
Между вероятными наследниками относительно:
- воссоздания упущенного срока вступления в должное им наследство;
- обжалования безосновательного устранения от наследования или вступления во владение некоторым жильём неуправомоченных наследников (при нарушении установленной очереди);
- обжалование неправомерного отречения от наследства иных наследников (к примеру, если отказ состоялся в результате обмана или заблуждения);
- неверно осуществлённого раздела наследственных долей;
- оспаривания договора между преемниками (которые уже приняли наследство, однако не успели зарегистрировать в Росреестре полученное право собственности) о разделе долей в наследстве;
- объявления недействительным завещания;
- доказывания наличия родства, которое гарантирует право на долю наследства (к примеру, если наследодатель имел внебрачных детей);
- указания на факт пребывания на содержании у наследодателя, для предъявления претензии на обязательную долю;
- отыскания завещания некоторым заинтересованным лицом, которое ранее не знало о его наличии по окончанию наследственного дела;
- подделки документации и прочих действий неправомерного характера со стороны продавца, выступающего ненадлежащим наследником.
От наследодателя. Иногда встречаются такие ситуации, когда наследодатель объявляется умершим на основе решения суда. Впоследствии он возвращается и пытается вернуть себе своё имущество. Кроме того, этот перечень может дополняться рядом других ситуаций. Они способны привести к аннулированию сделки лишь по решению суда, зависящему от всех обстоятельств дела, а также умения спорящих сторон защищать свои интересы.
2) Последующее изменение условий договора по купле-продаже
В данном случае рассмотрим такой пример. Согласно завещанию жилье должно было продаваться исполнителем завещания, а полученные в результате сделки средства передавались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилья было довольно плохим, но его цена компенсировала этот недостаток. В итоге, несовершеннолетнему как одной из сторон сделки были переведены на счет деньги. Но позже орган опеки, выступая от имени отказополучателя (малолетнего), внёс некоторые коррективы в условия договора, касающиеся стоимости жилища (установил цену на уровне рыночной). Следовательно, покупатель был обязан доплачивать за квартиру, что превращало данную куплю-продажу в весьма невыгодную сделку.
3) Урезание прав нового владельца
Пример: наследодатель подготовил завещание, где указал условие, согласно которому его друг получал пожизненную прописку. Далее преемник оформил жильё и продал его, но об отказополучателе забыл. Через некоторое время последний указал на наличие у него прав новоиспечённому хозяину. В итоге, новому собственнику придётся делить жильё с посторонним человеком.
4)Косвенные проблемы
Неудачные сделки могут приносить покупателю не только прямые потери, но и дополнительные расходы. Так, после приобретения квартиры был проведён дорогостоящий ремонт. Но позже договор признали недействительным, и стороны обязали вернуть всё обратно (как до заключения сделки). В этом случае, даже если покупатель получил назад средства, уплаченные за жильё, его расходы на ремонт не будут компенсированы без дальнейших судов и приложения усилий.
Выше были представлены простые проблемные ситуации, которые сводятся к типичному судебному спору. Тем не менее, довольно часто встречаются истории, когда покупатель несёт двойной ущерб и подвергается чрезмерно большим рискам. К примеру, была произведена покупка жилища у наследника на основе завещания. Потом добропорядочный покупатель перепродал данный объект недвижимости уже со своей наценкой. Однако через определённое время объявляются претенденты на получение обязательной доли в наследстве. Они оспаривают все заключённые сделки. В результате, первоначальный приобретатель обязан вернуть договорную цену последующему владельцу. Но первому приобретателю жильё не возвращается (ведь оно переходит законным наследникам), только предоставляется право затребовать возвращения уплаченных денежных средств с лженаследника (тем временем он мог потратить все деньги и оказаться неплатежеспособным).
Таким образом, покупатель потерял жилище и должен крупную сумму денег. Тем не менее, можно избежать многих проблем, если владеть и пользоваться своей собственностью очень осторожно. Для этого необходимо придерживаться трёх основных правил:
1. Не поддаваться спешке при продаже собственности. Не стоит беспокоиться лишь о том, как продать наследственную квартиру меньше 3х лет собственности, ведь последующая продажа не защищает от возможности оспаривания сделки. Если же данные события произойдут, тогда уладить последствия будет значительно сложнее.
2. Проводить перепланировку, ремонт и другие улучшения лишь на основе официальных разрешений (если таковые требуются законом) и сохранять документальные подтверждения всех затрат. В худшем случае эти расходы можно будет признать ущербом и взыскать обратно с продавца.
3. После совершения покупки на протяжении полугода-года необходимо обращаться в Росреестр за выписками по объекту (знакомиться с информацией об ограничениях, арестах, судебных разбирательствах и т.п.) и в МФЦ для получения справки о всех лицах, прописанных в квартире. Данные меры позволят быстро реагировать на появляющиеся проблемы. В некоторых случаях промедление может вылиться в довольно тяжелые последствия. Именно поэтому следует самому прописаться в приобретённое жилье (для своевременного получения корреспонденции, включая и судебную).
Если сделка купли-продажи оказалась неблагополучной и появились проблемы уже после регистрации имущества, важно придерживаться нескольких важных принципов.
1. Сохранять спокойствие. В подобной ситуации не нужно совершать необдуманных и поспешных действий. Недопустимо прибегать к авантюрам, которые предлагает продавец или оспаривающий сделку наследник. Вполне вероятно, что это коварная уловка, которая лишь ухудшит ситуацию.
2. Максимальное участие в судебных разбирательствах. Какие бы притязания не возникали у кредиторов наследодателя, преемников и других лиц относительно наследственного имущества (расхождения о размере долей наследства, оспаривание завещания, восстановление времени вступления в наследство, несогласие с операциями с жилищем и т.п.), они могут привести к нежелательным последствиям для нового владельца квартиры. По этой причине покупатель всегда считается заинтересованным лицом. Как только приходит извещение о судебном разбирательстве, требуется немедленно вклиниться в данный процесс (как третье лицо или сторона).
3. Поддерживать связь с продавцом. Очень важно взаимодействовать с продавцом неудачливой собственности, ведь он обладает более полными сведениями о спорном жилье, стремлениях оспаривателя и прочими значимыми данными. Тем не менее, это сотрудничество должно быть аккуратным и осторожным. Важно помнить, что продавец может лишь исполнять роль союзника, а на самом деле проследовать другие цели.
4. Обращения в прокуратуру, полицию. Для отстаивания своих прав можно привлекать максимум различных сил. Так, написание заявления в полицию касаемо угрозы имуществу способно принести многочисленные выгоды.
Во-первых, итоги проверки могут превратиться в надёжное подспорье в судебном разбирательстве (из протоколов смотра помещения, опроса свидетелей, ответов на запросы можно собрать полезные сведения, которые невозможно добыть самостоятельно). По этой причине, если уголовное дело не будет открыто, всегда можно изучить отказные материалы и отыскать ценную информацию.
Во-вторых, обращение в полицию, в принципе, способно напугать горе-истца. Предположим, что продажа жилья и дальнейшее обращение в суд с желанием оспорить сделку были только звеньями цепи мошенничества. Правоохранители могут рассмотреть признаки заговора. Следовательно, злоумышленники пожелают отказаться от коварного замысла, чтобы избежать уличения в преступлении.
Продажа наследственной квартиры: потенциальные риски продавца
Специфика оборота наследственной недвижимости предполагает, что никто не получает абсолютных гарантий. В зоне опасности пребывают все стороны сделки: как приобретатель, так и продавец. Даже последнему может выпасть обязанность:
- возвращать денежные средства в размере стоимости договора;
- покрыть затраты на переоборудование, ремонт, а также изменение предназначения проданного жилья, понесённые последним собственником;
- возместить приобретателю моральный ущерб и убытки иного рода (в случае регрессных требований).
Даже больше, обделенные наследники, после отмены договора купли-продажи, имеют возможность попробовать через суд объявить недостойным наследника-продавца. Если данная попытка будет удачной, тогда он будет лишён каких-либо прав на собственность наследодателя. Иными словами, новый претендент не только урежет его наследственную долю, но и вовсе её отнимет.
Как продать наследственную квартиру и избежать негативных последствий?
Безусловно, каждый приемник задумывается над вопросом, как продать квартиру после наследства без каких-либо неприятностей. В таком случае следует попытаться минимизировать риски.
1) Отбросить спешку
Не рекомендуется избавляться от имущества слишком быстро. Конечно же, многих волнует проблема, как продать наследственную квартиру меньше 3х лет собственности. Но выждав несколько лет, можно получить сразу несколько преимуществ: сэкономить на уплате налогов (при продаже жилья после 3 лет владения не нужно платить налоги) и заключить надёжную сделку купли-продажи (если за 3-5 лет не появятся заинтересованные лица и не выразят свои претензии, тогда, скорее всего, это уже никогда не произойдёт).
2) Решить все конфликтные ситуации
Вступать в наследство стоит только по справедливости. Все аспекты наследования должны целиком отвечать закону. Лучше не умалчивать важные сведения, не вводить других претендентов в заблуждение и не подтасовывать факты. Эта процедура должна быть максимально открытой. В противном случае подобные хитрости позже дадут о себе знать самым неприятным образом. Если во время принятия наследства не были решены все спорные вопросы, тогда можно попытаться справиться с ними позже.
3) Раскрыть секреты и тайны
С возможными преемниками, отказавшимися от участия в разделе имущества наследодателя, рекомендуется по-родственному побеседовать. Следует очень деликатно установить, знают ли они об имуществе наследодателя и что они располагали правами на него. Также важно понять причины отказа от причитающихся им благ. При положительной обстановке (если это благоразумно) можно рассказать о дальнейших планах относительно имущества, обсудить вопрос о том, как продать наследственную квартиру меньше 3х лет собственности, а потом добиться подтверждения в письменном виде относительно отсутствия каких-либо материальных притязаний.
4) Забытые завещания
Полезным будет и обращение к нотариусу (особенно к тому, что занимался наследственным делом) с запросом касаемо установления наличия завещаний наследодателя. Ему не трудно получить информацию о завещании благодаря электронной базе нотариата (ранее же велись специальные журналы).
Но бывают такие ситуации, когда завещатель подготовил наследственное распоряжение ещё в начале 90-х годов, а потому о нём можно узнать, лишь запросив информацию в архиве нотариальной палаты (регионального уровня). Такая информация крайне важна, в особенности, если наследники уже вступили в наследство по закону, не владея сведениями о наличии завещания.
Соответственно, можно аккуратно разузнать, был ли избранный претендент проинформирован о воле наследодателя, а также об его отношении к случившемуся. Следует понимать, что такое любопытство способно и ухудшить положение (ведь человек мог бы и не узнать о существовании завещания). Но утаивание сведений в дальнейшем способно привести к тому, что вопрос как продать наследственную квартиру превратится в большую проблему. Тем не менее, как поступить в этой ситуации – это выбор самого продавца-наследника.
5) Мировое решение
При возникновении каких-либо претензий от заинтересованных лиц лучше всего попытаться урегулировать вопрос на ранней стадии. В первую очередь требуется оценить ситуацию: обоснованы ли притязания несогласных. В случае их серьёзности необходимо устанавливать дружеский контакт (даже при наличии неприязни и непонимания), выдвигать выгодные решения вопроса (получить другое имущество, материальную компенсацию, долю в продаваемом жилье и т.п.). Возможно, даже лучше пожертвовать частью своей личной выгоды, однако в результате остаться в выигрыше, нежели отстаивать свою принципиальную позицию и лишиться большего.
6) Действовать заодно с покупателем
Если при решении проблемы относительно того, как продать квартиру после наследства, не удаётся достигнуть положительного решения мирным путём, тогда придётся отстаивать свои права в судебном порядке. Любое дело в границах общей проблемы (если споров будет большое количество) играет важную роль. Недопустимо пренебрежение незначительным судебным делом и накапливание сил для самого важного. Непременно следует обращаться за квалифицированной помощью к надёжному адвокату/юристу и не стоит надеяться только на свои силы (в такой ситуации имеет значение практика и узкоспециализированные знания). Обязательно требуется обсудить все вопросы с новым собственником, продемонстрировать искреннее стремление решить проблемный вопрос (включая и отстаивание интересов приобретателя), а также добиться его помощи в реализации общих задач.
