Первоначально программа сноса, утверждённая постановлением правительства Москвы №608, включала 1722 5-этажные «хрущёвки» с суммарной площадью 6.300.000 квадратных метров. Дата постройки запланированных домов под снос: 50-60 года прошлого века. Возводились они по технологиям, предусматривающими наружные стены из облегчённых панелей, теплоизоляционные свойства которых оставляли желать лучшего. Ещё один минус этих домов состоит в невозможности их реконструкции. Полностью снести дома первой очереди запланировано уже в 2018 году. Следующая волна разрушения затронет уже более восьми тысяч домов «хрущёвского» фонда, с населением около 1,6 миллиона человек и суммарной площадью 25 миллионов метров квадратных.
Анализ ситуации на рынке "вторички" хрущевок Москвы.
Принятые правительством решения тут же резонансно отразились на московском рынке вторичного жилья. Одни начали убирать квартиры с продажи, для того чтобы, дождавшись сноса, заполучить новое жильё. Другие не снимали объявление о продаже, а наоборот увеличили цену на свои квартиры. Рост цен доходил до отметки +10% от средней стоимости. Существует мнение, что после опубликования новой законодательной базы начнётся ещё больший рост активности в этой сфере. Эксперты также отмечают, что информация о будущем демонтаже старых домов привела к увеличению цены на квартиры в них до 25%.В свете этих событий для многих москвичей стал очень актуальным вопрос: как лучше действовать – продать или купить хрущёвку под снос в Москве? Лучше всего конечно рассмотреть каждый вариант в индивидуальном порядке, но в любом случае нужно помнить о некоторых факторах:
- Снос ветхого жилья обходится государству не бесплатно, а ещё нужно расселить всех жителей, чьих домов больше нет. Давно ведутся обсуждения, как сделать это мероприятие не столь затратным и даже названы примерные цифры – стоимость реновации составляет несколько триллионов рублей
- Никто не знает, куда же именно он будет переселен. С высокой долей вероятности новое место жительства может оказаться хуже предыдущего, особенно это касается жителей благоприятных районов. Ведь переезд может состояться в не самый удобный район, на другом конце города.
- Сроки реновации. Могут растянуться на десятилетия, учитывая то, что сегодня не самые спокойные времена. Поэтому надежда на долгосрочную перспективу – это дело довольно рискованное. Также есть мнение, что государство вполне может наложить какие-либо ограничения или лимиты на получение нового жилья теми, кто только недавно приобрёл квартиру в хрущёвке.
В первый период сносов пятиэтажек, некоторые граждане, загоревшиеся идеей продать хрущевку под снос в Москве, смогли очень неплохо заработать. Понятно, что и сегодня находится множество желающих повторить эту схему прошлых лет. Однако на текущий момент есть ряд причин, которые могут помешать выгодно продать хрущевку под снос.
Смысл в затее выгодно продать "хрущевку" существует лишь при выполнении нескольких условий:
- Покупка квартиры происходит только лишь с целью инвестиций, а не для жизни.
- Будущий собственник нашёл действительно недооценённый на рынке объект.
- Нужно набраться терпения, так как ждать возможно придётся долго - до 20 лет. При этом перспективы могут быть довольно туманными.
На рынке вторичного жилья прогнозируется повышение интереса к пятиэтажкам «хрущевского» фонда, которые будут демонтированы, но это вряд ли вызовет существенный рост цен, однако ликвидность этих объектов повысится. Для рынка сейчас характерен период застоя, вызванный снижением покупательной способности населения из-за кризиса, да и «хрущёвки» никогда не являлись самым желанным жильём. Спросом пользовались как минимум «брежневки» или новые дома, даже не так близко к центру города. Теперь к «хрущевкам» стали присматриваться инвесторы, а у их владельцев появилась хорошая возможность для продажи.
Чем ближе сроки утилизации, тем выше поднимется цена на старые дома. Перспектива переселения в новый дом потянет стоимость квартир вверх. Но если ещё не ясны сроки сноса, то существенно цена не увеличится. Многое зависит и от расположения дома: если он находится в престижном районе столицы, то по мере приближения даты сноса рост цен может дойти до 20%.
Кроме «хрущёвок» в программу реновации формально также попадают пятиэтажные здания сталинских времён, которые были выполнены по индивидуальному проекту. Но «сталинки» если власти и решаться снести (совсем не факт), то уж точно не в первую очередь.
Вероятно также, что если при голосовании жильцов дома большинство выступит против сноса – здание останется нетронутым. Но это пока ещё не ясно, так как программа утилизации не утверждена окончательно, остаются вопросы насчёт критериев расселения жильцов и в каких случаях будет учитываться их мнение. Поэтому не стоит стихийно бросаться покупать ветхое жильё, не узнав попадёт ли под дом под снос и какие преимущества будут в результате сноса. В противном случае покупка может стать очень рискованной.
Факты реновационного рынка недвижимости города Москвы.
Почти каждая десятая квартира на продаже расположена в пятиэтажном доме. Примерно 5% от общего предложения о продаже квартир приходится на «хрущевки» кирпичного типа, около 4% - панельного типа. Основной район сосредоточения данного жилья – это западный административный округ Москвы, там находится около 30% зданий «хрущевского» фонда, северо-восточный (23%), юго-западный (15%) и северный административный округ столицы (13%). Лидеры по объему домов времен Хрущева: Чертаново, Люблино, Фили, Кузьминки, Коньково, Зюзино, Новые Черемушки, Перово.«Хрущевки» панельного типа являются самым дешёвым жильём в Москве. В кирпичных домах цена чуть дороже. Но из-за меньшей площади «хрущевки» разница в цене по сравнению с другой квартирой в том же районе может достигать 25%.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице 4-4,5 миллиона российских рублей, цена за двухкомнатную находится в интервале 4,7-5,5 миллионов, а стоимость трёхкомнатной квартиры начинается от семи миллионов рублей.
Пожалуй единственным плюсом домов хрущевской постройки является цена и для людей с ограниченным бюджетом этот фактор является главным при принятии решения о том, какую квартиру купить в Москве.
