Сегодня очень многих интересует вопрос - что будет с московским рынком недвижимости в ближайшем будущем. Попробуем пофантазировать на эту тему...
Если рубль укрепиться - это может стимулировать рост спроса на покупку квартир за счет выхода на рынок обладателей валютных сбережений. Однако, скорее всего, оживление будет кратковременным и в дальнейшем снижение курса доллара будет способствовать сползанию вниз рублевых цен на недвижимость.
Чтобы купить квартиру в Москве нужно быть обладателем приличных сбережений. Ведь даже первоначальный взнос по ипотечному кредиту, с учетом нынешних цен на недвижимость, составляет очень значительную сумму.
Например, чтобы купить недорогую по московским меркам квартиру стоимостью 7 млн руб. в рамках программы льготной ипотеки, предполагающей 20% первоначальный взнос, необходимо иметь в запасе минимум 1,4 млн руб. (и потом в течение 15 лет отдавать банку более 67 209 руб. ежемесячно), что в условиях экономического кризиса может себе позволить далеко не каждый.
Спрос на Московское жильё в рублях себя исчерпал
Со стороны обладателей рублевых накоплений спрос на вторичное жилье в Москве почти исчерпан – те из них, кто мог и котел купить квартиру, уже сделали это во время двух волн ажиотажа в начале и в конце 2014 г.
Первая волна оживления на Московском рынке недвижимости была в начале 2014 года, когда граждане массового бросились спасть свои рубли в недвижимости сначала из-за зачистки банковской системы и событий вокруг Крыма и Украины, а потом – в связи с девальвацией национальной валюты.
Втора волна спроса на недвижимость, которую можно назвать «панической», прокатилась в ноября-декабря 2014 г., она была существенно короче первой.
При очередном значительном ослаблении рубля в августе-сентябре 2015 г. никакого ажиотажа вообще не возникло. Сказалось недостаток «свободных» денег у населения. Совсем чуть-чуть рынок жилья оживился в конце сентября этого года в связи с началом делового сезона.
Кто или что оживит рынок недвижимости Москвы?
Будем реалистами, сейчас единственными платежеспособными покупателями на рынке недвижимости Москвы остаются владельцы валютных сбережений. Их финансовые возможности по мере ослабления рубля только увеличивались, так как, в отличие от прошлых кризисов, на этот раз цены на московскую недвижимость продемонстрировали полную неспособность расти вслед за долларом.
В долларах США квадратный метр в Москве подешевел практически вдвое за последний год...
Пока доллар дорожал, люди, естественно, не спешили менять валюту на рубли, ожидая еще более выгодного курса. Однако после очередного обвала в августе, когда рубль опустился ниже 70 руб. за доллар, отечественная валюта сумела отыграть уже более 10%.
Эксперты Капитал-Недвижимость предполагают, что есть небольшая надежда на оживление рынка, связанная с завершением очередного этапа снижения курса рубля. Стабилизация валютного курса на более менее долгосрочный период может убедить по крайней мере часть владельцев валютных сбережений в том, что сейчас наступил подходящий момент для решения квартирного вопроса.
Оживление на рынке недвижимости не будет долгим
Оживление на Московском рынке недвижимости вряд ли будет долговременным и, скорее всего, не продлится более нескольких недель. Тому есть ряд веских причин.
Во-первых, граждан с валютой в количествах, достаточных для приобретения московской квартиры, вообще не очень много.
А во-вторых, укрепление рубля играет против них. Если рубль продолжит дорожать, те, кто не успел оперативно «выйти» из доллара, столкнутся с существенным падением платежеспособности: при курсе, скажем, в 55 руб. за доллар они уже не смогут позволить себе квартиру, о которой им мечталось, когда доллар стоил 70 руб.
В целом шаткие позиции отечественной валюты, такие люди, скорее всего, предпочтут переждать и подождать возвращения доллара на утерянные позиции вместо того, чтобы покупать все дешевеющее жилье.
Таким образом, дальнейшее укрепление рубля в итоге приведет к снижению спроса, что, в свою очередь, продолжит тянуть рублевые цены на Московскую недвижимость вниз.
Укрепление рубля не показатель...
Укрепление рубля само по себе не приводит к росту благосостояния населения и увеличению его платежеспособности на рыке недвижимости, тем более в Москве.
Чтобы это произошло, должен расти не только рубль, но и доходы граждан, причем в течение длительного времени.
По факту этого не происходит и фактически единственным платежеспособными покупателями недвижимости на сегодняшний день остаются обладатели валютных сбережений. Если рубль укрепиться - это вызовет непродолжительную активизацию московского рынка недвижимости, которая тем скорее сменится стагнацией, чем быстрее будет дорожать отечественная валюта.
