С чем только не сравнивает получение ипотеки, наш острый на язык народ, но смысл всегда один и тот же: сначала - тепло и хорошо, потом - холодно и неуютно. Теперь уже многим становится понятно, что взять кредит на покупку квартиры при существующих условиях – это добровольно загнать себя в рабство к банку, отрабатывая годами полученную сумму и набегающие проценты.
Кто стоял в очереди на получение ипотеки?
На ипотеку, в нашей стране, возлагалась великая миссия – помочь молодым семьям, а также другим категориям граждан купить недвижимость в долг, после погашения которого, квартира навсегда остаётся в Вашей собственности. Ипотечные кредиты широко распространены в Америке и процветающей Европе, так почему бы и нам не попробовать?
Конечно, в будущем нужно будет полностью выплатить кредит + проценты, но ведь в настоящем времени Вы можете наслаждаться жизнью в собственной квартире, не бегать в поисках съёмного угла, не отстёгивать ежемесячную плату за пользование чужой жилплощадью, не выслушивать недовольные реплики квартирных хозяек в свой адрес.
Поэтому банковское ипотечное кредитование очень быстро набрало обороты и … клиентов. А вездесущая статистика быстренько нарисовала нам образ среднестатистического ипотечного заёмщика, которого отличают следующие характеристики:
- 25 – 35 лет,
- Высшее образование,
- Состоит в браке и имеет одного ребёнка,
- Проживает в городе с населением более 500 тыс. человек,
- Работа в сфере промышленности, строительства, образования, общественного питания или торговли,
- Средний денежный доход на каждого члена семьи ≈ 27 000 рублей,
- Взят целевой кредит на приобретение квартиры в многоквартирном доме,
- Размер жилплощади 50 – 60 кв. м.,
- Средняя сумма кредита 800 тысяч – 1,5 млн. рублей,
- Средний срок расплаты – 16 лет.
Т.е., на получение ипотеки в основном были согласны молодые, здоровые, оптимистичные люди, которым, если разобраться, кроме жилья, хочется вкусно покушать, хорошо одеться, и красиво отдохнуть. Поэтому, для них, вместе с регулярными выплатами, пришло понимание, что ипотека – это всерьёз и надолго.
Не так страшен кредит, как его проценты
Неутешительные результаты исследования, обнародованные Финансовым университетом при правительстве РФ, говорят о том, что от 60% до 80% «дефолтных» заемщиков сумели набрать столько пени и штрафов, что даже если они лишаются заложенного жилья, которое потом с успехом перепродаётся, то и тогда, они остаются должны банкам от 20% до 40% первоначального кредита.
А теперь представьте, что всего 1% долга соизмерим со среднемесячным доходом всей семьи, и хорошо, если этот доход более-менее стабилен. При снижении уровня зарплат, не говоря уже о сокращении и увольнении, семья рискует на всю жизнь погрязнуть в долгах.
Когда же иной банк, войдя в положение заёмщика, который додумался купить квартиру в Москве с помощью ипотеки и, с которого теперь абсолютно нечего взять, решает всё-таки списать остаток долга, то у заёмщика создаётся новая проблема под названием «материальная выгода». Теперь, он должен уплатить 13% - й подоходный налог на сумму «прощённого» долга.
Такой расклад, когда заёмщик теряет всё, да ещё и остаётся должен, приводит к тому, что должники начинают скрываться от кредиторов, меняют место жительства, занижают реальные доходы и т.д.
Банкам-кредиторам тоже приходится не сладко: заложенные квартиры имеют свойство зависать на рынке недвижимости, скапливаясь на балансе банка. Невозвращённые долги тоже не могут быть списаны без акта, составленного судебными приставами о том, что клиент попросту неплатёжеспособен. А заниматься поисками «пропавших» дебиторов, и пытаться выжать с них хоть что-нибудь, часто обходится банку – себе дороже.
Существует ли выход из тупика?
Выход из тупика обычно находится там же, где и вход. Воодушевило заявление президента РФ, что власти должны добиваться снижения ставок по ипотечному кредитованию до уровня ставки рефинансирования с добавкой 2 - 2,5 процентных пунктов. Если ставка рефинансирования Банка России равна 8,25%, то возможно ли снижение ставки ипотечного кредитования хотя бы до 10%, вместо нынешних 12%-14% годовых?
Но, как говорят эксперты, чтобы банки пошли на снижение ставок, они сами должны получать более «дешёвые» деньги, иначе лишатся своего заработка. Банки, особенно коммерческие, не в состоянии выдавать кредиты по ставке рефинансирования, они должны хоть чем-то зарабатывать, и поэтому просто вынуждены повышать планку для простых смертных, рассчитывающих на получение ипотеки.
С другой стороны, небольшое снижение возможно за счёт конкуренции между самими банками. Например, если Сбербанк предложит более дешёвую ипотечную программу, все остальные будут вынуждены подстраиваться, но и в этом случае, эксперты прогнозируют очень незначительное снижение, всего порядка 0,5%.
Эксперты – народ додумчивый. По мнению некоторых, если президент делает какие-либо заявления, то это как-то связано с намерениями самих госбанков. Возможно, нас действительно ждут приятные сюрпризы в банковской сфере. Но такие льготные программы часто носят временный характер, и тут, главное, успеть оказаться в числе первых.
А пока идут разговоры, в России только за два первых месяца 2014 года уже выдано более 118 тысяч ипотечных кредитов, это на 40% больше, чем за такой же период в прошлом году.
Тут нельзя не упомянуть о специальных условиях кредитования для военнослужащих, молодых учителей и учёных, для семей, использующих материнский капитал на улучшение своих жилищных условий, где кредитная ставка составляет 7,5% - 10,5%.
Но средняя процентная ставка, достигшая своего апогея в марте 2013 года (12,9%), продолжает оставаться на довольно высоком уровне – 12,3% годовых, и нужно быть очень богатым человеком, чтобы решиться на получение ипотеки.
Ирина Алай
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
