Залоговые квартиры не подлежат дарению или продаже, так как они выступают в качестве обеспечения по кредиту. Несмотря на это, время от времени в сети встречаются объявления о продаже залоговой собственности, к тому же по достаточно привлекательной стоимости. Казалось бы, преимущество в том, что сделка представляется выгодной, но вместе с тем, возникает предчувствие подвоха. Специалисты готовы проинформировать о том, как купить залоговую квартиру у банка, и насколько целесообразна такая сделка.
Что представляет собой залоговая недвижимость?
В связи с тем, что ипотека оформляется на крупную сумму, для банка такая сделка характеризуется высокими рисками. По этой причине банк действует предусмотрительно, требуя оставить в залог квартиру, которая официально еще не является собственностью заемщика.
На практике это означает, что пока клиент банка продолжает выплачивать долговую сумму, его права в отношении этой квартиры ограничены. В том случае, если платежи в счет кредита прекращаются, банк оставляет за собой право реализовать залоговую собственность и тем самым компенсировать свои убытки.
Указанная процедура осуществляется исключительно под контролем законодательства: никто не вынуждает семью покидать жилище посреди ночи. Прежде всего, должны наступить условия взыскания: продолжительная неспособность заемщика вносить плановые платежи, отказ идти на компромисс (к примеру, оформить рефинансирование займа под меньший процент с увеличением срока или наподобие того).
На определенном этапе банк вынужден обратиться в суд и получить заключение суда, исходя из которого может быть разрешена реализация недвижимости. В каждой финансовой организации есть штат юристов: они ведут дела проблемных заемщиков и решают вопросы залогового имущества.
До того как станет возможной покупка квартиры в залоге у банка, и можно будет увидеть предложение о ней на сайте, должны произойти перечисленные этапы. В отличие от среднерыночной, цена может составлять около 20% и более. Так происходит потому, что собственность должна быть реализована в кратчайшие сроки для покрытия ипотечного долга перед банком.
Преимущества покупки
Положительные стороны покупки залоговой квартиры:
• ощутимая выгода в стоимости. В зависимости от длящегося срока продажи, стоимость может снижаться до 50%, и только в начале реализации залогового жилья его цена приравнивается к рыночной;
• почти во всех случаях жилье соответствует всем показателям качества, так как банк тщательно проверяет недвижимость, по которой будут совершаться выплаты на протяжении долгих лет. Банк откажет в выдаче кредита на квартиру в доме аварийного состояния, при наличии нелегальной перепланировки. К тому же, юридически такая квартира абсолютно чиста: на нее нет претендентов, кроме самого банка;
• законность сделки: продажа будет осуществляться под руководством юристов, проверяющих все документы и сопровождающих сделку. Тем не менее независимый специалист, привлеченный со стороны, не помешает в таком деле;
• возможность оформления ипотеки в том же банке. Кредитор заинтересован в том, чтобы перевести проблемную недвижимость в статус "нормальной", поэтому банк будет заинтересован в том, чтобы передать выплату ипотеки в руки надежного клиента, возможно, на индивидуальных условиях. Разумеется, для этого придется укомплектовать все необходимые бумаги для подтверждения платежеспособности, но вероятность одобрения ипотеки при этом выше.
Возможные риски
Перед тем, как купить квартиру в залоге у банка, будущему владельцу следует обдумать возможные риски:
• отчуждение недвижимости в порядке суда: существует опасность в связи с пересмотром решения суда. Однако, банк обязательно компенсирует сумму, вложенную покупателем, и здесь минимум рисков в сравнении с приобретением жилья у частных лиц. Можно лишь пожалеть о потерянном времени и сумме, потраченной на ремонт;
• прописаны несовершеннолетние, недееспособные лица, которые выписываются в порядке суда;
• жилье приобретено с участием материнского капитала. Существует практика реализации залоговых квартир с долями несовершеннолетних собственников, но приобретение такого имущества вынуждает потенциального владельца беспокоиться;
• процедура оформления залогового жилья длится определенное время (до нескольких недель). Если квартира требуется срочно, то эта деталь вносит существенные неудобства. Бывает и так, что пока выполняется операция, кредитная организация теряет лицензию, вследствие чего произведенные ею операции могут оказаться недействительными. Лучшей альтернативой станет предложение проверенных кредиторов (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк);
• иногда покупка квартиры в залоге у банка напоминает запакованный подарок: увидеть жилье вживую невозможно, а только в виде фото на сайте. Однако, можно посетить дом по адресу квартиры, поговорить с соседями, оценить состояние подъезда;
• должники, противостоящие решению суда, могут оказывать препятствия в виде заселения других собственников, и тому подобное;
• не исключен риск в виде неуплаченных коммунальных платежей. Как показывает статистика, проблемные плательщики перестают вносить деньги не только по кредиту, но и за свет, воду, и т.д., а учитывая, что их собираются выселить, это вероятнее всего. Худшее при этом — покупка жилья, отрезанного от коммуникаций.
Вся информация о надежности операций с залоговой недвижимостью — маркетинговый ход. В действительности риски существуют, и банковские юристы могут не оправдать ожиданий, ведь они работают в пользу руководства. Проблемы в результате подобной покупки останутся на ответственности будущего владельца.
Если же вы приняли решение о покупке залоговой квартиры у банка, рекомендуется привлечь к операции собственного юриста. Задача также состоит в том, чтобы убедиться, действительно ли согласен собственник продать квартиру по заявленной цене, и нет ли у него намерения оспорить имущество в суде.
Приобретение залогового жилья: где и как?
Число залоговых квартир, реализуемых на торгах, продолжает расти. Причина этому — нестабильная экономика: заемщики испытывают сложности в связи со снижением зарплаты, потерей работы. Похоже на то, что в дальнейшем подобные предложения обретут популярность.
На торги выставляют жилье и другое имущество, которое выступает обеспечением кредита и ожидает своего нового владельца.
Как купить квартиру в залоге у банка, или способы ее реализации:
• аукцион: лот выставляется на продажу, и объект достается тому, кто даст больше. При этом возникает риск покупки по стандартной стоимости, выше рыночной. Изначально рекомендуется ознакомиться с предложениями рынка и определиться с максимальной суммой, которую готовы отдать;
• переоформление ипотеки на другого заемщика: покупатель берет ипотеку в этом же банке, и задолженность возлагается на него. Вместе с этим происходит сделка купли-продажи, меняется собственник жилья. Процедура длится около месяца, так как предполагает несколько стадий: подача заявки в банк; получение одобрения; оформление собственности; снятие обременения; регистрация права собственности.
Виды недвижимости, присутствующие на торгах:
• залоговая, оформленная в кредит: действует ипотека, должники прекращают или продолжают погашать кредит, но желают попрощаться с долгом;
• конфискованная по заключению суда: продажа осуществляется под контролем судебных приставов.
Покупка залогового имущества у банка — идея рискованная. Но при условии, что недвижимость устраивает во всех отношениях, и что при этом можно обезопасить сделку: поручить проверку документов надежному юристу, пообщаться с продавцами, выяснить, намерены ли они отсуживать имущество, — приобретение может оказаться более выгодным, чем обычная дорогостоящая покупка.
Во избежание непредвиденного следует сотрудничать с профессионалами. Наша компания произведет юридическую проверку чистоты квартиры, а также сопроводит сделку, подобрав при необходимости другую квартиру, не обремененную залогом.
