Все чаще практика обмена недвижимости входит в жизнь людей. Большинство граждан стремятся улучшить условия жизни, другие желают сменить район на более тихий либо нуждаются в деньгах. Во всех случаях возникает вполне логичный вопрос, надо ли платить налог при обмене квартиры и имеются ли особые послабления. Каждый случай рассматривается индивидуально, и при грамотном оформлении бумаг удается свести нежелательные траты к минимуму.
Законодательная база
Действующая законодательная база минимально оговаривает особенности данного типа договоров мены. Единственный нюанс указан в ГК ст. 567, что сделка приравнивается в купле-продаже со всеми вытекающими. В НК ст. 217 устанавливает величину налога.
На практике подобное указание означает, что налоги взимаются исключительно с суммы фактической прибыли. Если сделка совершена между владельцами равноценной недвижимости без привлечения дополнительных средств, никаких дополнительных взносов в казну не требуется.
Недвижимость в собственности до 3 лет
Налоговое законодательство внимательнейшим образом относится к гражданам, желающим зарабатывать на покупке-продаже недвижимости без соответствующих отчислений. В подобных случаях при обмене квартиры, нужно ли платить налог, чтобы избежать нежелательных последствий, нужно заранее разобраться.
Существует несколько вариантов, касающихся равноценного обмена жилья:
- Оба желающих меняться жильем владеют квартирами свыше 3 лет, поэтому освобождаются от взыскания налогов;
- Оба владеют квартирами менее 3 лет хотя бы на 1 месяц, поэтому с обоих взыскивается по 13%;
- Один из участников сделки владеет жильем менее указанного срока, и только он выплачивает положенные 13%.
Период владения можно увидеть в документах, подтверждающих переход права собственности либо сделать запрос в ЕГРН.
Имущественный вычет
Статья 220 НК детализирует имущественные и налоговые вычеты, среди которых и сделки с недвижимостью. Закон достаточно простой, и имеет ряд важных точек опоры:
- Ежегодный вычет распространяется на суммы не более 1 млн рублей;
- Учитывается только полученная прибыль;
- Претендовать можно при владении недвижимостью свыше 3 лет.
Например, вы обмениваете свою квартиру, в которой провели последние 5 лет на менее просторный вариант в спальном районе. Партнер по обмену в подобных случаях должен доплатить разницу между рыночной стоимостью двух объектов. Пусть доплачиваемая сумма составляет 3 млн, из которых налоговому вычету подвержен 1 млн, а из оставшихся денег государству отчисляется 260 000 рублей.
Особенности оплаты
Составляемый договор желательно регистрировать у нотариуса, чтобы защитить права в случае непредвиденных обстоятельств. Вы или указанный в договоре представитель передаете доплату партнеру по сделке, и нотариус высчитывает из суммы налог при обмене квартиры. Лишь после этого следует направляться в Росреестр для выполнения ряда процедур:
- Передаете полностью подготовленный пакет документов;
- Получаете реквизиты и пересчитанную сумму, которая вычисляется уже на месте и идентична показателям, указанным нотариусом;
- Оплачиваете сумму любым удобным образом и становитесь в очередь на рассмотрение документов.
После этого остается передать бумаги специалистам из государственных органов. Процесс отнимает минимум времени, и сразу после него можно вступать в свои законные права. Время выселения прежних жильцов и вашего заселения оговорено в договоре, и ни при каких условиях нельзя препятствовать попадать в квартиру прежним ее обитателям.
Важные нюансы
Оплата налогов является обязательной, чтобы зарегистрировать договор мены. В ряде случаев налоговый вычет полностью покрывает подобные взыскания, и для подобных случаев присутствует стандартная процедура. Процедура сопровождается несколькими значимыми особенностями, которые необходимо учитывать заблаговременно:
- При вступлении в собственность в срок свыше 3 лет до момента заключения договора, необходимо предоставить документальное подтверждение;
- Нерезиденты России оплачивают налог 20% вместо 13%, что регламентируется статьей 217 НК РФ;
- Процесс обмена недвижимостью сопровождается подписанием договоров купли-продажи, поэтому преимущественно сделки основываются на соответствующей нормативно-правовой базе.
Законодательные органы активно прорабатывают возможность регистрировать договора мены без использования сложных схем. В этом случае станет возможным поменять собственное жилье на альтернативное без множества инстанций, бумаг и специалистов.
Оценивание стоимости недвижимости
Результатом оценки недвижимости становится рыночная и кадастровая стоимость, причем практически невозможно найти 2 квартиры, которые будут стоить одинаково до рубля. В этом случае можно договориться с партнером по обмену, что, несмотря на небольшую разницу, вы готовы обозначить их равноценными без последующих доплат и других бумажных сложностей. В большинстве случаев после этого удастся избежать претензий со стороны налоговой, ведь никто не запрещает продавать недвижимость дешевле ее фактической стоимости.
При этом нужно быть готовым к некоторым математическим расчетам. Кадастровая стоимость квартир разная, и узнать точные суммы возможно на сайте Росреестра по кадастровому номеру. После этого определяется более дорогой вариант, и проводятся вычисления:
- Стоимость обеих умножается на 0,7 для получения минимально возможного ценника;
- Высчитывается разница;
- Из разницы высчитывается сумма, подлежащая налогообложению.
Таким образом, в редких случаях при обмене равноценного жилья все равно приходится оплачивать налог, ведь из-за кадастровой стоимости выходит, что одна из сторон совершило весьма выгодную сделку, и государство не против получить свою причитающуюся долю.
Когда возможно аннулирование
Действующее законодательство предусматривает 5 способов аннулировать договор, даже если стороны идеально его соблюдают:
- Один из участников сделки получил судебный иск;
- Суд признал соглашение недействительным;
- Здание находится в аварийном состоянии или подлежит сносу;
- Служебные помещения и общежития нельзя менять;
- Один из участников был исключен из ЖСК.
После аннулирования соглашения, недвижимость возвращается изначальным владельцам, из регистрационной палаты удаляются все внесенные изменения, возвращаются оплаченные налоги и остальные средства. Действующее законодательство стремится максимально обезопасить граждан от возможных мошеннических схем и нежелательных последствий.
Почему необходимо обратиться к специалистам
Процедура пользуется немалой популярностью и сопровождается аналогичным количеством сложностей. Привлечение специалистов гарантирует ряд значимых преимуществ:
- Юридическая точность при работе с документами;
- Выполнение всех бюрократических процедур;
- Поиск нового жилья, соответствующего предъявляемым требованиям;
- Максимально выгодные условия при взаимодействии с налоговой.
Обращайтесь к нашим сотрудникам, и мы поможем разобраться, нужно ли платить налог при обмене квартиры, и поможем оформить необходимые сопутствующие документы.
