Налог с продажи квартиры – это не только дань в казну государства, но и своеобразный тормоз для спекуляции на рынке жилья: ведь чтобы продать квартиру без налога нужно было прожить в ней как минимум три года, а теперь уже – целую пятилетку. Трёхлетний срок законодатели оставили только за теми собственниками квартир, кто получил её по наследству, в подарок или по договору ренты с пожизненным иждивением. Планируется также рассмотрение такой льготы для семей с двумя детьми (и более того), чтобы уберечь от налога материнский капитал, пущенный на улучшение жилищных условий.
С чего платить налог?
В любом случае, если Вы собрались продать квартиру, которая находится в Вашей собственности менее трёх лет, Вы попадаете на налог с Вашего дохода при продаже недвижимости. И если раньше в налоговой декларации фигурировала цена, указанная в договоре купли-продажи, то теперь расчёт будет вестись исходя из кадастровой стоимости объекта, если цена продажи будет меньше суммы, указанной в кадастровом паспорте, помноженной на коэффициент 0,7.
Это значит, что за какую бы цену Вы не продали квартиру, право собственности на которую зарегистрировано после 1.01.2016 года, налоговая база должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости этой квартиры. Больше можно, а меньше нельзя.
Если вы успели оформить право собственности на жильё в 2015г., 2014г., и ранее, но не прожили здесь положенных трёх лет, то налоговая база при продаже квартиры вычисляется «по старинке»: исходя из Вашего дохода минус налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. С полученной суммы Вам придётся отдать положенные 13% и спать спокойно.
Примеры расчёта налога с продажи квартиры в 2016 году
Пример 1
Вам удалось срочно продать квартиру в новостройке за 2,3 млн.руб., право собственности на которую зарегистрировано в 2015 г. (2014, 2013), и трёх лет ещё не прошло. Затраты на строительство по договору ДДУ составили 2 млн.руб. У Вас есть два способа уменьшить доход с продажи при расчёте налога, и Вы можете выбрать любой, по своему желанию.
а) Получение имущественного вычета в размере 1 млн.руб. В этом случае налоговая база составит: 2,3 млн – 1млн = 1,3 млн. руб. При этом НДФЛ = 1 300 000 · 13% = 169 000 руб.
б) Уменьшение дохода на сумму расходов по этой квартире. Налоговая база, в этом случае: 2,3 млн – 2 млн = 300 тыс.руб., а НДФЛ = 300 000 · 13% = 39 000 руб.
Естественно вариант б) предпочтительнее для Вас более чем в 4 раза.
Пример 2
Вы продали ту же квартиру, но право собственности на неё зарегистрировано уже в 2016 году. С этого года на сцене появляется новое действующее лицо – кадастровая стоимость квартиры. И она у Вас составляет 1,8 млн.руб.
Налоговая база из расчёта кадастровой стоимости составит 1,8 млн · 70% = 1,26 млн.руб., а НДФЛ = 1 260 000 · 13% = 163 800 руб.
Это пороговая ставка, ниже которой Вы не можете шагнуть. И вариант б) тут уже не применим. Налог с продажи квартиры придётся платить по кадастру.
Срочная продажа квартиры в Москве, менее 3 лет в собственности
С одной стороны, взятие кадастровой стоимости за основу налогообложения призвано решить вопросы по занижению цен, по которым сегодня продаётся жильё. Налоговая служба даже была вынуждена ужесточить контроль над квартирами, продающимися по цене налогового вычета – за 1 миллион рублей.
Но если взять конкретно Москву, где, как отмечают многие эксперты, кадастровая стоимость квартир часто завышена с учётом постоянного спроса и роста цен на столичное жильё, то данная ситуация для москвичей, желающих срочно продать квартиру, не дожидаясь трёх-пятилетнего срока, обещает стать обострённой.
В то же время, аналитики прогнозируют дальнейшее сползание цен на московскую недвижимость, и не самое ли время избавиться от лишних квадратных метров, тем более, если право собственности на них получено до 1 января 2016 года? Подумайте…
При всех вопросах по срочной продаже, срочному выкупу или обмену квартир Вам поможет наше агентство «Капитал-Недвижимость». Качество и надёжность предоставляемых услуг гарантируется.
Добро пожаловать в «Капитал-Недвижимость»!
Автор: Капитал-Недвижимость
