Вы знаете, как происходит процесс покупки квартиры в Москве на вторичном рынке, его основные этапы?
Очутившись в шкуре покупателя, Вы точно поймёте, каким кошмаром может оказаться самостоятельный процесс покупки недвижимости в Москве. Тем более, не имея юридического образования и ясного представления о том, с чем Вам предстоит столкнуться в процессе этого занятия. Уж сколько раз твердили миру... Твердили и пугали разными страшилками о подводных камнях и разного рода мошенниках. Нет же. Люди всё равно избегают пользоваться профессиональными юридическими услугами, надеются на авось, что не обманут, что ничего плохого произойти не сможет. А что на деле?
А в реальности по статистике около 15 процентов всех жилых объектов имеют юридические проблемы. По судебной статистике, ежегодно в Москве примерно 2000 сделок купли-продажи расторгаются и признаются недействительными. Вы даже не представляете себе, каким огромным количеством дел «завалены» суды, когда сделки купли-продажи оспариваются или признаются недействительными на разных основаниях – квартира может продаваться по поддельной доверенности, невменяемым или частично дееспособным продавцом (алкоголизм, старость), наследственные споры, заблуждения и т.д. и т.п.
Однако 9 из 10 проблем можно бы было избежать, вовремя заручившись помощью экспертов по недвижимости.
Если Вы читаете эту статью, скорее всего, Вы только на пути к этому поистине нелёгкому занятию. И это очень хорошо. Прочитав наши рекомендации, у Вас есть все шансы избежать ошибок при покупке квартиры в Москве, которые совершают очень многие покупатели. И чем лучше Вы подготовитесь, тем больше шансов на удачную во всех смыслах покупку.
Итак, рассмотрим подробно по порядку всю цепочку этапов покупки квартиры в Москве на вторичном рынке.
Этап 1. Поиск квартиры в Москве и грамотный её осмотр
Нельзя сказать, что поиск квартиры в Москве сложное занятие. Хотя хлопотное и отнимающее много времени это точно. Перед поиском определитесь с основными характеристиками будущей квартиры, районом, ценой. Не "ведитесь" на низкую стоимость. На рынке недвижимости немало мошенников, заманивающих покупателей именно низкой ценой.
Искать можно довольно долго. Измучившись поисками, некоторые идут на принцип «хоть что-то, только бы всё это побыстрей закончилось». Такую покупку вряд ли назовёшь удачной. Чтобы ускорить процесс, обратитесь в московское агентство недвижимости. Это гораздо безопаснее, выгоднее и эффективнее. Можно без риска сэкономить значительную сумму денег, подобрав себе жилье среди вариантов срочной продажи квартир в Москве.
Самое важное, найдя подходящий вариант, грамотно провести его осмотр. Знания и опыт риэлтора помогут заострить внимание на действительно важных вещах. После этого, считайте полдела сделано! Но! Прежде чем внести задаток, проверьте личность продавца. Обратите внимание на замену паспорта по возрасту. Не связывайтесь с квартирами, которые продаются по доверенности.
Требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Подписывайте предварительный договор (авансовое соглашение или соглашение о задатке) только после консультации с юристом. Тем более не давайте задатка без договора.
Этап 2. Проверка документов, обсуждение основных условий договора
Теперь наступает самый ответственный момент – проверка документов на юридическую чистоту. А зачем, собственно, это нужно?
Под юридической чистотой квартиры понимается отсутствие любых препятствий к совершению сделки купли-продажи, а также гарантия того, что после покупки квартиры на неё не сможет претендовать кто-либо из бывших владельцев.
К сожалению, проблем может быть воз и маленькая тележка. Если не совершить проверку юридической чистоту квартиры, можно оказаться в ситуации признания судом сделки недействительной. В этом случае квартиры Вы лишаетесь, с перспективой получать назад свои деньги долгие-долгие годы (или вообще не получить). Купить на эти деньги другую квартиру будет невозможно, так как уже только за 2-3 месяца цена на недвижимость может вырасти на 1-2 %. Сумма весьма существенная.
Перечислим список всего того, что должно вызвать беспокойство и быть проверено.
- Куда выбыли лица, когда-то проживавшие в квартире? Может быть это учёба, служба в армии, психиатрические лечебницы или места не столь отдалённые.
- Кто прописан (зарегистрирован) в квартире на данный момент? Нет ли среди них тех, кто имеет право на пожизненное пользование жилплощадью, даже при смене владельца?
- Не состоит ли собственник на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансерах?
- Как часто квартира продавалась, проверить всю историю перехода прав.
- Не попадает ли дом под снос или реконструкцию?
- Нет ли обременений у квартиры (незаконная перепланировка, взят кредит под залог недвижимости, не находится ли под арестом).
- Как квартира перешла в собственность, если по наследству, то нужно проверить круг возможных наследников.
- Не является ли собственником несовершеннолетний ребёнок?
- Если были прописаны дети, проявите интерес, куда они потом делись, не ущемлены ли их права7 Запомните, что в интересах ребенка суд моментально расторгает сделку купли-продажи квартиры, не разбирая, кто прав, кто виноват.
- Подлинны ли документы?
- Кто и когда квартиру приватизировал, и не было ли при этом ущемления чьих-либо прав (особенно детей)?
- Необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если в данный момент они разведены, а квартира когда-то принадлежала им обоим, тогда тем более.
Историю квартиры можно проверить по двум документам. Это расширенная выписка из домовой книги и расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Выдаются справки владельцу квартиры или его доверенному лицу. Но лучше присутствовать при этом, чтобы у собственника не было ни малейшего шанса смошенничать. Достать выписки — одно дело, теперь надо грамотно проанализировать полученную информацию.
Решать Вам – самостоятельно заняться вопросами проверки или всё же, не экономить и доверить проверку всех документов надежному агентству недвижимости. Но вот чего категорически не советуем делать, так это доверять проверку квартиры продавцу или его представителям (юристу, агентству и т.п.), даже если эти люди на вид очень милые и честные. Юридическая чистота квартиры обязательно должна проводиться покупателем! Только тогда Вы будете уверенным, что все бумаги в порядке.
Этап 3. Подписание договора купли-продажи и передача денег
Подписание договора и передача денег — ключевой момент совершения сделки. Здесь без опытного юриста не обойтись. В договор можно вносить пункты в зависимости от обстоятельств и конкретной ситуации. Но, тем не менее, он должен быть составлен согласно всем требованиям законодательства.
Мы настоятельно советуем в обязательном порядке включить в договор следующий пункт дословно:
Эти несколько предложений могут уберечь Вас от многих неприятностей. Если же продавец отказывается включать данный пункт в договор, задумайтесь, может с квартирой не всё в порядке и действительно есть, что скрывать.
Не соглашайтесь на уговоры продавца указать в договоре меньшую сумму. Это не в Ваших интересах и проблема продавца при уплате налога Вас должна волновать меньше всего. Прописывайте в договоре сумму покупки квартиры полностью.
Осуществляйте расчёты через банковскую ячейку. Обмен расписками о получении продавцом денег послужит доказательством того, что вся сумма, обозначенная в договоре, оплачена.
Не соглашайтесь отдавать деньги сразу (или даже через день) после передачи документов на регистрацию права собственности. Потому что по закону любая из сторон может отказаться от сделки до самого последнего дня, обозначенного в расписке Росреестра.
И последнее. Мы рассмотрели основные этапы покупки квартиры в Москве. Помните, что каждая сделка индивидуальна, упустить что-то значимое и «сесть в лужу» достаточно просто. В некоторых моментах вполне можно обойтись без риэлторов при покупке недвижимости в Москве, однако, что касается проверки юридической чистоты квартиры и расчётов самым правильным будет обратиться в надежное московское агентство недвижимости, где работают грамотные специалисты. Этим Вы убережёте себя от многих неприятностей.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
