Согласно законодательству, регламентирующему порядок оценки недвижимого имущества, данная процедура может быть реализована несколькими способами. Прежде всего стоит понимать, что оценка квартиры — это один из главных факторов, который влияет на её рыночную стоимость. В первую очередь специалист по оценке обращает внимание на количество квадратных метров и техническое состояние объекта. Именно эти два показателя интересуют покупателей недвижимости в первую очередь. Ведь мало кому хочется переплачивать за искусственно увеличенный метраж, который указан лишь в документах, но не присутствует по факту, а также за квартиру, которая имеет нарушения с технического характера. Исходя из этого, можно смело сделать вывод о том, что оценка недвижимого имущества перед сделкой купли-продажи — это необходимая мера, в которой заинтересованы все стороны сделки.
Проведение оценки квартиры для продажи
Не все современные продавцы недвижимости положительно относятся к оценке квартиры. А вот покупатели, в свою очередь, считают данную процедуру необходимой. Если с точки зрения покупателя ситуация очевидна, то продавец квартиры изначально не видит явных плюсов в процедуре оценки.
Часто бывает, что риелторы или какие-либо третьи лица осознанно занижают стоимость объекта с целью его быстрой продажи. В такой ситуации продавец недополучает свои финансовые средства с продажи недвижимого имущества.
Второй распространенной ситуацией, которая осуществляется не в пользу продавца, является продажа квартиры по адекватной стоимости, но с завышенными комиссионными агентства недвижимости. Как правило, в стоимость квартиры для покупателя уже включены все расходы на сопутствующие услуги, необходимые для заключения сделки, но какая именно часть из этой суммы запрошена продавцом за свою квартиру покупатель не знает. Если не произвести процедуру оценки, то продавец может получить меньше денег, чем по факту стоит его квартира, а агенты по недвижимости за счет этого, поскольку знают рыночную стоимость, смогут увеличить свой доход от сопровождения сделки.
Оценка квартиры по требованию банка
Мало кто нынче имеет возможность купить квартиру за свои личные финансовые средства. Чаще всего в сделках с недвижимостью фигурирует ипотечный договор, на основании которого банк выступает третьим лицом в сделке купли-продажи недвижимости.
Банк не позволит купить квартиру, стоимость на которую превышает рыночную цену объекта. Поэтому для того, чтобы получить одобрение ипотечного кредита от банка, необходимо предоставить документальное подтверждение от оценщика недвижимости в виде соответствующего заключения.
Что влияет на стоимость объекта недвижимости?
Нынче принято считать, что стоимость квартиры складывается из цены квадратных метров. Но не все знают, что не вся площадь квартиры рассчитывается одинаково в плане стоимости. На стоимость квадратного метра влияют:
1) площадь всей квартиры;
2) площадь жилой зоны;
3) высота потолков;
4) этаж;
5) район;
6) состояние жилого дома;
7) ремонт и уровень отделки;
8) другие факторы.
Исходя из всех этих пунктов можно понять, что квартиры в соседних домах одной площади, могут иметь разную цену. Также квартира на десятом этаже будет стоить на порядок дороже, чем точно такая же квартира в этом же доме на втором этаже. Именно для понимания всех этих тонкостей необходимо заключение оценщика.
Также существуют не очевидные на первый взгляд факторы, которые существенно влияют на стоимость квартиры. К ним можно отнести:
1) наличие второго или грузового лифта;
2) наличие детской площадки во дворе;
3) транспортную доступность;
4) вид из окон;
5) уровень развития инфраструктуры;
6) наличие консьержа или охраны;
7) закрытый двор;
8) другие преимущества, улучшающие уровень жизни в доме.
Сложно поспорить с тем, что все эти нюансы повышают стоимость квартиры. Оценщик всегда изучает все эти аспекты перед тем, как предоставить итоговое заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.
Способы оценки квартиры?
Оценивать недвижимое имущество в правовом государстве можно разными методами. Существуют как официальные, так и сторонние способы.
Официальным методом оценки квартиры перед продажей принято считать оценку органами БТИ или ПИБ. Этот способ мало кому по-нраву по причинам того, что результат такой оценки расходится чаще всего с теми цифрами, которые предлагает реальный рынок в меньшую сторону. Такая ситуация происходит из-за «серых» способов продажи недвижимого имущества с целью избежания уплаты налогов.
Недвижимость — это хорошая инвестиция и способ получения дохода. Многие сегодня предпочитают покупать квартиры, а потом их продавать, когда они вырастают в цене. На стадии строительства выгодно покупать квартиры, так как они дешевле почти в два раза. Соответственно, такую квартиру можно выгодно продать после того, как дом достроят. Но по закону при продаже недвижимости, стоимость которой превышает один миллион рублей, необходимо выплатить подоходный налог. Или же можно перед продажей подождать три года. Тогда уплачивать налог не придётся. Мало кто готов столько ждать, поэтому люди идут на «серые» сделки. По документам квартиру продают за один миллион рублей, а «в конверте» передают оставшуюся сумму, которая не фигурирует ни в нотариате, ни в государственных органах.
БТИ имеют сведения только из официальных источников. А «серые» сделки существенно искажают официальную картину. Поэтому оценка стоимости квартиры органами БТИ не всегда является корректной.
Фирмы для оценки квартиры
Этот способ наиболее корректен и точен, но всё равно не позволяет прыгнуть выше головы. Производить такую оценку могут организации, которые имеют официальную лицензию БТИ, которая наделяет их правом ведения деятельности в области оценки стоимости и состояния объектов недвижимого имущества.
Специалисты в этих организациях, как правило, являются более квалифицированными. Также они расположены к тому, чтобы угодить клиенту, так как ведут коммерческую деятельность.
Оценка квартиры самостоятельно или при помощи риелтора
С точки зрения законодательных органов мало чем отличается оценка квартиры самостоятельно произведенная от той, которую предлагают риелторские конторы. Исключением является ситуация, при которой риелторская фирма сотрудничает с организацией по оценке, которая в свою очередь имеет официальную лицензию БТИ.
Самостоятельная оценка квартиры — это когда продавец изъявляет своё желание продать квартиру за конкретную сумму. Согласно нормам гражданского права, он имеет право это делать. Но квартира, не имеющая официального заключения об оценки, может продаваться вечно и, как правило, покупатели не заинтересованы в таком объекте по причине того, что он не имеет полного комплекта документов.
Оценка квартиры агентством недвижимости или риелторской фирмой мало чем отличается от самостоятельной оценки. Для государственных органов эти способы определения цены квартиры абсолютно равны.
Для продавца разница состоит лишь в том, какую сумму он получит: ту, которую он действительно хочет, или ту, в которой заинтересованы агенты, так как агентство недвижимости забирает себе процент от стоимости квартиры из той суммы, которая озвучена покупателю.
Какая оценка квартиры нужна для банка?
Для того, чтобы получить одобрение по оформлению ипотечной сделки, необходимо предоставить либо заключение об оценке от БТИ, либо от организации, которая имеет лицензию БТИ. Никакие справки от риелторов и агентов по недвижимости не подойдут, так как они не имеют юридической силы и не являются официальными документами.
Правильная цена квартиры при продаже
Для того, чтобы продавец не был введен в заблуждение риелторами или иными советниками по вопросам недвижимости, ему необходимо ознакомиться с рынком самостоятельно. Для этого надо открыть сайты, на которых представлены официальные объявления о продаже квартир, собрать с них базу тех объектов, которые похожи на квартиру, которую он собирается продавать, и произвести полный анализ всей этой информации. После такой процедуры можно иметь адекватное представление о фактической стоимости квартиры.
Также стоит учитывать, что оценщики бывают разные. А их услуги имеют доступную стоимость. Поэтому перед тем, как выставлять квартиру на продажу, необходимо заказать оценку в нескольких официальных организациях. Практика показывает, что разные фирмы выдают разные заключения о стоимости объекта. Поэтому продавцу не стоит исключать данное благо.
