Очень хорошо если договор подписан, и каждый получил свое: покупатель - жилье, а продавец - деньги за квартиру. Традиционно считается, что в сделках купли-продажи недвижимости большему риску подвергается покупатель, приобретающий «кота в мешке»; на самом деле обманутой может быть любая из сторон. При продаже квартиры следует продумать и согласовать с покупателем все действия, включая процесс и сроки оплаты. Часто получается так, что все документы оформлены, и квартира уже занята новыми владельцами, которые не спешат отдавать долги. Как действовать, чтобы получить деньги за квартиру сразу и в полном объеме? Несколько полезных советов мы дадим в этой статье.
Покупка квартиры в Москве сопряжена с большими суммами, требующими особых способов передачи денег от будущего владельца жилья к нынешнему. Передача из рук в руки, даже при наличии расписки, равно как и прямой банковский перевод на счёт продающей стороны – небезопасные способы оплаты. На сегодняшний день самый защищенный вариант передачи денег за квартиру – оплата через банковскую ячейку. Изначально депозитная ячейка предназначалась для долговременного хранения ценных бумаг или вещей, но на постсоветском пространстве её стали использовать при продаже недвижимости. Способ зарекомендовал себя как надежный, простой и безопасный: еще до сделки покупатель арендует ячейку в банке и кладёт в неё необходимую сумму, при этом продавец может увидеть и «пощупать», пересчитать свои деньги, убедившись в том, что подлога нет. Далее оформляется договор с банком, при котором он даёт доступ к ячейке продавцу, если сделка состоится, или покупателю, если сделка сорвётся. Таким образом, обе стороны могут быть уверены в том, что деньги есть и что они лежат в целости и сохранности. Однако нельзя не упомянуть некоторые нюансы.
Аренда банковской ячейки для хранения денег за квартиру – чья ответственность?
При передаче денег за квартиру и аренде банковской ячейки договор с банком бывает двух типов: трёхсторонний и двухсторонний с прилагающимся к нему дополнительным соглашением. В первом случае составляется единый договор между тремя сторонами: владельцем продающейся квартиры, потенциальным покупателем (то есть двумя арендаторами) и финансовым учреждением. При этом в нём регламентируются все детали сделки и возможные варианты исхода дела. Второй тип подразумевает одного арендатора, им может быть даже риэлтор, сегодня агентства недвижимости используют одну и ту же ячейку для ряда разных сделок и являются долгосрочными пользователями данной услуги. Каждая новая купля-продажа требует составления отдельного соглашения с правилами доступа к ячейке, которое идёт в дополнение к уже существующему договору. Предпочтение лучше отдавать первому варианту, так проще продумать и описать все нештатные ситуации сделки, чтобы быть уверенным, что деньги за квартиру перейдут в нужные руки.
Наши клиенты часто задаются вопросами: как пересчитать такую массу наличных и не ошибиться; как и в чём пронести её в банковское учреждение? Конечно, не следует подражать американским фильмам и упаковывать деньги в специально купленные для этой цели кейсы. Обычно процесс закладки происходит следующим образом: покупатель снимает со своего счёта энную сумму, и вместе с продавцом и банкиром идёт в хранилище. Для пересчёта купюр предоставляются проверочная и счётная машинки. Важно заранее договориться о достоинстве купюр, чтобы не прогадать с размером сейфа. После пересчёта происходит закладка денег под надзором обеих сторон сделки. Ключ может храниться у покупателя, продавца или нейтральной стороны.
Как вернуть деньги за квартиру, если сделка не состоялась
Если всё идёт по плану, все бумаги оформлены и подписаны, никаких разногласий не было выявлено, продавец представляет документы, подтверждающие право собственности банку, получая тем самым доступ к сейфу. Если стороны в чём-то не сошлись, право доступа получает покупатель. Предполагается, что при положительном результате начальный владелец недвижимости придёт за оплатой в строго оговорённый срок. Если этого не происходит, доступ остаётся у покупателя.
Важно проверять бумаги на наличие ошибок, даже самая маленькая неточность может послужить поводом для отказа в доступе к арендованной ячейке. В этом случае придётся переоформлять соглашение в присутствии всех участников.
Всегда можно поменять условия открытия ячейки продающим лицом, это может быть заверенная нотариально копия той или иной справки, выписки. К примеру, при продаже квартиры в качестве «ключа» часто фигурирует акт приёма-передачи квартиры, либо акт выписки из квартиры её бывших владельцев. Такой вариант решает проблему с освобождением жилплощади, и Вам никого не придётся собственноручно выселять.
В любом случае, описанный нами тип расчёта гарантирует, что деньги за квартиру будут выплачены в срок и в полном объёме, купюры не будут фальшивыми, исключается недостача, силовое давление и прочие схемы мошенников. Если вы уже оказались в трудной ситуации и не можете добиться от нового собственника квартиры полноценной оплаты, Вам только одна дорога – в суд.
Анна Голубина
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
