Покупка апартаментов в Москве – звучит круто, тем более, что расположены они чаще в престижных районах и относятся к бизнес-классу (70%), премиум-классу (25%) и элитклассу (5%). Но юридически, апартаменты являются нежилыми помещениями, т.к. жильё (квартиры) должно отвечать определённым санитарно-техническим нормам и другим требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ). Данные нормы призваны обеспечить людям нормальную, комфортную жизнь. Но что делать, если выполнить эти требования нет возможности, а представить здание как жилой дом всё-таки хочется?
Вот тогда и строится дом, где помещения выглядят, как квартиры, в них есть оборудованные жилые комнаты, кухни, ванные, санузлы и другие удобства. И всё это продаётся под красочным названием «апартаменты». При этом, застройщику удаётся обойти кучу обязательных требований, предъявляемых к жилью (расстояние от дороги, освещённость, шумоизоляция и т.д., а также наличие необходимой инфраструктуры).
Доля апартаментов на московском рынке недвижимости составляет сегодня 20%, но судя по прогнозам, эта цифра может вырасти до 25%. Апартаменты часто рекламируются маркетологами и риэлторами как жилые помещения, а то, что у них нет статуса жилья, выясняется только при изучении документов. Но их также можно продать, купить или взять кредит под залог недвижимости.
Главные особенности покупки апартаментов в Москве
Покупка апартаментов в Москве привлекательна тем, что их стоимость ниже, чем цена обычных квартир. Поэтому многие покупают их, как второе жильё, с целью вложения инвестиций в недвижимость. Кроме этого, апартаменты можно оборудовать как гостиничные номера, сдавать в аренду, и делать на этом деньги.
Однако, надо учитывать, что прикупив себе такую собственность, Вы не сможете получить тот же объём прав, который имеют владельцы квартир. В апартаментах нельзя прописаться и зарегистрироваться, и это - их основной минус. Даже в гостинице Вы можете получить временную регистрацию, а вот в «нежилых» апартаментах, приравненных по статусу к офисам и складам, этого сделать нельзя. Постоянно проживать в нежилом помещении по закону тоже нельзя, хотя пока на это все смотрят «сквозь пальцы».
Госконтроль будет проверять такое здание, как нежилое, предъявляя к нему пониженные требования, а расхлёбывать, заваренную застройщиками «кашу», придётся жильцам.
Но и это ещё не всё. Имеется ещё два нюанса, которые ставят в невыгодное положение владельцев апартаментов: налоговый и социальный. Социальная ловушка – это отсутствие рядом необходимой инфраструктуры: школ, детсадов, поликлиник и т.д. Застройщики считают, что тот, кто покупает элитные апартаменты, всё равно будет возить своих детей в элитные школы и лечиться в дорогих поликлиниках. Но тем, кто действительно богат, лучше купить квартиру в Москве, чем размениваться на нежилые помещения.
Налоговая ловушка для тех, кто совершил покупку апартаментов в Москве
Покупка апартаментов в Москве сделает Вас собственником московской нежилой недвижимости, но многие ли отдают себе отчёт, во что выльется им её содержание, если в силу вступает законопроект, дающий право муниципалитетам право вводить новый налог на недвижимое имущество?
В регионах налог на недвижимость будет вводиться постепенно (2014-2018гг.), исходя из кадастровой стоимости квадратного метра, которая будет близка к рыночной. Ставка налога для нежилых помещений будет в 5 раз больше, чем для жилья. Для жилья ставка составит 0,05% - 0,1%, а для нежилых помещений – 0,5%.
Законопроектом предусмотрен налоговый вычет: 20 кв. метров – для обычных граждан и 30 - 50 кв. метров – для льготников. Но вычет распространяется только на собственников. Если в квартире, площадью 60 квадратов, проживает три собственника (мама, папа, ребёнок), то налог компенсируется вычетом, если же собственник один, то будьте добры заплатить за оставшиеся, после вычета, 40 квадратов. Но что примечательно, - вычет для нежилых помещений не предусмотрен.
Налог уплачивается один раз в год, причём заплатить эти деньги нужно единовременно, не разбивая по месяцам.
Налог на недвижимость должен стать одним из основных источников доходов местных бюджетов. В среднем по стране он должен вырасти с 686 рублей (2011г.) до 1466 рублей (2014г.). В рублях, - вроде бы немного, но это – усреднённая федеральная цифра, т.к. оценочная стоимость 1 кв. метра жилья в среднем по России составляет 32 тыс. рублей.
Зато в каждом регионе сумма налога будет разной, и дороже всех придётся заплатить тем, кто купил квартиру в Москве или другом мегаполисе. Росреестр уже определил среднюю кадастровую стоимость квадратного метра в Москве - 165 589 рублей.
Что касается рыночной стоимости 1 кв. метра апартаментов, то сегодня для бизнес-класса он составляет 180 тыс. руб., для премиум-класса – 433 тыс. руб., а для элитной недвижимости – 526 тыс. рублей. А значит, налог на апартаменты будет выше среднего.
А теперь добавим сюда то, что плата за коммунальные услуги в апартаментах взимается по ставкам аренды коммерческой недвижимости, что тоже всегда дороже, чем за жильё.
Поэтому, в свете новых решений правительства, нужно хорошенько подумать, чем может обернуться покупка апартаментов в Москве, и нужна ли Вам нежилая жилплощадь в столице.
Ирина Алай
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
