Риски покупки квартиры по доверенности
Бывают варианты, при которых покупатель имеет вероятность натолкнуться на трудности во время приобретения вторичной недвижимости у частного лица – к примеру, если в роли Продавца выступает не владелец квартиры собственной персоной, а его доверенная особа.
Так, каждый представитель ведет себя согласно нотариально заверенной доверенности, именно этот документ дает ему право выполнять такие манипуляции с имуществом:
- регистрировать переход права собственности;
- целиком принимать всю денежную сумму за реализованную недвижимость;
- подписывать, заключать соглашение на продажу;
- получить аванс за квартиру;
- собирать всю необходимую документацию для продажи;
- приводить потенциальных клиентов на объект недвижимости, демонстрировать его;
- находить покупателей.
Согласно законодательным нормам разрешено совершение сделок посредством доверенного лица, в том случае, когда все его полномочия строго указаны в документе. И все же, практика свидетельствует про совершенно иное – для Покупателя важней всего беседовать не с доверенным лицом Продавца, а персонально с ним. Но почему так? По той причине, что представитель Продавца способен выходить за пределы Доверенности, выполняя такие действия, которые во время судебного рассмотрения будут названы недействительными.
Далее мы рассмотрим, каким образом сократить риски, что необходимо отметить для себя, если вам очень нужно купить недвижимость, однако ее реализацией занимается не владелец, а представитель.
Чтобы сократить риски и понять для себя покупать ли квартиру по доверенности в данном конкретном случае, необходимо проверить подлинность доверенности.
Доверенность на реализацию имущества необходимо проверять по следующим параметрам:
- Присутствие нужных реквизитов.
В их числе: наименование документа «Доверенность», персональная подпись доверителя, дата составления, имена, место проживания представителя и доверителя, их паспортные данные. В случае, когда один из названых реквизитов отсутствует, такой документ принято считать недействительным.
К тому же, важно, чтобы печать была аккуратной, чёткой, тогда как имя нотариуса должно очень легко читаться.
2. Перепроверка нотариуса.
Обязательно необходимо удостовериться, что нотариус, имя которого указано на доверенности, по факту существует. Чтобы это осуществить не стоит далеко идти, существуют удобные онлайн официальные сервисы, с помощью которых можно это выполнить:
Городская нотариальная палата Москвы
Федеральная Нотариальная Палата
3. Паспортные данные представителя.
Имя, дата выдачи паспорта, место выдачи документа, адрес прописки, номер и серия паспорта доверенной особы обязаны совпадать с теми, что прописаны в доверенности.
К тому же, необходимо провести сравнительную характеристику паспортных данных доверителя (что прописана в документе) с теми, что поданы в документах на недвижимость (Выписка из ЕГРН).
4. Действительна ли доверенность.
В том случае, когда все реквизиты присутствуют, еще не доказано, что документ действителен. В том случае, когда не установлена дата окончания термина действия доверенности, согласно закону она может действовать на протяжении одного года после того, как она была составлена, выдана. Иначе ее можно считать просроченной.
Безопасная покупка квартиры по доверенности
Существуют прочие факторы, из-за которых данный документ можно считать недействительным:
- когда его отозвал доверитель
Чтобы проверить данный случай, есть возможность использовать реестр отмененных доверенностей государственной Федеральной нотариальной палаты
- когда владелец имущества на момент реализации сделки является мертвым, либо пропавшим без вести, либо признан частично/полностью недееспособным
Данную информацию, увы невозможно перепроверить иначе, как - отыскать владельца, узнать данные детали персонально. Благодаря современным средствам коммуникации можно это выполнить, даже в тех случаях, когда он проживает на другом континенте.
К тому же, в этом случае предусматривается пункт 2, статья 189 ГК РФ, согласно которому утверждается, если вы не ведали о прекращении срока действия доверенности, но сделка осуществилась, закон признает ее действительной. И все же, закон имеет право принять сторону владельца имущества, если он частично или полностью недееспособен. Только по этой причине заключать сделку, подписывать документацию оптимальнее всего с Продавцом на прямую.
Доверенная особа вправе реализовывать исключительно такие действия, что были указаны в доверенности. Их необходимо очень ясно установить. Будучи в роли покупателя, необходимо удостовериться, что особа вправе получать аванс, а также полный расчет, подписывать соглашение, выполнять регистрацию перехода права собственности. Но если таких полномочий не установлено в доверенности, а доверенная особа владельца это выполняет – его действия можно считать не законными.
Продажа квартиры по доверенности: каким образом гарантировать максимальную безопасность для покупателя?
Каждый покупатель может воспользоваться двумя вариантами приобретения квартиры посредством доверенной особы Продавца, которые нацелены на защиту от разнообразных схем мошенников:
- В случае, когда вы познакомились, побеседовали с доверителем. Оптимальнее всего поговорить персонально, но если такой возможности нет, можно выйты с ним на связь через Скайп, при этом записать свой разговор на видео. Важно засвидетельствовать личность Продавца посредством паспортного разворота с базовыми данными. К тому же, видеозапись скайп разговора должна быть с датировкой.
- В том случае, когда доверенность предоставлена исключительно для сбора документации, а все главные действия (реализация сделки, передача аванса, финальный расчет) вы станете совершать на прямую с владельцем квартиры.
Как бы там ни было, вам стоит удостовериться, что доверитель в данный момент жив, что он и вправду выдал доверенность личному представителю по своему желанию, без принуждения.
Особенную осторожность стоит показывать тогда, когда владелец состоит в «категории риска», к примеру, наркоман, алкоголик, очень пожилой, единственный человек, кто зарегистрирован в жилье. Данные факты должны быть определенными сигналами для вас, это значит, что рядом могут находиться мошенники, тогда как документ он подписал, находясь в неадекватном состоянии, обманом либо по принуждению. А когда сделка будет реализована, он начнет требовать свою квартиру назад именно у вас, не у черных маклеров. Весьма возможно, что в судебном порядке такое соглашение купли-продажи будет признано недействительным.
А если случилось так, что вы согласитесь на сделку без собственника, посредством доверенного лица, которому переданы все права по реализации имущества, совершать ее рекомендуется исключительно с помощью нотариуса. Таким образом можно еще раз перепроверить правдивость, законность документа, а также выполнить запрос нотариусу, который заверял доверенность. К тому же, это дополнительная гарантия корректного составления соглашения купли-продажи, учитывая нюансы сложившейся ситуации.
Помните о необходимости сохранить скан копию доверенности представителя.
Это все детали, теперь вам известно как поступать, дабы избежать рисков во время покупки квартиры посредством доверенного лица.
Как бы там ни было, берегите себя, не рискуйте во время заключения сделок посредством представителя, а не на прямую с собственником!
