При приобретении жилья на вторичном рынке, покупателя могут ждать «сюрпризы», одним из которых является покупка квартиры с обременением в виде ипотечного кредита, договора ренты или ареста недвижимости. Стоит ли покупать такую жилплощадь, или поискать другую, благо, сейчас есть из чего выбирать? Хуже, если факт обременения пытаются скрыть, но это легко можно выяснить, а вот доверять такому продавцу уж точно не стоит.
Иногда из-за накладываемых ограничений, сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, в ходе судебных споров суд обяжет продавца вернуть деньги, но их уже можно недосчитаться, если вообще будет, что пересчитывать. Каждый знает, что возврат большой суммы – это долгий и нудный процесс, выматывающий силы и нервы, как плательщика, так и кредитора.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Самое популярное в наши дни обременение – это ипотечный кредит на жильё. В залоге у банка может находиться как квартира, на которую был взят кредит, так и какая-либо другая недвижимость, имеющаяся в собственности. На любую операцию с этой жилплощадью нужно будет обязательно получить согласие кредитора (банка). Если заемщик больше не хочет или не в состоянии производить выплаты по кредиту, то банк обычно даёт согласие на продажу квартиры из-под залога.
В настоящее время, продажа ипотечной квартиры – почти рядовое явление, есть отработанные схемы, и опытные риэлторы легко с этим справляются. Кроме этого, стоимость ипотечной недвижимости на рынке жилья обычно занижена, что позволяет быстро найти покупателя. При хорошем раскладе, покупка квартиры с обременением по ипотеке обойдётся Вам со скидкой 30%-50%.
Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, и тут же, оформляется соглашение о переводе непогашенного долга на нового хозяина жилья. А покупатель, в свою очередь, обязуется сполна вернуть ипотечный долг банку.
Ключевой момент сделки – грамотное оформление документов, поэтому не стоит экономить на юридических услугах или хорошем риэлторе.
Иногда, можно встретить похожий вариант, когда квартира оставляется в залог не у банка, а у частного лица, выдающего собственнику хорошую ссуду. Такую жилплощадь, как и в случае с ипотекой можно продать только с согласия залогодержателя, и никак иначе.
Покупка квартиры с обременением - договор пожизненной ренты
Такой договор может быть 2-х видов:
1. Собственник жилья может заключить контракт с человеком, который берет на себя обязательства по уходу за хозяином квартиры до самой его кончины.
2. Заключается договор купли-продажи, с обязательным условием пожизненного проживания продавца на данной жилплощади.
Оформить недвижимость на себя рентоплательщик может только после смерти настоящего владельца. С одной стороны, договор ренты – это идеальное решение для человека, желающего в итоге получить жильё в собственность, но и тут есть свои нюансы.
Могут появиться нежданные наследники, а также нет никаких гарантий, что хозяин после какого-нибудь, даже незначительного конфликта не потребует расторжения контракта. А суд обычно становится на сторону пожилого собственника.
Покупка квартиры с обременением - квартира под арестом
Это самый тяжёлый вид обременения жилплощади, он накладывается либо судом, либо судебным приставом при исполнении судебного акта. Такой арест недвижимости можно легко получить, если собственник занимает крупную денежную сумму, и не собирается её возвращать. В этом случае, отчаявшийся кредитор может обратиться в суд с требованием наложить арест на собственность должника.
Арест могут наложить на квартиру алиментщика, если он задолжал своим детям приличную сумму, и никак не хочет расплачиваться за «грехи» молодости. А также, недвижимость может оказаться под арестом, в случае конфискации имущества собственника.
По закону, нельзя арестовывать недвижимость должника, если это – единственное его жильё, и жить ему больше негде. Однако, как показывает житейский опыт, этот закон нередко нарушается, а вот вывести недвижимое имущество из-под ареста бывает очень сложно.
Покупка квартиры с обременением - аренда
Если при аренде жилья был заключён договор с указанием срока проживания арендатора в данной квартире, то никто не имеет права его выселить, пока не закончится срок действия контракта. Но обычно, если владелец решил продать недвижимость, арендодатель просто сам «полюбовно» решает вопрос с жильцом о досрочном освобождении жилплощади.
Обременения от органов опеки и попечительства
Если на данной жилплощади проживают малолетние или недееспособные собственники, то органы опеки и попечительства тоже могут наложить свои ограничения на право распоряжения объектом недвижимости, если при отчуждении жилплощади могут пострадать интересы вышеперечисленных категорий владельцев собственности.
Все факты обременений недвижимого имущества подлежат обязательной госрегистрации. Поэтому, предстоит ли Вам покупка квартиры с обременением или нет, можно узнать, взяв выписку из ЕГРП. Сведения о существующих ограничениях на операции с данной недвижимостью хранятся именно там. А если речь идёт о приобретении квартиры, то выписку лучше всего брать в день покупки.
Как мы видим, обременения бывают разные, но суть одна – на жильё «с нагрузкой», кроме продавца, имеют права и другие собственники или кредиторы. С их согласия, или по решению суда «нагрузку» можно снять, и тогда продажа квартиры производится на законных основаниях, и по отработанным схемам.
Если у Вас возникли трудности с куплей-продажей обременённого московского жилья, Вы всегда можете обратиться к нам, в агентство «Капитал-Недвижимость». Мы имеем богатый опыт и уникальные схемы проведения таких сделок, поэтому легко и с удовольствием Вам поможем.
Ирина Алай
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
