Рента на квартиру: понятие, сущность, особенности, виды
Все чаще на рынке возникают ситуации, когда бабушки и дедушки становятся препятствием для продажи квартиры. Рента - способ, позволяющий покупателям недвижимости сэкономить, а пожилым людям – не стать обузой в старости. Тем не менее, продажа квартиры с обременением рентой – задача непростая. Рента предполагает, что имущество, в том числе и недвижимость, становится собственностью лица, обязующегося содержать владельца вышеупомянутого имущества. Договор ренты предполагает, что лицо, покупающее квартиру, должно выплатить ее владельцу денежную сумму в размере от 20% до 40 % от цены жилого помещения (размер выплаты фиксирован) и обязуется содержать хозяина квартиры до конца жизни. При условии, что владелец жилья не происходит из рода долгожителей, рента позволит практичному и рациональному покупателю неплохо сэкономить. Несмотря на то, выкуп квартиры с рентой стоит значительно дешевле, он достаточно проблематичен, поскольку риск аннулирования договора ренты очень велик (в любой момент могут объявиться родственники или прямые наследники). Ликвидация или повреждение имущества не освобождает лицо, выплачивающее ренту, от дальнейшего расчета с владельцем. Выкупить ренту ему также не удастся: у него нет права на это. Случается, что родственники умершего хозяина, не смирившиеся с потерей, воспринимают продажу квартиры в штыки. Могут возникнуть и непредвиденные обстоятельства такие, как арест квартиры: в таком случае продажа жилья после смертью хозяина может затянуться на неопределенный срок. Полиция захочет лично убедиться, что вы не причастны к смерти собственника квартиры. Различают бессрочную, или постоянную, и пожизненную ренту (иждивение). В нашей стране большей популярностью пользуется именно пожизненное содержание. Этот вариант предполагает, что покупатель может рассчитаться с хозяином как деньгами, так и удовлетворением его потребностей в пище, одежде, медицинском обслуживании. Иногда в плату включаются также выполнение домашней работы или организация похорон. Договор ренты предполагает, что обе стороны могут выдвигать условия и нести обязанности, однако законность соглашения обеспечивается государственной регистрацией и нотариальным заверением.
Как продать квартиру, обремененную рентой?
Сделка может осуществляться несколькими способами. Один из них – наделение всеми обязанностями покупателя квартиры. Таким образом, на плечи нового собственника, помимо квартиры, ложится содержание хозяина жилья. Это обстоятельство значительно сужает круг возможных покупателей, поскольку далеко не все готовы к такой жизни. В случае, когда владелец жилья предпринимает попытку скрыть обременение, сделка аннулируется, и страдают обе стороны. Предположим, что лицо, платившее ренту ранее, подарило или продало квартиру, полученную им по договору ренты в собственность, а новый покупатель уклоняется от обязательств по уплате ренты. Субсидиарную ответственность будет нести прежний покупатель: он обязан выплатить ту денежную сумму, которую не смог новый собственник. Возможно также поделить выплату пополам между обоими собственниками (солидарная ответственность). Другой способ – ликвидировать договор ренты в случае, если владелец квартиры желает сам прекратить его действие. В случае согласия владельца жилья договор ренты расторгается и заключается трехсторонний договор купли-продажи. Лицо, платившее ренту, получает назад разовую выплату, обременение прекращает свое существование, и продажа квартиры осуществляется теперь уже ее владельцем.
