Если граждане живут в квартире по договору социального найма, тогда никакой речи о продаже такой квартиры быть не может, потому как закон запрещает её использовать кроме как исключительно для цели проживания.
Как же продать неприватизированную квартиру и продать муниципальную квартиру?
Разменяйте жильё. Потому как статья под №72 Жилищного кодекса Российской Федерации даёт своё разрешение на сделку, в которой речь идёт об обмене квартир с ордерами в соцнайме.
Каким способом осуществляется оформление договора продажи муниципального жилья?
В первую очередь нужно рассмотреть, в каком случае обмен социальной недвижимости не допускается:
1. В том случае, если право на само жильё оспаривается в суде.
2. В случае, если было принято решение органами власти о том, что здание будет снесено.
3. В случае, если здание в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.
4. В том случае, если уже запланировано сделать перепланировку или переоборудование.
5. При случае того, что в квартиру были поселены лица с хроническими заболеваниями.
6. В случае, если в суде уже рассматривается поданный иск про изменение договора соцнайма.
7. Ну и, конечно же, в том случае, если сам дом является непригодным для проживания.
Много сложностей, которые могу возникнуть при обмене квартирами, происходят, в частности, если есть зарегистрированные в квартире дети. В таком случае нужно брать специальное разрешение у государственных органов опеки, потому как именно они следят за правами несовершеннолетних.
В данном случае документ будет выдан только при благоприятных условиях проживания, то есть если есть недалеко детсад, школа, различные спортивные заведения, транспортные развязки.
В проведении сделки могут отказать в случае, если в последствии переезда жилплощади было уменьшено количество граждан, которые проживали с нанимателем, до установленных пределов по закону.
Не стоит упускать факт о том, что в момент переезда в центральный район города, в котором была развита инфраструктура, однако уменьшено количество квадратных метров жилья, органы опеки и попечительство в данных условиях дадут своё согласие на то, чтобы сделка была проведена, это нужно обязательно учитывать. Но также не стоит забывать о том, если речь о смене квартиры на более меньшую площадь, но где-то на окраинах, тогда в этом случае точно будет отказ.
Вопрос о том, как продать неприватизированную квартиру, мы разобрали.
Как происходит обмен муниципального жилья?
Наниматели квартир, которые подлежат обмену, должны составить вместе заявление и подать данный документ в ГУП МГЦАЖ.
МГЦАЖ - это "Московский городской центр арендного жилья".
Какие документы должны быть прикреплены к заявлению?1. Ордер.
2. Копии паспортов жильцов, которые достигли совершеннолетнего возраста, неприватизированной квартиры, а также копии паспорта покупателя.
3. Договор социального найма.
4. Свидетельства о бракосочетании и рождении детей.
5. Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в квартире.
6. Если есть несовершеннолетние дети, а также недееспособные люди, тогда нужен документ на согласие опеки и попечительства.
7. Разрешение в письменном виде граждан, которые проживают вместе с нанимателем.
8. Отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры обязаны подписать согласие на обмен у нотариуса.
Решение принимается только Департаментом жилищной политики, а также жилищного фонда, само решение про обмен квартирами рассматривается в течении десяти рабочих дней.
Перед тем, как вынести решение, будут учтены абсолютно все не только рекомендации, но и так же замечания Комиссии правительства Москвы по вопросам жилища.
Чтобы получить согласие от Комиссии по жилищным вопросам, а также по вопросам договора на обмен собственностью, нанимателям нужно обратится в ГУП "Мосжилсервис" для получения этого самого согласия.
Далее всё просто, гражданам нужно обратится с данным документам к собственникам жилого фонда, а старые договоры о найме тем самым будут расторгнуты.
Для того, чтобы составить новый договор соцнайма, нужно максимум 10 дней.
Все новые договора, которые уже готовы по социальному найму, жители обмениваемых квартир смогут получить в Департаменте жилищной политики, а также жилищного фонда г. Москвы. После того, как всё будет готово, и все соглашения будут получены на руки, граждане смогут зарегистрироваться на жилплощади.
2 Способ продажи муниципального жилья
Второй способ работает по принципу совместной приватизации, а суть этого варианта состоит в том, что найденный покупатель будет готов оплатить всю стоимость приватизации. А сама сделка должна быть выполнена в нескольких этапах:
1. Первый этап заключается не только в поиске покупателя, но и в анализе договора социального найма на предмет приватизации. Есть причины, по которым администрация района может отказать в передаче в собственность квартир:
- В общежитиях.
- В служебном а также жилом фонде.
- В военных закрытых городках.
- В аварийном состоянии.
2. В договоре задатка прописывается внесенная сумма, которая выступает задатком за квартиру, составляет она 5-10 процентов от общей цены, она компенсирует затраты на приватизацию.
3. Следующим этапом нужно подготовить и подать пакет документов на приватизацию.
4. Сделка купли-продажи производится после получения свидетельства Росреестра и возникновения собственности.
Достоинства и недостатки продажи неприватизированных квартир:
В случае, если обменные квартиры не приватизированы, и они разной стоимости, то нужно будет доплачивать.
Главный минус в том, что передача по расписке денег за квартиру производится без указания цены в договоре. Потому что по стандарту предполагается обмен жилья с одинаковой стоимостью. Также стоит заметить, что наниматель помещения может только обменивать жилплощадь. Только тогда, когда получите собственность(внесение залога, дарение, продажа), можно будет распоряжаться имуществом. В случае суда доказать, что с покупателем не был произведен расчет, почти невозможно.
По окончанию права на приватизацию, наниматель не сможет стать владельцем квартиры по договору социального найма.
Будет запрещено получать налоговый вычет во время обмена квартир, которые являются не приватизированными.
Есть гарантия на то, что сделка будет произведена в любом случае, и не сорвется под конец из-за ареста квартиры по соцнайму или залогу.
