Продажа квартиры с арендаторами: специфика, плюсы и минусы
Приняв решение реализовать сделку с имуществом, стоит принять во внимание следующее понятие - «обременение». Под обременением понимают разнообразные ограничения, их устанавливают на право распоряжения данным объектом. При этом осуществить продажу жилья с обременением реально, и все же такого рода сделке стоит уделить немного больше времени, внимания, используя вспомогательные инструменты и подходы. При этом в роли законных ограничений могут выступать: аренда, ипотека, рента или же арест.
Продажа квартиры с обременением аренда: такой тип ограничения появляется на базе присутствия соглашения о найме жилья, что передано за установленную плату во временное пользование другому собственнику. Соглашение, что подписывается сроком свыше 1 года, должно оформляться только письменно, при этом проходя регистрацию у государственных органов. То лицо, которое оформило в аренду помещение в праве применять его, пока не истечет срок, установленный в соглашении.
Существует ли возможность реализовать имущество, обремененное арендой?
В том случае, если перед вами стоит задача – продажа арендованной квартиры, оптимальней всего перед этим расторгнуть подписанное ранее соглашение. Но если это не получается выполнить, возможно, станет необходимым обратиться к судебной инстанции. Условия, порядок расторжения соглашения аренды либо же внесение в него поправок должен по закону быть предусмотрен, а также указан в договоре. В случае, если в нем все такие прописано право арендатора до установленного срока расторгнуть соглашение – трудностей не возникнет.
Иначе соглашение аренды реально расторгнуть таким образом:
- если арендатор в установленные либо в разумные термины не выполняет капитальный ремонт, в случае, когда это прописано в соглашении аренды;
- если арендатор неоднократно нарушает термины выплаты аренды;
- если арендатор ухудшает общее состояние квартиры;
- если арендатор определенным образом нарушает условия соглашения.
Процедура выкуп квартиры с арендатором
Соглашение выкупа недвижимости, что обременено арендой, отличается от стандартного соглашения купли-продажи тем, что в первом присутствует дополнительный пункт, где указан определенный момент. Продавец обязуется проинформировать покупателя про факт обременения недвижимости, а затем получить от него согласие. Покупая такое имущество, что пребывает в аренде, у нового владельца присутствует обязанность выполнять условия договора. К тому же, квартиросъемщик в праве на протяжении установленного в соглашении срока аренды использовать арендованную площадь. Во время реализации сделки выкупа имущества, обремененного арендой, необходим обычный пакет документации:
- паспорта покупателя, продавца объекта в оригинале, со скан копиями всех основных страниц;
- техпаспорт реализуемого объекта недвижимости;
- документы, которые удостоверяют присутствие права на данную недвижимость. Во время покупки жилья важным условием может быть получение технического паспорта не больше, нежели за 5 лет до реализации сделки купли-продажи. Иначе потребуется заказывать документы заново;
- соглашение купли-продажи нужно оформить в 3-х экземплярах. При этом два экземпляра выдаются участникам сделки, а последний – подается в регистрационную палату;
- документ, удостоверяющий уплату государственной пошлины;
- документ - выписка из общей домовой книги отражающей зарегистрированных жильцов;
- документ, удостоверяющий согласие всех совладельцев недвижимости.
В законодательном порядке приняты определенные нормы, относительно перечня обязанностей квартиросъемщика, арендодателя в случае смене владельца жилья. Так, одним из них является информирование о смене владельца жилья, оно должно оформляться в письменной форме, перенаправляется с условием обязательного уведомления о получении. К тому же, такое письмо необходимо передать арендатору сразу же по завершению сделки купли-продажи либо же при смене владельца объекта имущества. И здесь очень важно указать такую информацию: данные относительно нового собственника недвижимости, его контактная информация; платежные реквизиты для реализации перевода арендных платежей либо же для информирования про поменявшийся способ оплаты (для тех случаев, когда расчет выполнялся в форме продукции или же в эквиваленте налички). В случае получения такого письма, наниматель обязан выполнить некоторые действия для подписания нового соглашения либо же для подписания дополнительного соглашения. Параллельно с этим изменится должны исключительно данные об арендодателе. Не разрешается в принудительном порядке увеличивать размер арендной платы либо менять термины соглашения, иными словами – все базовые условия соглашения остаются без изменений. Таким образом, соглашение об аренде недвижимости, что принимается на термин свыше 365-ти дней, в обязательном порядке необходимо пройти регистрацию в государственных органах — а дополнительные соглашения так само регистрируются в ЕГРП. Что касается вопроса о расторжении соглашения об аренде, то во время реализации недвижимости, обремененной арендой, возможны некоторые трудности. Вот почему желательно заранее расторгнуть принятый договор.
В том случае, когда арендатор не согласен в досрочном порядке прекратить арендные отношения, допускается расторжение соглашения исключительно в случаях, что предусмотрены в законодательном порядке либо же в соглашении, а конкретней:
- при ограничении прав собственника;
- значительное изменения обстоятельств, что были изначальными для арендатора во время подписания сделки (реально исключительно во время суда);
- одна из сторон нарушает принятые условия соглашения (к примеру — арендодатель мешает активному использованию имущества).
Если заключить все вышесказанное, то приняв решение купить имущество, важно предварительно узнать: существует ли обременения (в конкретном случае – арендой). Если же оно есть — необходимо понимать, что арендатор имеет право использовать имущество на протяжении всего срока, что прописан в соглашении.
