Таким образом, обременение - это запрет или ограничение, накладываемое на недвижимость в соответствии с решениями официальных органов власти или основаниями, предусмотренными законодательством.
Законодательство в совокупности предусматривает следующие виды ограничений:
1) недвижимость находится в ипотеке;
2) доверительное управление;
3) арендное соглашение, заключенное в письменном виде;
4) наложение ареста;
5) пожизненное содержание;
6) сервитут земельных участков.
Также в дополнительный перечень ограничений при реализации жилья входит:
7) заключение соглашения пожизненной ренты без срока;
8) наличие владельцев, не достигших 18-летнего возраста.
Следует понимать, что факт наличия обременения недвижимости не является препятствием для продажи. Но если существуют какие-либо ограничения, то покупателя необходимо обязательно проинформировать. Осведомлённость покупателя является гарантией избегания негативных последствий. Если судом устанавливается, что покупатель не был осведомлён о наличии обременения, то сделка будет ничтожной, а ничтожная сделка означает отсутствие каких-либо правовых последствий. В итоге добросовестный покупатель остается без жилья и денег. В будущем его ждёт беготня по судебным инстанциям с целью возврата потраченных средств.
Право собственности при покупке недвижимости
Права собственности на недвижимое имущество регистрируются в государственном реестре. Это распространяется на обременения и ограничения, которые применяются к жилью. Для того, чтобы бремя, наложенное на недвижимость, было законным в правовом смысле, должна быть произведена предусмотренная законом регистрация. Сведения об отягчающих условиях реализации жилья являются общедоступными. Приобретатель может истребовать справку из единого росреестра на интересующий объект.Как проверить квартиру перед покупкой?
Купить жильё с обременением - это серьёзный шаг. Приобретатель недвижимости перед покупкой должен проверить чистоту объекта недвижимости. Самый простой способ – это обратиться с запросом в госреестр для получения соответствующей справки. Ответ будет зависеть от причин и условий применения ограничений.Продажа квартир с обременением
Процесс приобретения обременённой недвижимости зависит от вида наложенного ограничения. На квартиру могут быть наложены далеко не все обременения, указанные вначале. Так, на квартире могут быть наложены следующие виды ограничений:Обременение по ипотечному договору
Если жильё было приобретено по кредитному соглашению, заключённому с финансовой организацией, то оно является залоговым имуществом. Отчуждение такого жилья предусматривается только при наличии согласия залогодержателя, т.е. банка, выдавшего кредит. Главное, что нужно для получения официального согласия банка - это стабильный и высокий доход. При подтверждении материального положения банк даёт согласие на практически любые действия.Приобретение жилья, находящегося в залоге, возможно двумя способами.
Первый - покупатель оформляет кредитный договор на себя и несет ответственность по уплате платежей по кредитному договору. Банк снимает все обязательства с первоначального заёмщика и возлагает их на приобретателя квартиры. Продавец при этом получает свою часть прибыли.Второй -покупатель сразу предоставляет деньги для погашения продавцом задолженности по ипотеке. После этого ипотека закрывается и затем покупатель предоставляет вторую часть денег продавцу. Такие же способы используются не только финансовыми организациями, но и юридическими лицами, застройщиками и так далее.
Обременение материнским капиталом
Если приобретение жилья осуществлялось с помощью материнского капитала, предоставляемого при рождении второго и последующих детей, то собственниками недвижимости становятся не только родители, но и дети.Если ребенок не достиг совершеннолетия, то требуется письменное разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Закон стоит на страже интересов детей. И это положение нельзя игнорировать, потому что сделка в судебном порядке без учёта данного нюанса будет установлена ничтожной. Последствия признания сделки ничтожной не желательны для покупателя.
Зарегистрированный ребенок при продаже квартиры
Если в квартире зарегистрирован ребенок, то необходимо официальное письменное согласие органов опеки и родителей. Получить согласие органов опеки возможно при соблюдении условия по обеспечению детей, не достигших 18-летнего возраста иным жильём, которое будет равнозначным прежнему.Проводить сделку без согласия органов опеки нельзя. В судебном порядке она признается недействительной. Покупателю, с целью избежать подобных просчетов, необходимо истребовать справку у продавца о составе семьи.
Обременение пожизненной рентой
Оформление пожизненной ренты касается, как правило, людей преклонных лет, которые нуждаются в дополнительной помощи. Оказание помощи в данном соглашении - это расчет за приобретенное жильё. Лицо, которое обретает право на основании ст. 604 ГК РФ, может владеть, пользоваться и распоряжаться объектом жилья (при условии получения согласие от рентополучателя на совершение юридических действий), должно выполнять все те действия, которые предусматривает соглашение. А это может быть не только денежное содержание, но и обеспечение продуктами питания, выполнение каких-либо работ и так далее. Получатель ренты имеет право расторгнуть договор продажи, если не поступают причитающиеся рентные платежи, либо плательщик не выполняет иные обязанности, возложенные на него договором.Обременение квартиры арендаторами
Далеко не редкость, когда в продаваемой квартире живут квартиранты. Не все договора найма подлежат регистрации. Регистрироваться должны обязательно только те соглашения, которые заключены на срок больше года в письменном виде. Важно при этом то, что продажа арендованного жилья не является основанием расторжения соглашения об аренде. Арендаторы могут жить до окончания срока соглашения об аренде.Поэтому если намечается продажа квартиры, желательно расторгнуть соглашение о найме жилья ещё до оформления сделки купли-продажи. Если продать жильё, а затем решать вопрос с нанимателями, могут возникнуть разногласия, ведь арендаторы могут быть против. В этом случае вопрос расторжения договора решается в судебном порядке. Судебные органы не склонны принимать решение о выселении арендаторов до окончания срока договора. Так, когда квартира приобретается с обременением, а именно имеется письменное соглашения об аренде, то судебные органы могут принять решение об отсрочке исполнения решения о выселении нанимателей на срок до окончания договора аренды.
Продажа квартиры под арестом
Арест недвижимого имущества является весьма серьёзным ограничением в праве пользования, владения и распоряжения имуществом. На основании ареста в полном объёме или частично накладывается запрет распоряжаться недвижимым имуществом, а в отдельных случаях владеть им и пользоваться. Арест накладывается только официальными государственными органами власти: судом, представителями правопорядка и судебными исполнителями, т.е. приставами. Он применяться как мера обеспечения выполнение тех или иных обязательств. Также он может быть способом обращения взыскания на недвижимость.Продажа арестованного имущества практически нереальная, потому что арест служит обеспечением исполнения требований и налагается только в рамках законодательства. Арест, наложенный официальными органами, не снимется до того времени, пока должник не исполнит свои обязанности. Если должник не выполнил их в установленный срок, то арестованная недвижимость продается с аукционов и (или) публичных торгов. Поэтому первым делом при приобретении жилья требуется справка об отсутствии ареста на недвижимое имущество.
Согласие супруга на продажу квартиры
Законодательством запрещается продажа недвижимости без соответствующего письменного согласия одного из супругов. Если квартира - объект совместной собственности, нельзя решить вопрос её реализации самостоятельно без участия второго супруга. Согласие даётся в письменном варианте и заверяется нотариально. Если квартира была приобретена одним из членов семьи до заключения брачных отношений, дарение, завещание, пожизненной ренты, то предоставление согласия не нужно, поскольку второй супруг в таком случае прав на квартиру иметь не будет.Покупка доли недвижимости
При реализации части недвижимости как такового обременения нет, но при сделке нужно учитывать мнения других совладельцев. От них требуется согласие на реализацию части собственности. Закон требует, что прежде чем продавать долю постороннему лицу, её в первую очередь нужно предложить иным совладельцам, а уже затем размещать объявление о реализации недвижимости. При этом, цена должна быть одинакова как для совладельцев, так и для постороннего покупателя. Без соблюдения этого условия сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной по требованию других владельцев общей долевой собственности.Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением
Чаще всего обременение на квартиры накладывается по ипотечному договору или по договору пожизненной ренты.Главным преимуществом приобретения недвижимости по кредитному договору ипотеки является возможность оплатить покупку квартиры не за один раз, т.е. рассрочив выплату.
Главный же недостаток - это высокая степень риска таких сделок, потому что недвижимость находится в залоге у финансовой организации.
Главным приоритетом приобретения жилья с пожизненной рентой - это материальная сторона, потому что сумма за квартиру выплачивается не сразу, а частями.
Однако недостатков может быть много. Прежде всего, это родственники, которые могут оспаривать свои права на недвижимое имущество в случае смерти рентополучателя.
Есть ли смысл приобретать жильё с обременением?
Смысл есть, если совпадают интересы и покупателя, и продавца. Например, продав квартиру с обременением в виде ипотеки, заёмщик закрывает свое обязательство перед банком, которое не может выполнить. Новый владелец приобретает недвижимость по стоимости, которая будет меньше, чем сопоставимое жильё без обременений. Это очень заманчивое и выгодное предложение, но связано с долей риска.Риски при приобретении обременённого жилья
Рискованность приобретения жилья с обременением состоит в том, что новый владелец может не знать об ограничениях. Без проверки правовой чистоты сделки приобретатель может попасть в череду судебных разбирательств. Он даже может остаться без жилья. Судебные дела по квартирным вопросам очень сложные и могут длиться не один год. Это длительное хождение по судебным инстанциям может занимать время и деньги.Как оформляется приобретение жилья с обременением?
Порядок оформления договора по реализации недвижимого имущества с ограничениями осуществляется так же, как и сделки без обременений. Никаких особенностей нет, за исключением того, что при составлении договора купли-продажи в нём должно быть обязательно указано, что жильё с обременением.Способы совершения сделки с обремененной недвижимостью
Возможности оформления подобных сделок могут быть различными. К примеру, может быть оформлено соглашения о замене заёмщика в ипотечном договоре. А можно оформить соглашение о намерении реализации квартиры в будущем, т.е. предварительный договор.Перечень документов для продажи квартиры с обременением
Для продажи обременённой квартирытребуется стандартный список документов, который предусматривает в качестве основы - договор купли-продажи.Дополнительными документами является согласие одного из супругов, разрешение органов опеки, доверенность и так далее. Реализация ипотечного жилья производится только с разрешения финансовых организаций.
