Продажа квартиры в залоге

Продажа квартиры в залоге

Покупая квартиру в кредит, человек не всегда думает о том, что может возникнуть необходимость продать квартиру в залоге. Есть несколько основных причин, по которым это происходит:

- невозможность выплачивать ипотечный кредит;

- желание улучшить жилищные условия (купить жилье большего метража);

- развод, который подразумевает раздел имущества, в том числе и квартиры, между супругами.

Могут, конечно, быть и другие жизненные обстоятельства, но в чаще всего все же это вышеперечисленные причины.

Если решение о продаже недвижимости принято, но на первом этапе нужно сделать следующее:

1. Направиться в банк для получения разрешения. При этом нужно выяснить, есть ли заградительные комиссии у банка, которые применяются в подобных случаях.

2. В банке также потребуется узнать, кто на данный момент является держателем закладной. Существует возможность ее перепродажи третьему лицу.

3. Обратиться к ипотечному брокеру или риелтору для получения консультации по вопросам проведения сделок купли-продажи. Кроме этого он проинформирует о динамике цен на рынке, потребительских предпочтениях покупателей, возможном времени продажи подобных квартир. Профессионал поможет подобрать оптимальную цену для быстрой реализации объекта недвижимости.

Если продажа залоговой квартиры связана с финансовыми трудностями и у продавца есть большие просрочки по кредиту, то обязательно нужно наладить контакт с сотрудниками банковского учреждения. Не стоит скрываться. Нужно идти в банк. Возможно, там пойдут на встречу и предложат более лояльные условия. Нередко на время продажи жилья предлагается зафиксировать сумму долга.

Традиционные схемы продаж залоговых квартир

Рассмотрим две схемы, как продать квартиру в залоге.

Схема №1

В данном случае нужен покупатель с живыми деньгами. Перевод залога на нового собственника не производится.

Этапы сделки: 

1) При проведении сделки покупатель вносит на расчетный счет продавца сумму, которая требуется для погашения кредита. Оставшаяся часть суммы размещается в банковской ячейке.  

2) Подписание договора купли-продажи.

3) Покупатель получает от продавца жилья расписку, которая свидетельствует о полной оплате всей суммы.

4) В банковском учреждении производится списание ссудной задолженности. Заемщик получает заявление на снятие обременения.

5) Подача документов в УФРС. Там сначала в течение 3 дней снимается обременение, а затем регистрируется в течение 12 дней переход права собственности.

В итоге в собственности оказывается без обременения. Такая сделка является довольно рискованной для покупателя, поскольку он передает денежные средства до регистрации на себя права собственности. Этими деньгами банк сразу же гасит кредит. Может так случится, что УФРС откажет в регистрации. Тогда вернуть средства будет очень проблематично. В качестве страховки в данном случае можно заключить предварительный договор купли-продажи или целевой договор займа. Расписка также станет подтверждением получения денег продавцом от покупателя. Если оставшаяся сумма помещается в банковскую ячейку, то для исключения непредвиденных обстоятельств лучше оформить доверенность на риэлтора.Банк должен направить уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы, что у него нет возражений по поводу продажи квартиры. Оно должно быть в письменной форме. Только тогда не будет проблем с регистрацией права собственности. 

Самые низкие цены на риэлторские услуги в Москве!

Схема № 2

Отказ покупателя от внесения денежные средства на счет продавца заранее.

1) При совершении сделки покупатель вносит сумму в две банковских ячейки. Одна часть пойдет на досрочное погашение ипотечного кредита, а вторая является разницей между суммой долга и стоимостью квартиры.  Обычно деньги на погашение долга закладываются по предварительной договоренности на сотрудника службы безопасности финансового учреждения.  

2) Подписание договора купли-продажи.

3) В банке нужно взять следующие документы:- закладную без отметок о полном погашении раньше срока;- письмо на согласие снятия обременения с обязательным условием последующей регистрации договора на имя покупателя (причины снятия обременения не указываются).

4) Документы направляются в УФРС для регистрации.

5) Квартира оформляется на нового собственника с сохранением обременения.

6) По завершению регистрации сотрудник банка берет деньги из ячейки и погашает остаток задолженности.

7) Справку о снятии обременения и о погашении долга выдается банком новому собственнику. Он обращается в УФРС для снятия залога. Процедура занимает до 3 дней.

Вторая схема является более безопасной для покупателя. Главное, чтобы банк, выдавший кредит, согласился по ней работать.  Опыт проведения сделок по продаже квартиры в залоге многие банки работают с такого рода сделками. Более того он может выдать ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры. В итоге получается квартира с двумя обременениями, одно из которых снимается после погашения продавцом долга.Сбербанк не работает по второй схеме. Они соглашаются только на первый вариант, когда покупатель отдает деньги заранее. Найти его очень сложно. Как правило, такие покупатели требуют значительно снизить цену. Это не всегда устраивает продавца. Если получится, можно взять кредит на потребительские нужды и погасить долг. После этого можно продавать недвижимость без обременения.

Бесплатная консультация риэлтора: +7 (495) 933-50-52 (с 9.00 до 21.00 ежедневно)

Как снять обременение по ипотеке?

Процедура несложная. Рассмотрим порядок:

1. Как только внесена полная сумма средств по кредиту, кредитополучатель должен потребовать от банка письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и выписку о состоянии ссудного счета. Эти документы выдаются в течение двух недель после последнего платежа.

2.  Подготовка документов в УФРС для снятия обременения. Потребуется следующее:

- письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору;

- свидетельство о госрегистрации права собственности;

- договор купли-продажи с привлечением ипотеки;

- заявление заемщика о снятии обременения;

- закладная, которую банк возвращает заемщику после погашения кредита, имеющая отметку об исполненном обязательстве;

- квитанция об оплате государственной пошлины за новое свидетельство;

- паспорт кредитополучателя.Собранные документы подаются в расположенное поблизости отделение УФРС.

В соответствии с законодательством РФ процедура снятия обременения по ипотечному кредиту не должна занимать более 3 рабочих дней. Это совсем недолго. Срок отсчитывается со дня подачи заявлений залогодержателя и кредитора.Данная процедура не займет много времени, но позволит собственнику свободно распоряжаться своей недвижимостью.

Если ипотека оказалась непосильным бременем, и нет возможности вносить платежи вовремя, то из такой ситуации есть выход. Достаточно внимательно изучить всю приведенную выше информацию и приступить к продаже жилья. Можно воспользоваться любым способом осуществления сделки. При продаже или покупке залоговой квартиры нужно обязательно обращаться к профессиональным риелторам. Это поможет избежать рисков и излишних финансовых затрат. Компетентные специалист подберут наиболее выгодную и безопасную схему проведения сделки. Приобретение жилья на вторичном рынке может стать отличным решением жилищного вопроса.