Ребенок прописан в квартире – многие, едва услышав эту фразу, отказываются иметь дело с такой недвижимостью, предпочитая «чистые» квартиры, во избежание проблем с третьими лицами. Действительно, достаточно проблематично продать квартиру в Москве, в которой прописан несовершеннолетний, либо, что еще хуже, когда он является её собственником. Продавцу придётся побегать по множеству инстанций и приложить некоторые усилия, чтобы не «подставлять» покупателя. Сделка может быть признана недействительной, если орган опеки и попечительства не разрешит продавать квартиру (либо её часть), которой владеет (либо прописан в ней) ребенок, не достигший 18-ти летнего возраста.
Что делать, если ребенок прописан в квартире, к тому же - собственник
Ребенок прописан в квартире – в этом случае еще можно обойтись без обращения в органы опеки, но если он числится в собственниках, разрешение на сделку нужно получить обязательно. Интересы несовершеннолетних представляют опекуны, попечители и родители. Помимо самого момента продажи недвижимости в Москве, неприятные нюансы могут возникнуть также в процессе приватизации, если ребенок был внесён в свидетельство. Более того, он даже может не быть зарегистрирован на данной жилплощади, достаточно просто проживать в квартире на постоянной основе. Конечно, это не значит, что обменять или продать такую недвижимость невозможно. Представим примерный пакет документов, требуемый для рассмотрения органами опеки и попечительства:
- Документы, удостоверяющие личность (паспорта всех участников сделки);
- Подтверждение права собственности на квартиру;
- Выписка из домовой книги;
- Выписка из технического паспорта.
Как видим, документов придётся собрать немало, эта сделка не будет такой же простой, как, к примеру, кредит под залог недвижимости. Тем не менее, всё возможно. Решение зависит от законности Ваших оснований, в частности, соответствия со статьёй 292 Гражданского Кодекса РФ. Статья гласит: если продать квартиру ребенка, либо выписать его, без предоставления нового жилья взамен (условия жилья должны соответствовать предыдущим), закон будет нарушен. Доля в новой квартире не должна быть меньше той, которую до этого имел несовершеннолетний. То есть, чтобы получить разрешения органов опеки, представители ребенка обязаны доказать, что новые условия проживания такие же, либо лучше, только тогда права ребенка будут соблюдены.
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но собственником не является
Несовершеннолетний прописан в квартире, но не владеет ей – в таком случае разрешение получать не обязательно. Достаточно подписанного обоими родителями согласия на продажу. Сложнее, если родителей как таковых нет, тогда обратиться в органы опеки необходимо. Схема схожа с описанной выше: собираются доказательства того, что условия проживания на новом месте не будут хуже, только вместо родителей фигурируют опекуны и усыновители. Это может Вас удивить, но чаще всего по поводу продажи квартиры в Москве не могут договориться между собой именно родители, и получить от них подпись не так-то легко. Настоящая проблема – когда родители не лишены родительских прав, но с ребенком не проживают, и определить их настоящее местонахождение невозможно. Тогда выспрашивать согласие попросту не у кого. Помогут, опять-таки, органы опеки и попечительства. Пройдёт немало времени, пока официально будет установлен факт отсутствия родителей и будут оценены условия проживания их детей, будьте к этому готовы. Нужно понимать, что выписать ребенка не всегда представляется возможным. Никто не даст Вам выписать его «в никуда».
На этой почве существует множество мошеннических схем. Для некоторых родителей то, что ребенок прописан в квартире, препятствием для продажи не является. Достаточно просто выписать своё чадо к бабушке с дедушкой. Сделка, проведенная с нарушением прав несовершеннолетних, не имеет срока давности и может быть оспорена даже десять лет спустя. Всё равно, если истцу уже далеко за 18, он может отстаивать свои права в судебном порядке.
Не стоит воспринимать описанные сложности как излишнюю бюрократию. Государство таким образом старается защитить права ребенка, не оставив его на улице. И хотя некоторые «юридически подкованные» опекуны порой находят лазейки в законе, в большинстве случаев это ограждает ребенка от нарушения его прав. Если Вы всё-таки решили поучаствовать в сделке купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего, проконсультируйтесь у специалистов агентства "Капитал-Недвижимость", которые помогут Вам разобраться с подобными нюансами и избежать неприятностей в будущем.
Анна Голубина
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
