В продажу нередко поступают квартиры, которые были получены владельцами по наследству. По мнению юристов, такие сделки могут сопровождаться различными трудностями. Рассмотрим более подробно существующие риски покупки квартиры по наследству, о которых люди часто даже не подозревают.
Основные виды наследства
Выделяют два вида наследства: по завещанию и по закону. Ранее круг лиц, считавшихся законными наследниками, был довольно ограниченным, но с утверждением части 3 Гражданского кодекса РФ данный круг существенно увеличился. Сегодня на свою долю наследства могут претендовать дедушки, бабушки, сестры, братья и даже племянники умершего. Каждая следующая очередь наследования наступает после того, как обнаруживается отсутствие возможных наследников в предшествующей очереди.
К тому же покупателям следует знать, что существует и другой круг законных наследников, располагающих правом на свою часть наследства, независимо от завещания. Так, не могут быть лишены права наследства такие лица:
- переживший супруг;
- родители наследователя;
- несовершеннолетние дети наследователя (включая даже тех, которые были зачаты на момент кончины).
Перечисленные лица должны получить не меньше половины всего имущества, переходящего на основе завещания.
Следовательно, если было решено купить квартиру по наследству, но приобретатель или лицо, помогающее ему заключить сделку, заранее не установили всех возможных наследников либо о ком-то забыли, тогда риск потери жилья существенно возрастает. В некоторых случаях даже агентствам недвижимости трудно выполнить надлежащую проверку. Если по Москве досконально изучить все интересующие вопросы вполне возможно, то сделать это по всей стране чрезвычайно сложно. Также подобная операция стоит немалых денег, а потому в отдельных случаях, когда угроза неожиданного появления наследников достаточно велика, клиентам предлагается застраховать приобретенное жилье.
Отдельно следует упомянуть о категории лиц, которые обязательно наследуют некоторую часть имущества, вне зависимости от того, упомянуты ли они в завещании. К числу таковых лиц относятся нетрудоспособные иждивенцы усопшего. Даже если они не относятся к очереди, которая должна получить право наследования, все равно они должны наследовать по закону наряду с наследниками данной очереди. Но существует важная оговорка: на момент открытия наследства названные лица должны пребывать на иждивении покойного не меньше одного года до его смерти. При этом не играет роли вопрос общего или раздельного проживания наследодателя и его иждивенца.
Следовательно, нужно разобраться, какой вид наследства можно считать более безопасными. Многие ошибочно считают, что если человек получил квартиру по завещанию, тогда какие-либо трудности исключены. При отсутствии же завещания в любое время может появиться брат даже в седьмом поколении и потребовать свою долю наследства. Тем не менее, если вы планируете купить наследственную квартиру, тогда лучшим будет вариант наследования продавцом этого жилья по закону, так как завещания нередко пытаются оспорить обиженные родственники. Желая получить наследство, они способны найти самые разные поводы.
Кто не может быть наследником
К числу лиц, которые теряют право наследования (на основе завещания и по закону), относятся граждане, намеренно совершившие противоправные действия против наследодателя, его наследников или против выполнения последнего желания наследодателя, представленного в завещании. Также если эти лица содействовали или пытались посодействовать призванию к наследованию иных лиц либо самих себя или оказывали содействие либо старались поспособствовать увеличению доли наследства, которая причиталась им или же иным лицам. Согласно закону, представленные обстоятельства непременно должны быть засвидетельствованы в судебном порядке.
Далее попытаемся применить действующие законы к ситуации из жизни. Так, супруга либо супруг, используя различные предлоги, пытаются убедить другую сторону составить завещание в их пользу. Они могут сделать это одновременно, чтобы ни у кого не возникло подозрений и обид. Затем один из супругов попадает в аварию на дороге. Если после расследования суд установит, что к автокатастрофе замешано лицо, желающее получить наследство, тогда данное лицо будет признано недостойным и не сможет наследовать жилье.
В юридической практике был случай, когда муж, желая избавиться от своей жены, специально запер ее в загородном доме, после чего поджег его. Женщина осталась жива только благодаря случайности. В то время сосед оказался дома и, заметив пожар, привязал трос к прочной оконной решетке и вырвал ее с помощью КАМАЗа. Несомненно, этот муж был лишен права на наследство.
Кроме того, по закону не могут выступать наследниками детей их родители, лишенные родительских прав, если на день открытия наследства они не были восстановлены в данных правах. Названные лица также относятся к категории недостойных.
Возрастание угрозы расторжения сделок с покупкой жилья по наследству
С увеличением количества наследников, соответственно, возросла и опасность оспаривания квартиры в суде. По этой причине, если планируется покупка жилья, которое продавец получил по наследству, нужно быть максимально осторожным.
Обычно нотариусы не выполняют проверку всего круга наследников, а выдают надлежащие свидетельства по закону лицам, обратившимся по данному вопросу в нотариальную контору. Другие наследники, узнав о нарушении своих прав, могут обратиться в суд. В последующем данное свидетельство будет признано недействительным.
Подчеркнем, что не следует забывать об осторожности даже в том случае, если правоустанавливающим документом выступает свидетельство о праве наследования на основе завещания. Необходимость проявлять бдительность можно объяснить такими причинами:
- Может появиться наследник, у которого будет позже составленное завещание. Согласно закону действительным является именно то завещание, которое было составлено последним. Тем не менее, сегодня такие случаи в Москве уже исключены благодаря созданию единого реестра по всем завещаниям. В итоге, нотариус лишь обращается в нотариальную палату, которая и сообщает о наличии либо отсутствии других завещаний.
- Все потенциальные наследники покойного могут оспорить завещание в суде.
- Согласно закону приоритетное право имеют наследники по завещанию. Тем не менее, отдельно стоит категория граждан, которая по закону имеет право на некоторую часть наследства. К ним причисляются нетрудоспособные и несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, супруг и иждивенцы умершего. Иногда об их существовании становится известно лишь после вступления одного из претендентов в наследство и продажи жилья добросовестному покупателю. После этого, как правило, следуют длительные и крайне неприятные судебные разбирательства.
Таким образом, покупая квартиру, которая перешла к владельцу по наследству, желательно в договоре указать ее полную стоимость. При возникновении каких-либо осложнений это позволит добросовестному приобретателю вернуть ту сумму, которую он уплатил за жилье.
